合肥的房价是上涨最快的城市吗？
这个问题是我今年以来一直思考的问题。其实去年时候，我还不知道去库存政策是否能够成功，现在看来我小看政策威力了。我在找一些能够说服我自己的理由，一直没有形成很好的逻辑，前两天跟群友聊天时，突然有了一点思路。
中国房价上涨的背景
上篇文章里，我提到上位城市和下位城市的概念（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》）。在限购放松之后的2015年，作为最大的上位城市，一线城市上海和深圳，房价率先上涨。此后的2016年，次上位城市热点二线城市掀起了第二波浪潮，房价开始发力上涨。然后今年以来，我们看到下位城市三四线城市也实现了不小的涨幅。
对于这种现象，杨红旭先生把它解释为板块的轮动，就目前中国国情来讲，我认为有一定道理。中国的房地产市场，从来都是一盘棋，任何城市都不可能孤立存在。一线城市房价过高，导致资产价格被严重高估，必然会降低其投资价值，资本进而转向性价比更高的二线城市寻找机会。
当热点城市被限购以后，资本又在恐慌和惯性思维下，转向不限购的下位三四线城市。就这样，资金被一级一级的下放，最终完成了去库存。这其中的各个环节，都存在各方博弈，看起来没有什么逻辑可言，但仔细分析一下，却是一个必然。
在2014年限购解除之前，我们国家的M2已连续多年保持12%以上的高增长，这些超发的货币大部分流向实体，进入房地产的不太多。但是近些年来，实体经济持续恶化，GDP增速连年走低，已达到30年来的最低值。
去年以来，我们听到最多的一个词，叫做资产荒，我觉得对于普通老百姓来说，也可以叫做资产“慌”。实体经济回报非常低，很多企业家不愿将钱投入再生产，一时间市面上的资金越来越多，资金价格越来越低，大家都找不到合适的投资渠道。但钱放在手上越来越贬值，大家心里都发慌。
配合不断放松的限购政策，央行又持续降息降准，释放大量流动性，在2015年年底，中央经济工作会议提出“去库存”的战略。以上所有这些因素加和，终于造成了2016年以来热点城市房价的爆发。
上位城市和下位城市的房价比
我们知道一线城市，因为巨量优质资源聚集，吸引大量资金，天然推高了房价。如果一线城市没有限购政策和户籍壁垒，房价可能比现在再高1倍不止。以北上全国最大的限购力度和最严格的户籍制度来看，房价依旧是绝大部分二线城市的2-3倍以上，足见中国顶级上位城市的吸引力。
我们知道人口都是向资源型政策型城市集中的，资源越多越优质，人口集中度越高，那么你的房价就会被抬得越高。我在之前的文章中分析过（公号“合肥房价上涨紧盯着哪个城市？》），近十年来，上海、南京合肥3个城市的房价比例，基本维持在10：5：3。也就是说，合肥的房价一直是南京的60%，南京一直是上海的50%。
为什么南京房价只能是上海房价的一半？这就是上位城市和下位城市的城市地位不同，你在整个国家发展中享受到的政策地位也不同。一旦上位城市和下位城市地位确定以后，它们房价比例大致是一定的，影响这些房价比例的因素可能只有国家给你的发展政策了。就像深圳，如果没有改革开放，可能还只是一个小村镇，最多是一个不错的地级市。
合肥近十多年的发展非常快，给的政策也比较多，城市地位与日俱增，与许多上位城市房价差距不断缩小。杨红旭预测合肥房价未来会达到南京的80%，这可能是一个比较乐观的数据，我不知道时间会有多长，但是我认为合肥与南京房价差距会缓慢缩小。一线城市控制人口规模以后，热点二线城市成为人口重点流入地区，我甚至觉得未来10年，热点二线城市会缩小与一线城市的差距。
其实，合肥正在拉大与省内其它三四线城市房价的差距（公号“合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大？》）。十年前，合肥跟下边城市房价基本相差不多，与第二名相差不过20%，但目前已经达到了50%以上。这跟安徽省决心将合肥做大做强有关，资源政策的过度集中，使得合肥发展日新月异，城市地位急速上升。未来5年，我觉得合肥跟省内房价第二名的差距，很可能要达到2倍以上。
房价上涨的龙头效应
上位城市和下位城市最直接的一个表现就是龙头效应。所谓龙头效应，就是只有上位城市实现了房价上涨之后，下位城市才有可能被惠及。上海的房价上涨之后，长三角的四小龙——南京和合肥才随之上涨，而合肥房价涨上去之后，周边的三四线城市才跟风上涨。
为什么会出现这种情况？这就是前面我提到的城市地位决定的，南京是上海房价的一半，上海不涨价，那么南京永远都难有所作为。同理，合肥不涨价，下边三四线城市也很难有大的涨幅。南京房价不可能涨到上海的程度，芜湖的房价也不可能跟合肥一样，在投资者眼里，南京房价就只值上海的一半，芜湖房价永远也赶不上合肥。
这样的道理也可以推演至合肥市区跟三县，只要限购按住了合肥市区的房价，三县折腾到天上，也不能超过市区房价。因此我们看到由于不限购，当前三县部分地区房价，甚至超过了合肥市区的警戒线，从投资价值上来讲，已远远不如合肥市区（公号“到合肥三县买房，还是攒足1年社保后在市区买房？》）。
我们知道，投资都是趋利的，如果价格不上涨，就不会产生投资收益，也是我们俗话讲的“买涨不买跌”。我们国家库存的主体在三四线城市，如果三四线城市房价一直不涨，就不会有人愿意去买单。但如果二线城市房价不涨，三四线城市房价怎么可能会上涨呢？从某种意义上来讲，去库存战略成功与否，与一线城市房价能否大涨有直接关系。
一线城市是中国房地产的龙头，打开中国房地产去库存的局面，就必须先要打开一线城市这个龙头。我在去年3月份的文章中预测，如果热点城市限购政策不收紧，热钱很难下探到三四线城市。于是我们就看到去年10月份，热点城市在房价大涨之后，集中出台限购措施，当然一线城市限购收紧比热点城市更早。
限购的出台，止住了热点城市房价上涨的步伐，但同时我们也看到投资者的热情被点燃了。经过上位城市房价的上涨，下位城市相对于上位城市房价低了很多，再加上我之前讲的资金成本低、资产荒等条件，刚需或投资者选择在下位城市上车。这正中了国家去库存政策的下怀，短期的求大于供，造成三四线城市房价顺势上涨。
人口流出越大的地方，房价反而越有支撑
我之前的文章分析过（公号“如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》），安徽几个人口流出比较大的城市，房价表现却出奇的好，这跟我们印象中的逻辑似乎有些不符。众所周知，目前阻碍中国人口自由流动的最大障碍就是户籍制度，因为户籍绑定了国人最重要的福利——教育。
我们知道，国人是非常重视教育的，畸形的高考制度造就了同一国家不同省份不同考卷的现状，尤其是经济发达地区与内地更是不同。安徽流出人口在江浙沪大概有700多万人，即使义务教育能在当地上学，大部分人的孩子还是要回到原籍高考。但我们知道江浙沪的高考试卷跟安徽是不同的，义务教育阶段的教学内容也会有所不同。
这就意味着安徽的打工者，要么选择在当地落户，让自己孩子在江浙上学，要么回原籍高考。但事实情况是，绝大部分打工者都没留在这些地区，因为工作不稳定，房价太高，福利待遇得不到保障，乡土关系也不在这里。因此我们看到那么多的留守儿童，也看到那么多回乡买房的人。
从2013年开始，安徽省外出人口开始净流回，4年内共流回近40万人。在此之前，安徽每年净流出都是-20万人。这说明，这些年沿海产业一直在往内地转移，越来越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就业机会比以前多了很多。
一些人口大市或者大县，城镇化率非常低，农村人口进城的愿望十分强烈。这部分农村人口外出打工之后，他们很多都愿意回家买房置业，这就支撑了当地的房地产市场。收入高的选择地级市，收入低的选择县城，还有一些高收入者可能直接在省会合肥买房（公号“限购后到合肥三县买房，还是到安徽三线买房？
所以这些在发达地区工作的安徽人，拿着比家乡相对更高的工资，大部分还是愿意回到家乡买房，这就是造成人口流出地区房价大涨的原因。安徽是人口流出大省，合肥房价反而更有支撑。但皖南人口流出不大的城市，房价我倒不是很看好。（搜索关注公号“”，更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前）
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滨湖区四月参考均价18115元/平环比下降1.02%
滨湖新区位于合肥市巢湖以北，总用地面积约491平方千米，是合肥市通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户。
庐阳区四月参考均价16274元/平环比上升0.55%
庐阳区区域面积139平方公里，常住人口60万（其中，户籍人口48万），现辖9个街道、1乡1镇和1个省级开发区（庐阳工业区）[1]。庐阳区是全省经济、文化、金融中心。
包河区四月参考均价15928元/平环比下降1.34%
包河区，位于巢湖北岸，合肥东南迎风口，襟“五河”而带“一湖”。全区区域面积340平方公里，其中巢湖水面面积70平方公里，辖7个街道、2个镇、1个省级工业园区，2011年常驻人口81万，是合肥市四个城区中面积第一大区、人口第一大区。
蜀山区四月参考均价17987元/平环比上升0.81%
蜀山区，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。是合肥市四个中心城区之一，也是城市西部组团核心城区和西部门户城区。2015年，蜀山区下属3个镇、8个街道、1个蜀山经济开发区，辖61个社区、30个行政村，总面积634平方公里
瑶海区四月参考均价13821元/平环比下降1.24%
瑶海区，东接肥东县，西、南滨南淝河，北邻长丰县、新站区，辖11个街道、1个镇、1个开发区，主管区域面积70平方公里，常住人口90万。
经开区四月参考均价14724元/平环比上升0.28%
经开区管辖面积258.57平方公里,其中产业聚集区面积42.34平方公里、城市建设面积62.88平方公里、农业用地面积153.35平方公里。辖区户籍人口人（其中高校学生人）。
政务区四月参考均价21562元/平环比上升0.86%
合肥市政务文化新区位于省会合肥主城区的西南，东临金寨路高架，西拥南牵合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区两个国家级开发区。规划面积12.67平方公里，现有常住城市人口约10万人
具体合肥那个区域的房子最适合投资价值呢，安心网小编不敢妄言，购房者们可以根据安心网贴出的各个区域的房价走势以及各个区域的介绍来选择。下面安心网再为大家贴上合肥各个区域的房价地图，想买房的朋友可以参考下，根据自己的需要来选择在哪里购买房产
由图可知，合肥市房价最高的地区非政务区莫属，毕竟政务文化新区地处合肥城市发展扇形的主要方向和心脏地带，是联系主城区和经济技术开发区、大学城的必经之路，距合肥市火车站20分钟车程，紧邻合肥西客站，与合宁、合徐、合芜等高速公路相临，距合肥骆岗机场仅10分钟车程，机场、车站均在20分钟“生活圈”内，不仅是主城区西迁南拓的咽喉要地，更是皖江城市带承接产业转移示范区中体现现代合肥城市形象的亮丽窗口。
这个已经是去年的事情了，今年合肥房价整体呈下降趋势，从开春时期14900到如今的14400元/平米，整体均价非但没有上涨而且一直在下降，但并非有爆跌现象。
为什么2017年合肥房价会跌落？
1、合肥限购、限贷政策。自从合肥限购政策实施，许多本想要在合肥买房的因为非合肥户籍，且社保未交满一年，不得已，在合肥无法购买房子。这一类的刚需房需要者，一下被限制，导致房地产市场一下缺少不少购房者。
2.合肥在2016年一下出让过多土地，虽然看起来2016年房价上涨，市场火热，但是许多项目还是剩余较多房源，所以现在土地资源和房源都很充足。
3、2016年的房地产市场过于过热，现在2017年房价都是为2016年的火热而买单。
4、一直在强调房子是用来住的，不是用来炒的。所以这么一发话，开发商备案高了是备案不下来的。（现在一般拿地开发住宅房都是不得高于同质量、同区域的房价）。
2016年的房价趋势
从年头到年尾，整体均价从8500元/平米上涨到15000元/平米。原因：
2015年年底开放商房源所剩不多，且一直有捂盘和捆绑销售的现象，这样再加上合肥身为安徽省会城市、二线城市。又在不断修建地铁，很多购房者开始大荒，造成房市一度火热，房价上涨。当然其中离不开炒房者的原因。
2016年全球房价指数
杨老师您好，链家上看，合肥二手房今年6月份成交开始出现复苏，7月份交易量也有一定上涨，最近看房，二手房中介处房源成交相对的确有一些回暖，而且近期土拍楼面价格也很高，7月21日合肥经开区从最高楼面地价也从5460元/平方米上调至16992元/平方米，种种迹象让人心有余悸，很怕再次上涨，买不起。本人属于改善型需求，原在政务区有一套小房，小孩已快长大，住房日趋紧张，希望在政务区或周边改善一套正三房，学区依然用政务区学区，目前政务区二手房均价2万1左右，边上经开区二手房一般在1.6w左右，手头能筹借资金约100w，再次购房需首付5成，我们夫妻上班一个地铁3号线，一个地铁4号线。请教下杨老师以下问题：1.合肥二手房价格未来一年的趋势走向。2.合肥政务区及环政务区二手房未来一年的趋势走向3.对于我来说，是在政务区换小三房，还是在周边换大三房更好4.对于我来说，二手房和新房的购房时机大概是什么时候5.看近期滨湖有1.5w左右的二手房，不知道买入后过几年再卖出到政务区周边置换可划算？6.杨老师有没有其他推荐的区域，或者更好的方案。杨老师辛苦了，一个苦恼的买房人。
1、合肥房价尚未跌到底，未来一年以跌为主趋势。你说的7月成交量有反弹，我手头暂无数据，不能证实。即便你所说的能代表全市总体情况，也不能界定为新一轮上涨行情的开始。经历2016年暴涨之后，合肥楼市调整的时间与幅度，都还不够。不能奢望房价止跌。
2､土拍对于房价的推涨作用，主要是在一轮短周期中，房价上涨期的前三分之二进程，合肥主要表现为去年上半年。而去年四季度以来，合肥的高价地出让，只能脉冲式的刺激当地市场情绪，效果小，持续时间短。而且，去年四季度以来，在合肥拿高价地的房企，多属非理性行为，部分项目将会在今下半年和明年，被套住，难以赚到钱。个人预测房价走势，不能将地王现象，列为主要考虑因素。
3､以你当前的情况，不建议新购一套，想要新购一套，最好等到明年上半年，时机比较当前好。为了新购一套面积更大、居住更舒适些，也可考虑将当前这一套，当前卖掉，然后年底前后再买一套。一种情况例外：如果当前能买到被压低价格（最好压低幅度超15%）的新盘，则可以考虑当前购买。
4､从区域来看，自住房首先考虑工作与生活的方便性。当前你居在政务区，本就是合肥地段最好、环境最好的区域，学区是否最好我不清楚。再买改善用房，建议还是选政务区，环境熟悉，住得舒适，而且升值性也不错。
5､滨湖区不要考虑了。自住不方便。如果作为投资需求，当前入市时机不佳，这一板块二手房价格刚开始下跌，半年之后，跌幅会大于当前。投资滨湖，几年后卖掉，再买改善房，这一思路不靠谱。纯属自找麻烦，节外生枝。在预算不够多的情况下，应将注意力集中到买一套改善性用房上。
【微信公众号：1、杨红旭楼市研究。2、购房研练社】
【新浪微博，“杨红旭”（只此三个字）实名，谨防假冒】
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