公寓和普通住宅的区别

公寓为商用水电费按商用算,土地使用年限为50年,不可以迁户口。住宅水电费按民用算,土地使用年限为70年。
公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高,所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
公寓普遍的特点是位置属于中心地段,一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主,看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验,同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品,如上海的王子晶品,是大户型超豪华的产品,但是客群只是层次更高,以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的,所以对于酒店式的享受很在乎,同时对于有无燃气供应,水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性,所以小户型,低总价就是很重要的特点。
从功能上来讲,公寓要在保证基本居住功能的基础上,更讲究舒适性,功能的完备性、服务和结构的合理性。首先,单套公寓的面积要达到120平方米,这样它才能在室内功能分区上做得比较好,面积过小,就不能体现分区,那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且,公寓的空间面积也应该大,这个空间面积主要体现在层高上,早期的一些住宅,不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了,如果层高不够的话,容易让人有种压抑感,所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上,公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
在建筑质量和建筑标准上,公寓基本以板楼为主,通风性要好,阳光充足,其他的公寓和住宅没有什么本质区别。
普通住宅,一般是以家庭为单位居住,2房3房为主力,品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境,绿化,学校等配套。由于是长期居住,因此要关心物业费,水电费等开支,交通便利也很重要,但是较之商用人群还是有一定容忍度,允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。
1. 定义的区别
住宅(residentialbuilding)在《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》中都有明确的定义:供家庭居住使用的建筑。
公寓(apartmentBuilding)在目前的设计规范中没有明确的定义。要了解公寓的含义,我们先要了解地产业中的另一个概念,叫多家庭楼宇(MultifamilyHoushing)。这一概念的含义是,拥有一个以上居住单位(Unit),或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇,这就是常说的二至四家庭。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇,这就是通常所说的公寓。公寓是商业地产投资中较多的一种地产形式。
从定义上看出住宅就是供一个家庭使用的,而公寓通常是多家庭或多个人使用的。
2.用地性质和产权的区别
首先我们应明确公寓和住宅开发地块的土地使用性质,住宅只能建在住宅用地上或商住用地上,而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其他性质用地上。其次建筑的使用性质,开发公司是按住宅用房还是按公寓为业主办理产权手续,住宅的产权年限为70年,居住型公寓的产权年限也为70年,而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年,酒店式公寓根据用地性质产权为40年。这样住宅和公寓两者的定性就基本明确了。象成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关于“公寓”建设管理的若干规定》,明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。这一于2005年11月1日起施行的《关于“公寓”建设管理的若干规定》还要求,房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”,并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
3. 类型的区别
住宅的类型根据《民用建筑设计通则》和《住宅设计规范》分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅,高层住宅又分为单元式高层住宅、塔式高层住宅和通廊式高层住宅。
公寓根据市场上常见的几种类型,主要分为居住型公寓(普通公寓)、商务型公寓和酒店式。根据产权性质,公寓大致可分为三类,第一,出租型。它以出租给租客使用为目的,因此这类公寓可称之为出租公。第二,自住型。如果是自住型的公寓,我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者,有独立的产权。而Co-Op的单位使用者,相当于公司的股份持有人。显然,从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓,我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇,而不是指Condo或Coop,尽管有人买Condo或Co-Op用以出租,就象买一个两家庭用以出租一样,但那不是商业楼宇。还有一种类型,即混合型。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等,另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。此外,我们还可根据公寓的结构和型态,将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。
4.功能和使用的区别
公寓和住宅功能和使用还有以下区别:
4.1住宅居住人数较少,每户仅3~4人,规范取3.5人;公寓通常居住人数较多,每房间4~8人,有时更多。
4.2住宅里居住的人员,主要是家庭成员,居住时间较长,几年、几十年甚至一辈子;公寓里居住的人员,主要是社会成员,居住时间短,几天、几个月或者几年。
4.3住宅里的人员对环境熟悉,火灾时逃生便利,时间较短;公寓里居住的人员对环境不熟悉,火灾时逃生不便利,时间较长。
4.4在《住宅设计规范》中住宅的各部分功能空间使用面积象卧室、起居室、卫生间、厨房都有最小使用面积要求,双人卧室为10㎡,单人卧室为6㎡,兼起居室的卧室为12㎡,一类二类厨房面积为4㎡,三类四类厨房面积为5㎡,而公寓则没有严格要求,甚至可以不设厨房。
4.5室内环境要求不相同。住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照,卧室起居室厨房应设置外窗,窗地面积比不应小于1/7,而公寓则没有日照和通风面积要求。
5.消防设计区别
从以上这些区别可以看出公寓和住宅是两种不同类型的建筑,因此在消防设计上也就不同,甚至完全不同。本文主要探讨居住型公寓(普通公寓)和住宅消防设计的区别,商务型公寓和酒店式公寓为公共建筑,一定要按公共建筑进行消防设计。下文中的公寓专指居住型公寓。
对于多层建筑,《建筑设计防火规范》GB50016-2006提出了居住建筑和非住宅类居住建筑的概念。公寓和住宅同属于居住建筑,但同时公寓又属于非住宅类居住建筑。国家标准《建筑设计防火规范》管理组在答复江西省公安消防总队关于“关于咨询非住宅类居住建筑执行消防技术标准有关问题的函”的复函中明确以下问题:
1.除学生或员工公寓外,其他公寓应按旅馆建筑考虑其消防设计。
2.独立建造的学生或员工宿舍(公寓),应按居住建筑设计。其疏散楼梯类型、宽度的设计应符合《建筑设计防火规范》第5.3.11条、第5.3.14条的规定;其消防给水的设计应执行第8.3.1条第4款等第八章中的有关规定。3.与其他功能空间组合建造的学生及员工宿舍(公寓),其中居住部分与其他非居住部分的防火分隔应按本规范第5.4.6条的规定执行,建筑的消防给水设计应按整个建筑物考虑。在这个复函中明确了学生或员工公寓按居住建筑设计,实际就是居住型公寓(普通公寓),其他公寓按公建设计,但学生或员工公寓疏散走道和疏散楼梯的净宽度不应小于1.1m,而六层及六层以下的住宅一边设有栏杆的梯段的净宽度不应小于1.0m,另外公寓要按8.3.1条第4款设置室内消火栓。在《建筑设计防火规范》8.3.1条第4款条文解释中明确集体宿舍、公寓等非住宅类居住的室内消防给水设计要按照公共建筑的要求进行。另外对建筑物构件的燃烧性能和耐火极限,《建筑设计防火规范》中明确二级耐火等级住宅的楼板采用预应力钢筋混凝土楼板时,楼板耐火极限不应低于0.75h,意即可使用预应力钢筋混凝土楼板,而公寓则不能使用。因此,《建筑设计防火规范》对住宅和公寓的消防设计,有些地方住宅比建筑要求高,而有地方公寓比住宅要求高。
对于高层建筑,《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)没有明确住宅和公寓的区别,虽然在3.0.1条建筑分类中把高层建筑分为居住建筑和公共建筑,但居住建筑仅包括住宅一种形式。因此对于高层公寓,不论是何种形式公寓,笔者认为都应按公共建筑进行消防设计,每个防火分区的安全出口不应少于2个,且2个安全出口的距离不应小于5m,至于房间门的数量,《高层民用建筑设计防火规范》中的规定为:公共建筑中位于两个安全出口之间的房间,当其建筑面积不超过60㎡时,可设置一个门,门的净宽不应小于0.9m;公共建筑中位于走道尽端的房间,当其建筑面积不超过时75㎡,可设置一个门,门的净宽不应小于1.40m。当然,对于居住型公寓设两个门有一定困难,是否可参照住宅设一个门,值得探讨。至于消防设施的设置,居住型公寓是否可参照《高层民用建筑设计防火规范》7.6.1条对于不设集中空调且房间门为甲级防火门的内部房间可不设自动喷水灭火系统,毕竟居住型公寓内部人员一般人数不多,且单元内有独立的卫生设备和辅助设施,实际面积将有所减少。



  • 鍏瘬鍜屼綇瀹呯殑鍖哄埆鏄粈涔
    绛旓細涓銆佸叕瀵撳拰浣忓畢鐨勫尯鍒 1.浠锋牸楂 涓鑸叕瀵撴ゼ涓嬪氨鏄ぇ鐨勫晢瓒呰繖浜涘晢鐢ㄥ湴鍖猴紝涓嬮潰鏄晢涓氫笂闈㈡槸鐢ㄦ潵灞呬綇锛屽叾瀹炵湅鐫鍏瘬妤间环鏍间綆浜庝綇瀹咃紝浣嗘槸瀹為檯涓婂叕瀵撶殑浠锋牸涔熶笉浣庯紝鑰屼笖鍏瘬鐨勬按鐢佃垂閮芥槸灞炰簬鍟嗕笟鐨勶紝杩欐牱姘寸數璐瑰氨姣斾綇瀹呯殑楂樺嚭璁稿锛屼笉杩囨湁鐨勫叕瀵撲細姘戠敤鐨勬按鐢佃垂锛岃繖瑕佺湅寮鍙戝晢鏄浣曡瀹氱殑銆2.閲囧厜鍙兘浼氬樊...
  • 鍏瘬鍜屼綇瀹呯殑鍖哄埆鏄粈涔
    绛旓細1銆佷骇鏉冨勾闄愪笉鍚 涓よ呭勾闄愪笉鍚岋紝鍏瘬鐨勪骇鏉冨勾闄愭瘮杈冪煭锛屼竴鑸负50骞达紝浣忓畢鐨勪骇鏉冨勾闄愭瘮杈冮暱锛屼竴鑸湁70骞淬2銆鐢ㄩ斾笉鍚 涓よ呯敤閫斾笉鍚岋紝鍏瘬涓鑸负鍟嗕笟鐢ㄩ旓紝姘寸數璐归兘鏄寜鍟嗕笟姘寸數璐圭即绾筹紝鑰屼綇瀹呬竴鑸负灞呬綇鐢ㄩ旓紝姘寸數璐规瘮杈冧綆銆3銆鐗╀笟璐逛笉鍚 涓よ呯墿涓氱鐞嗚垂涓嶅悓锛屽洜涓哄叕瀵撶殑闈㈢Н姣旇緝灏忥紝鍙湁30-60骞虫柟绫...
  • 鍏瘬鎴涓庝綇瀹鎴鐨勫尯鍒
    绛旓細1銆佸叕瀵撳拰鏅氫綇瀹呭尯鍒湪浜庝骇鏉冨勾闄愪笉鍚 瑕佽浣忓畢鍜屽叕瀵撴湁鍟ュ尯鍒紝鏈鏄庢樉鐨勫氨鏄骇鏉冨勾闄愪簡锛涜櫧鐒舵埧灞嬬殑浣跨敤娌℃湁闄愬埗锛屽彲鏄湡鍦颁骇鏉冪殑浣跨敤鏄湁骞撮檺鐨勩傞氬父锛屽湡鍦颁娇鐢ㄥ勾闄愪細鍒嗕负40骞淬50骞村拰70骞达紝鍏朵腑锛屽晢涓氱敤鍦颁负40骞达紝宸ヤ笟鐢ㄥ湴涓50骞达紝浣忓畢鐢ㄥ湴涓70骞淬2銆佸叕瀵撳拰鏅氫綇瀹呭尯鍒湪浜姘寸數鏀惰垂鏍囧噯涓嶅悓 鍙...
  • 鍏瘬鍜屼綇瀹呯殑鍖哄埆鏄粈涔
    绛旓細\x0d\x0a3銆鍦熷湴鎬ц川涓嶅悓\x0d\x0a鍏瘬鎴跨殑鐢ㄥ湴鎬ц川閫氬父涓哄晢涓氱敤鍦般佹暀鑲茬敤鍦版垨鑰呯患鍚堢敤鍦帮紝鑰屾櫘閫氫綇瀹呭彧鑳藉缓閫犲湪浣忓畢鐢ㄥ湴涓娿俓x0d\x0a4銆鍦熷湴浣跨敤鏉冨勾闄愪笉鍚\x0d\x0a鍏瘬鎴跨殑鍦熷湴浣跨敤鏉冨勾闄愪竴鑸负40骞存垨鑰50骞达紝鏅氫綇瀹呯殑鍦熷湴浣跨敤鏉冨勾闄愪竴鑸负70骞淬
  • 鍏瘬鍜屼綇瀹呯殑鍖哄埆 鐪嬪畬杩欎簺灏辨槑鐧戒簡
    绛旓細鍏瘬鍜屼綇瀹呯殑鍖哄埆涓锛氫娇鐢ㄥ勾闄愮殑涓嶅悓 鍏瘬鍜屼綇瀹呰瀹氱殑浣跨敤骞撮檺涓嶅悓锛屼竴鑸岃█锛屼綇瀹呭勾闄愭槸70骞达紝鍏瘬鏄50骞淬備絾鍏瘬涔熸湁70骞翠娇鐢ㄥ勾闄愮殑銆傚叕瀵撳拰浣忓畢鐨勫尯鍒簩锛鐗╀笟绠$悊鐨勪笉鍚 缁忚惀鎬у叕瀵撶殑瑙勫垝鐢ㄥ湴鎬ц川涓哄叕鍏辫鏂界敤鍦帮紝寤虹瓚澶栨獝鎸夊叕寤烘爣鍑嗘帶鍒跺缓绛戝閮ㄤ笉寰楄缃槼鍙帮紝瑙勫垝闂磋窛鎸夊叕寤烘爣鍑嗘墽琛岋紝鐗╀笟绠$悊鐢ㄦ埧...
  • 鍏瘬妤涓庝綇瀹妤鐨勫尯鍒鏈夊摢浜
    绛旓細鍏瘬鍜屾櫘閫氫綇瀹呭尯鍒湪浜浜ф潈骞撮檺涓嶅悓瑕佽浣忓畢鍜屽叕瀵撴湁鍟ュ尯鍒紝鏈鏄庢樉鐨勫氨鏄骇鏉冨勾闄愪簡锛涜櫧鐒舵埧灞嬬殑浣跨敤娌℃湁闄愬埗锛屽彲鏄湡鍦颁骇鏉冪殑浣跨敤鏄湁骞撮檺鐨勩傚叕瀵撴櫘閬嶇殑鐗圭偣鏄綅缃睘浜庝腑蹇冨湴娈,涓鑸互灏忔埛鍨嬪叏瑁呬慨鍑虹幇銆傚眳浣忎汉缇や富瑕佷互闀夸綇鐨勫晢鍔″缇や负涓,鐪嬮噸鐨勬槸渚垮埄鐨勪綅缃拰鍑嗛厭搴楀紡鐨勫眳浣忎綋楠,鍚屾椂姣旈厭搴椾綆鐨勭閲...
  • 鍏瘬鍜屾櫘閫氫綇瀹鏈夊暐鍖哄埆
    绛旓細鍏瘬鍜屾櫘閫氫綇瀹呯殑鍖哄埆涓猴細浜ф潈骞撮檺涓嶅悓銆佹按鐢垫敹璐规爣鍑嗕笉鍚屻佸眳浣忚垝閫傚害涓嶅悓銆佽惤鎴疯瀹氫笉鍚屻佽捶娆惧埄鐜囧拰棣栦粯涓嶅悓銆1銆佷骇鏉冨勾闄愪笉鍚 浣忓畢鐨勪骇鏉冧竴鑸负70骞达紝鑰屽叕瀵撶殑浜ф潈鐩稿灏辩煭寰堝锛屽拰鏅氬晢閾轰竴鏍凤紝澶у鏁伴兘鍙湁40骞淬2銆佹按鐢垫敹璐规爣鍑嗕笉鍚 閫氬父鍏瘬鏄睘浜庡晢涓氱敤閫旓紝铏界劧鏈変笉鍚岀殑鍒嗙被锛屼絾鏄ぇ澶氭暟鍏瘬...
  • 鍏瘬鍜屾櫘閫氫綇瀹鏈夊暐鍖哄埆
    绛旓細鍏瘬鍜屾櫘閫氫綇瀹呯殑鍖哄埆鍦ㄤ簬鍔熻兘涓嶅悓銆佸眳浣忎汉缇や笉鍚屻佽垂鐢ㄤ笉鍚屻佷骇鏉冧笉鍚屻1銆佸姛鑳戒笉鍚 鍏瘬鍦ㄤ繚璇佸熀鏈眳浣忓姛鑳界殑鍩虹涓婏紝鏇磋绌惰垝閫傛э紝鍔熻兘鐨勫畬澶囨с佹湇鍔″拰缁撴瀯鐨勫悎鐞嗘с傛櫘閫氫綇瀹呮槸鎸囨寜鎵鍦ㄥ湴涓鑸皯鐢ㄤ綇瀹呭缓绛戞爣鍑嗗缓閫犵殑灞呬綇鐢ㄦ埧灞嬨2銆佸眳浣忎汉缇や笉鍚 鍏瘬鐨勭壒鐐规槸浣嶇疆浜庝腑蹇冨湴娈碉紝涓鑸互灏忔埛鍨嬪叏瑁呬慨...
  • 鍏瘬鍜屾櫘閫氫綇瀹呯殑鍖哄埆鏄粈涔?
    绛旓細1 鍦ㄤ环鏍间笂锛屽悓鍦版鍏瘬浠锋牸浣庝簬鏅氫綇瀹 2 鍦ㄩ噰鍏変笂锛浣忓畢鐨閲囧厜涔熻浼樹簬鍏瘬锛屽洜涓哄叕瀵撻噰鍏夎繕娌℃湁鐩稿叧娉曡娌℃湁鏄庣‘瑙勫畾 3 鏅氫綇瀹呭彲浠ヨ惤鎴凤紝瀛╁瓙鍙互灏辫繎涓婂锛屽叕瀵撲竴鑸儏鍐典笉鑳借惤鎴 4 浣忓畢浜ф潈涓鑸负70骞达紝鑰屽叕瀵撲竴鑸负40骞淬
  • 鍏瘬鍜屾櫘閫氫綇瀹呯殑鍖哄埆鏈夊摢浜
    绛旓細鍏充簬涓よ呯殑鍖哄埆锛屽緢澶氫汉骞朵笉鏄緢浜嗚В锛岄偅灏忕紪甯﹀ぇ瀹跺浣曞尯鍒竴涓嬪叕瀵撳拰鏅氫綇瀹呫1銆佷环鏍奸珮銆傚叕瀵撻氬父鏄睘浜庡晢涓氱敤鍦板缓绛戠殑锛屾墍浠ヤ环鏍间竴鑸瘮浣忓畢璐点2銆侀噰鍏夊樊銆傚洜涓哄叕瀵撶殑閲囧厜鏍囧噯锛岀浉鍏虫硶瑙勫苟娌℃湁鏄庣‘瑙勫畾锛屾墍浠ュ緢澶氬伐鍏峰湪璁捐涓婂苟涓嶆槸寰堟敞鎰忚繖涓鐐癸紝鍥犳寰堝鍏瘬鐨勯噰鍏夋瘮浣忓畢宸3銆佸叕瀵撴槸灞炰簬鍟嗕笟鐢ㄩ...
  • 扩展阅读:公寓续期多少钱一年 ... 公寓的坑到底有多可怕 ... 公寓算不算名下有住房 ... 公寓拆迁国家补偿吗 ... 公寓自住真实感受 ... 公寓自住的十大坑 ... 70年住宅为啥是公寓 ... 买公寓房的十大坑 ... 70年公寓住宅的弊端 ...

    本站交流只代表网友个人观点,与本站立场无关
    欢迎反馈与建议,请联系电邮
    2024© 车视网