多地下调公积金贷款利率，稳楼市政策全方位深化
国庆假期前，央行、银保监会、财政部、国家税务总局等部门接连释放重磅利好，包括放开首套住房贷款利率下限、下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点、对居民换购住房给予个人所得税优惠等政策正式发布，各地也在积极落实相关政策，释放市场需求。
据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等51个省市，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。
公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。
无论是减轻购房者成本，还是打通换房阻碍，又或者是提升市场信心，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下，监管层和地方政府加快了步伐，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
政策利好叠加开发商促销“抢收”，业内人士认为，楼市有望进一步企稳，但市场人士同时指出，除了支持首套房消费群体，建议也关注对改善性购房群体的资金支持，从而进一步提振市场，改善消费者预期，促进房地产良性循环。
（10月官宣下调首套房公积金贷款利率的省份和城市）
直击购房成本
济南市历城区的寒先生，目前居住的是2019年购买的首套房，当时共申请了30万元公积金贷款和60万元商业贷款，每月公积金贷款需还款1400元，商业贷款月供为3500元。
随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利率至3.1%，寒先生作为已发放未到期的首套个人住房公积金贷款用户，也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。
除了济南，还有包括湖南省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省市的公积金管理中心正式发布了调整公告，明确自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款，按照央行调整后的利率执行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。
所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。
“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。
而对于像济南市寒先生这样已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款，2019年签订贷款合同时，寒先生商业贷款部分执行的是LPR 83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。
今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。
随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。
商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”
结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。
政策全方位稳预期
除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。
9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。
以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。
李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。
换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。
“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。
一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。
贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。
从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。
贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。
值得注意的是，虽然首套房贷利率下调理论上会促进购房消费需求，购房者对烂尾的担忧依然存在。
前述济南市民寒先生身边即有这样的案例。国庆假期之前，寒先生的朋友张先生，属于尚未购买首套住房的刚需群体，为了结婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利率下调之后，张先生也认为房贷利率已经降低到了合适的水平，但是出于对期房能否按时交房的担忧，他最终入手了一套二手房。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。
前述寒先生身边的同事和朋友，对房贷利率下降利好也多持观望态度，他们认为，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。
“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。
绛旓細鎹笉瀹屽叏缁熻锛屼粖骞村凡鏈夎秴杩50涓煄甯傚嚭鍙颁簡鐩稿叧鏀跨瓥锛屾敮鎸佸悎鐞嗕綇鎴块渶姹傦紝鏈夋満鏋勫皢杩欎簺鏀跨瓥鎬荤粨涓烘澗缁鍏Н閲戣捶娆鏀跨瓥銆佷汉鎵嶅紩杩涖佹斁鏉鹃鍞祫閲戠洃绠°佷笅璋冮浠樻瘮渚嬨涓嬭皟璐锋鍒╃巼銆佹斁鏉捐喘鎴胯祫璐ㄨ瀹氱瓑6涓ぇ椤广傚叾涓笉闅剧湅鍑猴紝鏉剧粦淇¤捶鏀跨瓥鏄富娴佸仛娉曘備絾澶氭暟鏈烘瀯璁や负锛屼笌浠ュ線鐩告瘮锛岀洰鍓嶈喘鎴块渶姹備粛鐒剁柌寮憋紝杩樻湁杩涗竴姝...
绛旓細鎹鑰呬笉瀹屽叏缁熻锛屼粎6鏈堜互鏉ワ紝灏辨湁閲嶅簡銆佽闃炽佹箾姹熺瓑鍦板嚭鍙版秹鍙闄嶄綆璐埧棣栦粯姣斾緥鐨勬斂绛栵紝澶氭暟鍩庡競鏄鍏Н閲戣捶娆棣栦粯姣斾緥杩涜涓嬭皟銆備笟鍐呬汉澹〃绀猴紝闅忕潃鏀跨瓥钀藉湴鏁堟灉閫愭鏄剧幇锛屾ゼ甯娲昏穬搴︽彁鍗囷紝鎴夸紒鐨勫紑宸ュ拰鎶曡祫鎰忔効鎴栭愭笎濂借浆锛屽皢鎺ㄥ姩渚涚粰绔愭笎淇銆傞檷浣庨浠樻瘮渚 涓嶅皯鍦板尯瀵瑰叕绉噾璐锋璐埧鐨勯浠樻瘮渚嬭繘琛屼笅璋...
绛旓細姝ゅ锛9鏈堝簳锛屼腑鍥戒汉姘戦摱琛岀瓑鍥涢儴闂ㄨ仈鍚堝嚭鍙扮浉鍏虫斂绛栵紝鍖呮嫭绗﹀悎鏉′欢鐨勫煄甯傚彲鍙栨秷棣栧鎴胯捶鍒╃巼涓嬮檺銆涓嬭皟棣栧涓汉浣忔埧鍏Н閲戣捶娆惧埄鐜銆佸嚭鍞嚜鏈変綇鎴垮悗1骞村唴閲嶈喘鍙涓◣绛(浠ヤ笅缁熺О鈥930鈥濇斂绛)銆備箣鍚锛屽鍦鍏Н閲戠鐞嗕腑蹇冪悍绾蜂笅璋冮濂椾釜浜轰綇鎴垮叕绉噾璐锋鍒╃巼銆傗滃姩鐢6000浜垮厓涓烘埧鍦颁骇鎻愪緵淇¤捶鏀寔锛屽鎴垮湴浜ф澘鍧...
绛旓細澶氬湴涓嬭皟浜嗘埧璐鍒╃巼锛鎴戣涓妤煎競浼氬姞閫熷洖鏆栥傚湪涔嬪墠鐢变簬鍙楀埌鐤儏鐨勫奖鍝嶏紝瀵艰嚧鍦颁骇鍏徃鐨勬棩瀛愬苟涓嶅ソ杩囷紝鐢氳嚦鏈夊緢澶氬皬鐨勫紑鍙戝晢鍑虹幇浜嗚祫閲戦摼鐨勬柇瑁傦紝浜х敓浜嗗緢澶氱殑鐑傚熬妤硷紝涓轰簡缁存寔鎴垮湴浜у競鍦鐨绋冲畾鎬э紝鏀垮簻瀵规ゼ甯傝繘琛屼簡鏉剧粦锛岀悍绾蜂笅璋冧簡鎴胯捶鍒╃巼锛岀敋鑷充笉灏戝煄甯備笅璋冧簡棣栦粯姣斾緥锛屼粠涔嬪墠鐨30%闄嶅埌20%锛屽湪鍚庣画鍙兘...
绛旓細瀹為檯涓婏紝2022骞村紑骞翠互鏉ワ紝鍚勫湴鈥绋虫ゼ甯鈥濇斂绛栭鍑恒2022骞村墠涓や釜鏈堬紝宸叉湁鑷冲皯40鍦板彂甯冧笉鍚岀▼搴︾殑妤煎競瀹芥澗鏀跨瓥锛屽寘鎷闄嶄綆棣栦粯銆鍏Н閲鏀跨瓥璋冩暣銆佷俊璐峰鏉俱佸惛寮曚汉鎵嶈ˉ璐磋喘鎴裤佸噺鍏嶈ˉ璐村绋庣瓑鏀跨瓥銆傚姝わ紝鍥界洓璇佸埜棣栧腑缁忔祹瀛﹀鐔婂洯鍥㈤槦璁や负锛岄壌浜庘滄埧浣忎笉鐐掆濈殑涓诲熀璋冿紝鍚庣画鍦颁骇璋冩帶鐨勫ぇ鏂瑰悜搴旀槸鈥滃厖鍒嗛噴鏀...
绛旓細涓汉淇＄敤鑹ソ锛屽叿澶囧伩杩樿捶娆炬湰鎭殑鑳藉姏銆傘3銆戞弧瓒冲綋鍦颁綇鎴垮叕绉噾绠＄悊涓績鐨勫叾浠栬姹傦紝姣斿璇寸敵璇蜂汉鐨勫勾绾竴鑸笉寰楄秴杩60宀併侀渶鍏锋湁鍚堟硶鐨勮韩浠姐佹湁浜涘湴鍖哄彲鑳介渶瑕佸眳浣忚瘉鎴栬呭綋鍦版埛鍙ｃ傛荤殑鏉ヨ锛屾娆涓嬭皟浣忔埧鍏Н閲戣捶娆惧埄鐜瀵规兂瑕佽喘鎴跨殑浜轰滑鏉ヨ鏄竴涓潪甯镐笉閿欑殑娑堟伅锛屼篃浼氬湪涓瀹氱▼搴︿笂鍒烘縺妤煎競鐨勫闀裤
绛旓細寮轰簩绾垮煄甯傚嚭鎵 鍗椾含銆佽嫃宸炰袱鍦板妤煎競鏀跨瓥鐨勮皟鏁达紝鏄繎鏈澶氬湴浼樺寲妤煎競鐜鐨勭缉褰便傛嵁涓嶅畬鍏ㄧ粺璁★紝2022骞村凡鏈夋帴杩70涓煄甯傚彂甯冨嚭鍙绋虫ゼ甯鏂版斂銆備粎4鏈堜互鏉ワ紝灏辨湁杩10鍩庢帹鍑轰簡涓嶅悓鍔涘害鐨绋冲畾鎴垮湴浜у競鍦鏀跨瓥銆備粠鏀跨瓥鍐呭涓婏紝涓昏琛ㄧ幇涓闄嶄綆鏈浣庨浠樻瘮渚嬨涓嬭皟鎴胯捶鍒╃巼銆佹彁楂鍏Н閲戣捶娆棰濆害銆佸姞澶т汉鎵嶅紩杩涘姏搴︺...
绛旓細鎴垮湴浜т俊璐风瓑鏀跨瓥瀹芥澗锛屾垚涓哄綋鍓妤煎競鏀跨瓥鐨勫ぇ鍔挎墍瓒嬨4鏈28鏃ワ紝鍖椾含鍟嗘姤璁拌呯粺璁″彂鐜帮紝杩戞湡鍏ㄥ浗宸叉湁100澶氫釜鍩庡競鐨勯摱琛屾満鏋涓嬭皟浜嗘埧璐鍒╃巼锛骞冲潎骞呭害鍦20-60涓熀鐐逛笉绛夈傚悓鏃讹紝鍗椾含銆佸箍涓滅瓑澶氬湴涔熼氳繃鍙戞斁浣忔埧娑堣垂绀煎寘銆侀檺鍞檺璐斂绛栨澗缁戠瓑鏂瑰紡锛岃姳鏍锋弧瓒宠喘鎴胯呯殑鍚堢悊浣忔埧闇姹傘傚湪涓氬唴涓撳鐪嬫潵锛岄殢鐫瀹芥澗鏀跨瓥鐨...
绛旓細鈥9鏈堜唤浠ユ潵锛屼腑澶椤规斂绛栭泦涓嚭鍙帮紝闄嶄綆璐埧鑰呯疆涓氭垚鏈紝缁х画鏀寔鎴垮湴浜т紒涓氬悎鐞嗚瀺璧勯渶姹傦紝淇濅氦妤艰祫閲戦愭钀戒綅锛岀ǔ甯傚満銆佺ǔ棰勬湡鐨勫鍚戞洿鍔犳槑纭傗濅腑鎸囩爺绌堕櫌鎸囨暟浜嬩笟閮ㄥ競鍦虹爺绌舵荤洃闄堟枃闈欏湪鎺ュ彈璁拌呴噰璁挎椂琛ㄧず锛屽悓鏃讹紝鍚勫湴鏀跨瓥鎸佺画璺熻繘锛澶氬湴棣栧鍟嗚捶鍒╃巼涓嬮檺闄嶈嚦4%浠ヤ笅锛岄儴鍒嗗煄甯傚彈鏀跨瓥浼樺寲鏀炬澗甯﹀姩锛屽競鍦...
绛旓細瀵规锛屼腑鍘熷湴浜х爺绌朵腑蹇冮珮绾х爺绌剁粡鐞嗗崲鏂囨洣鎸囧嚭锛屽洓閮ㄩ棬鏈绁嚭鏀跨瓥缁勫悎鎷崇殑鍏卞悓涔嬪鍦ㄤ簬锛岄氳繃鍑哄彴闄嶄綆鍟嗚捶銆鍏Н閲戝埄鐜鍙婄◣鏀朵紭鎯犳斂绛锛岄檷浣璐埧鑰呮垚鏈傗滃閮ㄩ棬瀵嗛泦鍑哄彴妤煎競鏀跨瓥锛岃繕鏄湪涓婁竴杞皟鎺ф斁鏉惧懆鏈熴傗濆崲鏂囨洣瀵硅鑰呰〃绀猴紝鍥涢儴闂ㄦ娆℃斂绛栫粍鍚堟嫵鐢ㄥ績鑹嫤锛屼竴鏂归潰鏄庣‘閲婃斁鍑绋冲畾鎴垮湴浜у競鍦鐨勪俊鍙凤紝杩欏叾涓...
