楼市正在回暖?老房子究竟是该卖掉还是该留着?
楼市在过去一年多的时间里显得有些惨淡，许多拥有多套房产的家庭都在考虑是否应该出售他们的老房子。然而，最近几个月，楼市传来了一些积极的消息，引发了一些人对房价可能出现新一轮反弹的期待。过去20年，我国的经济发展主要依赖于外循环，即我们生产商品并出口到国外，以此赚取美元。这些美元在国内主要通过两条途径流动：第一条是汇集到央行，形成外汇储备，然后购买美国国债，回流到美国的金融市场，这也导致了美国国债和股市泡沫的扩大。第二条是以外汇占款的形式，变成新增的人民币。
在过去20年中，由于货币供应量一直很充足，楼市作为最大的货币蓄水池，受益最多，这也是房价不断上涨的主要原因。可以看到，过去的外循环不仅推动了美国证券市场的发展，也推动了我国楼市的增长。然而，由于我国经济发展速度过快，近年来，一些国家开始感到不安，原本稳定运行的外循环逐渐变得不稳定。
在外循环的时代，房地产有三个积极的作用：一是改善了老百姓的居住条件，提供了大量就业机会；二是作为货币蓄水池；三是通过开发商和地方政府的合作，推动了城市基础设施的建设。然而，随着房价一轮又一轮的上涨，高房价的负面影响越来越突出，甚至变得非常严重。
高房价的负面影响主要包括四个方面：首先，高房价降低了生育率，现在的生育数据已经非常困难。对于我们这一代人来说，要在城市找到好工作就必须去大城市，但大城市的房价非常高，人们虽然进了城，但因为买不起房，所以无法扎根，大多数人都处于漂泊状态。此外，高房价导致了高房租，大城市的收入虽然高，但交完房租后，剩下的钱也攒不下多少。买不起房，还攒不下钱，结婚生子这些事情只能不断推迟。
其次，高房价导致了收入分配的不公平。根据野村证券的报告，我国70%-80%的贫富差距来自于房地产。现实中，许多人的几十年工资都赶不上房价一年的上涨。谁买房早，谁遇到了拆迁，谁大胆地去炒房，谁就更富有，这种财富分配方式不健康也不合理。
第三，高房价阻碍了科技创新和国内消费。科技创新和国内消费就像未来经济发展的任督二脉，这两方面非常重要。如果能够打通这两脉，那么将来跨越中等收入陷阱就不成问题。但如果打不通，那就很麻烦。由于高房价，我国的科技创新和国内消费受到了阻碍。
第四，高房价本身就是一个风险。一旦资产泡沫破裂，经济就会陷入困境。由于我国和美国都存在泡沫，因此很多人喜欢将我国楼市和美国股市进行比较。疫情之后，美国股市的泡沫越来越大，现在几乎成了美联储的心病，未来可能就是一地鸡毛。为了金融体系的稳定，我国楼市不能像美国股市那样持续上涨。
当外循环转变为内外双循环时，房价持续上涨的基础消失了，高房价带来的负面影响也到了必须解决的时候，时代真的变了。在最近的各种调控政策中，最重要的有两个：一是针对房地产企业的三道红线；二是针对银行的贷款集中度考核。
三道红线让银行无法直接向房地产企业输血，而贷款集中度又限制了居民按揭贷款的规模。过去，房地产企业一手拿着银行的开发贷款，一手拿着老百姓交的预售款，杠杆加得很高。但现在，不仅开发贷款拿不到了，因为房子不好卖了，预售款也拿不到了，这直接导致许多房企流动性紧张。我们都知道，房地产和金融环环相扣，房企难受了，银行就会跟着难受。为了帮助房企，银行很自然会偏向新房的按揭贷款。二手房因此出现了限贷、停贷的问题，流动性逐渐被锁死。
对于拥有多套房产的家庭来说，最头疼的事情有两件：一是二手房不好卖了；二是房子不但卖不出去，而且还要交税。在二手房流动性越来越差的情况下，房产税竟然开始试点了，这将大大增加持有房子的成本。如果有人还想握紧房子，等待未来流动性宽松再抛售房产，那么这个等待的成本，会因为房产税的出台而变得越来越高。
未来的房产税很可能会设一个免税面积，然后根据各个家庭持有房产的套数和总面积设置累进税制，也就是说，谁手里的房子多，谁承担的税率就高。如果房产税真的这样设置，那么很明显，为了降低税率，少缴税，拥有多套房的家庭会加速出售房产。就算把卖房的钱存银行，也总比交累进的高税率好。甚至，聪明一点的家庭会把分散持有的多套房产卖掉，然后换一套核心地段更贵的房子。
核心地段的房子有两个好处：一是因为稀缺，所以抗跌能力强；二是因为租房的需求旺盛，涨房租会比较容易。如果房产税开征，那么一二线城市核心地段的好房子可能还会涨价，而偏远地段的房子，或者老破小则会因为各方的集中抛售，价格下跌。
流动性降低，房产税试点，再加上房贷利率上涨，这三条加起来让房子，尤其是不太好的房子，吸引力越来越低。根据央行19年的数据，有两套房子的城镇居民家庭占比31.0%，有两套以上的占比10.5%。如果房子卖不出去，那么它账面价值再高，也不过是纸面财富。在房产税尚未落地，流动性又稍微放宽的当前，尽快处理掉手上多余的房子，或许是个不错的选择。
许多家庭之所以留着老房子，最大的希望就是等待拆迁。一旦拆迁来了，老破小就变成了新房子，价值倍增。2015年，为了对冲经济下行压力，同时消化部分城市的房地产库存，国内推出了一波棚户区改造。据平安证券的数据，2016年至2020年，棚改拉动的住宅销售占了全国住宅销售的10%。大量拆迁户拿着拆迁款入市买房，楼市的库存消化掉了，房价也涨了一波。
然而，从2019年开始，棚改开工总量大幅减少。2018年，棚改开工量还有626万套，到了2020年，就降到了209万套。甚至在2020年的政府工作报告中，棚改的表述不见了，取而代之的是旧改。旧改和棚改的差别挺大，前者更像是旧楼翻新，而后者则是大拆大建。在房住不炒的大背景下，推动房价上涨的棚改已经有点不合时宜了。
总的来说，以后想靠着老房子拆迁暴富，机会将越来越少。可能很多人会说，不拆迁也没关系，老房子占着城区最核心的地段，周围的学校、商场什么的都是最好的，就算房子老了，但地皮会一直增值。这个说法有一点道理，但前提必须是一个城市的核心地段固定不动。
北京的中心一直是故宫，所以二环里的老房子会一直比五环外的新房子贵。但是国内大多数的城市，尤其是二线及以下的城市，包括济南、郑州、合肥、青岛，他们的市中心，也就是核心地段是在不断移动的。这些城市的老城区虽然有很多地标建筑、有挪不走的自然景观、历史遗迹，但是房价最高的地方却普遍都是刚刚建起来的新城区。
各种高楼林立、现代感十足的新区或者CBD，不管是在建筑标准上，还是在居住舒适度上都比老城区高了一大截。外来的富裕人群、以及老城区的有钱人慢慢的都往新城区迁移，土豪住进了郊区的别墅，中产搬到了新区的大平层。相应的，优质的教育资源、医疗资源、商业资源等等都会跟着有钱人的步伐，慢慢迁移到新城区。
新城区的配套越来越好，房价也越来越贵，整个城市的核心地段就从老城区挪到了新城区。住过老房子的都知道，房子老了，就普遍会有墙皮脱落、墙壁渗水、设施老化、管道堵塞、甚至物业差等很多问题。老房子的价格就是靠地皮撑着，如果市中心挪走了，还有多少人会接盘老房子？
未来房地产市场的分化会越来越严重，一二线大城市和三四线小县城的房价分化、新房子和老房子的房价分化、核心地段和非核心地段的房价分化。整体上，房价坚挺甚至上涨的地方，一定是人口流入、产业兴旺、高收入群体聚集的地方。如果你手里的老房子不在大城市的核心地段，那么越早出手，可能越好。
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