物业费收取究竟难在哪 考研究竟难在哪

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随着房地产市场的快速发展,物业管理越来越引起人们的关注。其中,物业管理费收取难成为了最为突出的问题,它直接关系到物业公司的生存和发展,更关系到业主的安居和小区的建设,收取物业费为什么这么难,让我们听一听业主和物业公司及其工作人员和专家学者是怎么说的——
服务不到位拒交物业费
“垃圾不收,楼道不扫,连楼宇门锁坏了也没有人管,我为什么要交物业费?”家住长春世纪兴嘉园小区的钱先生气愤地说。
2003年,钱先生在长春世纪兴嘉园购买了房子。起初,他每年都会按时交物业费,从没拖欠过。但是近两年,钱先生拖欠着物业费一直都没交。
“我家小区开始时物业管理得挺好的,现在不行了,什么都没有人管。因为地点好,很多业主都把房子租出去了。就拿我住的这幢楼来说,一个门栋里就有三家出租给别人开公司的,有设计公司,还有一个快递公司,人来人往的,楼门锁坏了很大程度上都是他们的原因,这个物业也不管。还有就是楼道的卫生,好长时间都没有人来扫,脏得实在看不过去了,就我和五楼的老太太扫一扫,你说这物业费,我能交吗?”
物业公司不正规,服务不到位,是很多业主不想交物业费的主要原因。
“我家住的那个楼,临街,楼下一、二层是商铺,大多都是开饭店的。靠小区大门处有一家火锅店和一家烧烤店,店都不是很大,他们把剩下的菜汤、木炭灰等垃圾和脏水都倒在门口边上。夏天臭水和垃圾味难闻,这冬天虽然没有味,那脏水冻成冰,经过那里我们都绕着走。我们几个住户跟小区物业反映了多次,也没有人清理。他们不解决,我就不交物业费。”家住欧亚卖场附近车城名仕小区的张女士认为,物业公司收了物业费,就应该做好这些相关的服务,连干净的卫生环境都不能保障,这个物业费她不能交。
记者在小区门口看到,张女士所说的那堆垃圾的确存在,上面有炉灰、吃剩的麻辣烫的汤、洗菜水等等,从小区的人行道一直流到小区入门的道上,上面有雪,下边是冰,给过路行人造成了不便。
在拒交物业费的问题上,记者还听到了其它各种各样的理由——房屋漏水没有人维修、楼道脏了没有人打扫、下雪天小区路上的雪没有人清理、车位被占没有人管、楼顶上盖房子也没有人问等等。
这些理由一条条读下来,不难发现其实理由背后更多的是老百姓对于物业服务的需求,更多的是期待交费可以得到相应的物业服务,少一些烦心事。而当物业服务不到位,他们想到的,也是认为惟一有效制约可以物业公司的,就是不交物业费。
物业不是啥事都得管
一个硬币分两面,听了老百姓种种拒交物业费的理由,那么我们也听一听物业公司有什么样的难处。
长春鼎惠物业公司总经理金雪峰说:“业主拒交物业费大体有四种情况,1、对物业服务不满意的;2、有对开发商不满意的;3、有的家庭确实挺困难;4、有对物业管理法规认识不足的。其中,业主对管理法规的认识不足是让我们最头痛的问题。其实,业主买房后,所遇到的事情不是啥都归物业管的。”
“有的业主收房晚或者买完房子不住,他就不交物业费,这是不对的,收房晚是房地产商的事,买完房子不住是业主自己的问题,跟物业公司没有关系,更不能因为这个不交物业费。”
“法律上明文规定,不管房子住不住,物业的管理费用也是产生的,所以都得交。再有,很多业主对到手的房子不满意,找不到地产公司就找物业。窗户坏了,开发商不给处理或者处理得慢了就不交物业费;煤气开栓,开晚了,这是煤气公司的事,也可以作为不交物业费的理由。”
金雪峰对记者讲解了物业管理的各个项目所占物业费成本的比例,“保洁支出占10%,安保、设施设备路线维护占30%,行政办公费用占20%—30%,绿化占10%,物业公司的固定资产折旧费、保险费、税费等大概也占10%-20%左右。”金雪峰还进一步给记者解释了什么是设施设备路线,“设施设备路线,这项成本比较高,它包括景观、楼道、门、灯、智能化设备,还有电梯等设备的运行、维修、保养,这些都是花钱的地方?而且每年的成本也在不断增加。”
谈到物业费的收取情况,金雪峰说,“我们公司每年物业费的收取基本上可以达到90%左右,这是我们公司与业主之间良好的沟通所得到的结果。”
金雪峰对记者说了他所遇到的一位业主,这位业主不交物业费的理由很可笑,夏天,他被蚊子咬了很多包,他认为这是地沟不干净滋生了蚊子,责任在物业公司,所以拒绝交物业费。他说,遇到这样业主我们就得找他唠唠,一次不行就两次,而且态度还得好,时间长了,他自己都觉得不好意思,慢慢他就理解我们了。
“小区物业管理中会遇到非常多的问题,我们会尽量与业主沟通,为此我们建立了总经理信箱,业主可以写信给我们,我们对诉求进行分析,把意见和建议分别对待,单独约谈,定期与业委会座谈,建立公告栏宣传、短信服务等等,干这行就得有耐心,有事咱就唠唠,没啥解决不了的。”
最后金雪峰说,“其实交物业费和上饭店吃饭一样,你点了一桌子菜,难免有个别菜做的味道不够好,但你能不买单吗?这回炒得不好,我们就找菜谱,找大师傅请教,下回争取把菜炒到令你满意不就行了。有意见不怕,我们一起完善。”
我们也需要被尊重
今年43岁的杨淑芬是长春市中海水岸春城物业管理处的物业管家,干这行儿已经两年了,她分管着11栋512户业主。在她众多的物业服务项目中,最让她头疼的就是收取物业费。
“我们这个小区老年人比较多,他们大多已经习惯了多年前的房屋管理模式,那时住的是单位的房,有啥事跟单位说,从来也没有交过什么管理费啊。”
杨淑芬说,一年前,小区的物业费涨价了,好多老人聚集起来跟物业闹,不同意涨价。“其实,我们的物业费价格并不高,每平方米1.35元,这在长春市属于价格偏低的,而且收上来的物业费我们都是用到了业主的身上,园区绿化,设施维护,保洁保安的人工费,这些费用每年都会上涨,物业费的价格却是多少年都不变的。”
杨淑芬所负责的业主,每年都会有20%的人以各种理由拒交物业费,就是交了的业主也是需要多次催促,上门、打电话,很多人的态度还生硬。
“有个业主,我多次打电话,他都推着一直没交,后来让我去他单位自己取,我答应了。按照约定的时间我准时到了,他却说有事,让我在楼下足足等了一个半小时。”
在工作中,杨淑芬最不开心的事就是不被尊重,很多业主都把他们看成是要债的,对他们的态度很冷淡,当有事情需要他们这样的“管家”帮忙的时候,口气又很蛮横。
“其实,我们是真心为业主服务的,是想帮他们解决问题,让他们在小区生活得更舒心,更愉快。”
每个月,杨淑芬都会把物业费的单子送到每家每户。在表格里有一栏是滞纳金,如果能全额缴费,这个费用是不产生的。但对于那些长年拖欠物业费的业主,物业公司会在一定的时间内对他们进行起诉,经过正常渠道的判定,业主必须补全所欠费用,还包括滞纳金。
“很多人对我们收取物业费都有误解,觉得我们挣钱容易。其实,像我们正规的物业公司,真的就是为业主提供服务。”
寻找物业服务新出路
据资料显示,长春市的物业管理起步于1996年。目前,长春市已拥有400多家物业企业,业主对这些物业企业的投诉每年都在增加。
客观地说,目前长春的物业服务水平并不是很高,这与物业公司的服务和业主的认识有一定的关系。业主对物业公司的职能范围不是很清楚,盲目地要求物业公司做超出职能范围内的事情;物业费收取难,原因还在于,很多业主的思想意识还停留在从前的“福利式”状态中,对自己花钱买房还要付费养房心存不解,把物业管理当做了买房的一种售后服务,物业的消费观念还没有完全树立。而很多物业公司疏于管理,管理人员素质良莠不齐,服务不到位,承诺的事情不兑现,引起业主的不满,从而选择拒交物业费。
物业公司收不到物业费,不能正常运转,也就不能为业主提供服务,业主的正常生活就会遇到很多麻烦,形成恶性循环。有的物业公司在亏损或者与业主发生矛盾后,就开始打一枪换个地方,通常也不会通知小区业主就退出,转投另一个小区,随之而来的就出现了很多弃管小区。
小区弃管,业主不方便是可想而之的。在这种情况下,部分小区的业主联合起来,想出了自己的办法,实行小区自治,记者在调查中发现,现如今在长春,小区自治已经不是什么新鲜事了。
长春市朝阳区大通花园B区就是这样一个自治小区。自从2011年8月,由于业主和物业公司的矛盾不断升级,小区被弃管了。一时间,小区内垃圾满地,秩序混乱。经过长时间地沟通,在街道的帮助下,小区业主共同选举出了7位业主代表,组成了业主委员会,完成小区的自治管理,小区的环境也发生了很大变化,由于委员会是民主选举产生,大家的认同度高,小区的物业管理费收取也就不再是什么难题了,实现了自己的事自己管,自己的家自己当,获得了业主们的肯定。
小区自治是物业管理模式中一种积极有益的尝试,从客观上缓解了物业公司和业主之间的矛盾,但也存在着一定的弊端。物业自治更注重的是老百姓看得见摸得着的卫生和保安问题,而设备维护、房屋维修等这样的难题,还得依靠专业的物业管理公司来完成。
吉林大学经管学院教授博士生导师刘昀认为,要解决物业收费难的问题,需要物业公司与业主共同努力,相互理解,也需要借助政府的力量,制定条例,完善规则。一方面要先付物业管理费用,再享受服务,让物业公司追着业主要钱,变成业主主动给物业公司交钱。毕竟,物业公司面对的是成千上百的业主,而业主只面对一个物业公司。这样,物业公司不再会因为业主不缴费而有过激的行为;另一方面。业主有权享受到优质的服务,否则可以起诉物业公司,也可以炒他们的“鱿鱼”。

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