近两年内房价会向什么变化 未来两年房价会下跌吗
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这个月初，两会的召开，民生问题是最重要的话题，特别是控制房价和物价是两会的重中之重。国家已经从房地产税收，保障性住房等问题上开始从以前的“稳定房价”转向“遏制房价”。
不单单说国家对房地产相关税收方面有所大的动作，比如房产税的开征，全额征收营业税等。
单从保障性住房方面都下了大决心，国家下了死命令并分派给各级地方政府。今后5年间，向市场推出3500万套保障性住房，所谓保障性住房，包括廉租房、棚户区改造、经济适用房等，这些房屋从租赁价格及销售价格方面都比商品房价格要低很多，适合与城镇低收入家庭。而2011年要向市场上推出1000万套保障性住房，这个1000万套是什么概念？要知道，2010年全国新建对外销售的商品房也不到1000万套。而且2011年开发商在开工建设商品房的时候也必须分摊一定比例的保障性住房的建设。这对开发商和商品房的销售势必会造成一定的冲击。
三月中旬，部分大城市的房价已经开始了回落，这是个好兆头。但由于政策的后滞性，国内二、三线城市的房价，可能没有那么快的显现出效果，但长期来看，房屋价格肯定至少会不再象2010年那样疯长。
楼主如果对房屋的需求目前不是那么紧迫的话，可以考虑缓个一年半载再去考虑购房，或者可以考虑购买经济适用房。
本轮房价调控与以往不同，特点是调控层次更高（以往是地方调控，这次是中央出手）、力度更大（直接限购）。一般来说，中央的政策文件比较稳定，因此可以预见，本轮调控在2年内不会变化。但是值得注意的是，各地房价上涨有合理的因素。
据以上分析，并根据房价涨跌规律，我们可以知道
1、2011，开发商与消费者进入深度僵持阶段。这一时期，房价有所下降，但开发商和消费者都在观望。
2、2011年底到明年上半年，房价继续下降，有可能见底。
3、明年下半年之后，看国家政策变化情况，一旦调控结束，房价将报复性上涨。如果政策继续，房价将保持基本稳定。
所以今年底到明年上半年是 购房的好时机
金融危机波及全球，对于中国影响,国家外汇储备部分损失了,出口困难了,经济增长减缓,失业增加,人们收入下降,消费减少,市场萧条.严重时会引起政局不稳定. 比起欧洲国家(如美国底特律汽车城已经是萧条得很了),这次金融危机对中国的影响不是很大,因为中国的经济与国际经济有一定的割裂,我国人民币实施资本项下的严格管理，国际游资冲击不大，现在美国已有70多家银行趋于倒闭的情况下，中国的金融系统运行良好，经济保持一定的增长。同时，国家也在通过扩张财政和降低存款准备金率，40000亿拉动内需等措施，现在又进行了人民币汇率的下调,如果各项宏观经济措施实施有效，对于中国也就1年左右的时间能够缓解.
年前与年后,似乎房价在下降,但是主要的大中城市的房价,对于中小城市的房价还略有上升.大中城市的房价本来就抬得很高,价值回归也是理所当然,金融危机只是导火线而异.我国金融危机的影响最严重的时候应该是今年3-4月份,渡过这一关后,经济回升,房产又上升,从1-2月份的情况看,整体物价有略下降,但住房价基本平稳,房屋装修材料略为上升.三月份开始,中等城市二手房交易市场较为活跃,从量上有增长.我认为,如果是中小城市,并有前后与年前房价相比相差较小的城市,完全可以买入.逢低买入是正理.等经济回复时,房价上窜时会追悔莫及.当然如果是在大城市,则可再等等看.
如果说大中城市高房价影响了居民的安居乐业、影响了农民工成为市民，那么，县城房价上涨，将堵了农民进城最后的路，这将对我国未来经济社会发展产生不可低估的负面影响。有效控制县城房价，让农民进得来，留得住，是城镇化过程中必须引起重视的问题。
当人们聚焦大中城市房价上涨时，却忽视了县城房价的上涨。据统计，县城房价从2006年的1000元以下/平方米，已经普遍上涨到2000元以上/平方米，今年上半年大有突破3000元/平方米的趋势，普遍上涨了100%以上。如果说大中城市高房价影响了居民的安居乐业、影响了农民工成为市民，那么，县城房价上涨，将堵了农民进城最后的路，这将对我国未来经济社会发展产生不可低估的负面影响。
一、县城高房价超出农民承受力
目前，县城还是农民进得去、呆得住的地方。由于相对低廉的生活成本以及亲缘、地缘、血缘的影响，县城成为农民进城落户的首选。很多农民工返乡创业，就是落户县城。有关研究表明，我国县城城镇化的潜力巨大，如果全国2001个县城(2007年)，东部县城达到40万人口规模，中部县城达到15万人口规模，西部县城达到10万人口规模，县城将可以容纳5亿居民，成为我国城镇化的战略重点。然而，县城房价的加速上行，推高了县城购房成本及生活成本，逐渐超过了农民进城的承受力。如果不能控制县城房价上涨，农民不仅进不去大中城市，恐怕连县城也进不去了。
县城房价上涨进入快车道。笔者跟踪研究县城房价发现，不仅发达地区县城房价上涨很快，中西部地区房价上涨也很快。以中西部地区4个县为例，从2006年至2009年间，房价翻倍。四川省凉山州的盐边县，2006年平均房价是900元/平方米，2009年是2200元/平方米，上涨了144%;太行山区的山西省平顺县，2006年平均房价是900元/平方米，2009年是1700元/平方米，上涨了90%;湖北省的咸丰县，2006年是620元/平方米，2010年已涨至1680元/平方米，上涨了171%;河北定州市，2006年平均房价是800元/平方米，2010年是2450元/平方米，上涨206%。这只是中西部县城的房价，东部地区县城房价每平方米房价上万元的情况，已经屡见不鲜。
县城房价上涨超出农民承受力。一是农民和农民工的收入增加赶不上房价的上涨。2006年农民人均纯收入是3587元，2009年是5153元，增长了43.7%;2006年农民工月工资是953元，2009年是1417元，增长了48.7%。同期，县城平均房价上涨100%左右，收入增加赶不上房价上涨的速度。二是房价收入比大于合理区间。房价收入比是考察房价与收入关系的一个重要指标。①一般来说，房价收入比在6以下视为合理，是人们还可以承受的房价区间。笔者粗略计算中西部地区10个县的房价收入比，均在10倍以上。例如，山西省平顺县2009年农民纯收入是2720元，按照人均30平方米建筑面积计算，一个三口之家，房价收入比是18.7。这表明，县城房价的上涨已经超出了农民的支付能力，“居不易”成为农民进城最大的拦路石。
二、县城房价持续上涨将严重阻碍城镇化进程
县城房价上行是多重因素共振所致。首先，投机是推动县城房价上涨的重要因素。由于政府调控房价力度加大，大中城市房价上涨空间有限，预期投机利益减少，促使很多房地产商及炒房资金开始转战县城。在县城，在建中的高档楼盘、别墅小区，随处可见，房价突破万元时有报道。再加上，由于通胀预期的影响，一些大中城市的居民也愿意在房价相对较低的县城购房，以便保值增值。这种“在大城市赚钱、在县城保值”的模式，吸引了人们到县城买房“淘金”，从而推动房价快速上涨。例如，毗邻北京的河北省大厂县，由于交通便捷、房价便宜，吸引了很多北京人来此购房，购房需求迅速膨胀，房价快速上涨。2009年10月底，新开楼盘均价还是2600元/平方米，但到今年3月底，其平均房价已经飙升至5000元/平方米，不到半年的时间涨幅将近100%。由此可见，随着投机资金的大规模流入，县城房价还会加速上扬。其次，市场需求的增长，推动了县城房价上涨。县城的宜居特性，吸引很多人在县城定居。比如，城市退休的老年人、有一定积累的返乡农民工、周围乡镇的干部及富裕农民，以及从事各种经营的外来人口等，都愿意在县城购房并居住。因此，近几年县城购房需求快速增长，从而致使房价攀升。再次，建设用地价格的持续上涨，也推动了房价上涨。地方政府为了缓解财政困难，通过招拍挂方式出让土地，也对县城房价的上涨起了推波助澜的作用。
县城房价持续上涨后果不堪设想。县城房价过高，将堵了农民进城的最后通道，严重影响我国城镇化进程。从我国城镇化的进程来看，存在两个问题：一方面是城镇化不足。2009年底我国城镇化率为46.6%，与世界上人均GDP3200美元左右的国家和地区相比，落后了15个百分点。另一个方面是城镇化率虚高，1亿多农民工没有完全市民化，呈现出“两栖化”状态，即家庭在农村，就业在城里;年轻在城里，养老在农村;保障靠土地，花钱靠打工。究其原因，主要是农民工无法承受高昂的居住成本，“居不易”是农民工所面临的最大障碍。如果大中城市留不下，县城也进不去，农民不能永久性地定居城市，转化为市民，城乡居住两栖率持续居高不下，必将导致我国城镇化战略实施大打折扣，也会为社会不稳定埋下“祸根”。农民居住的两栖化，不仅导致土地资源多浪费1亿多亩，还会导致更严重的后果。一方面，进城农民为了防范风险、保护自己的财产权益，不会放弃农村的承包地及宅基地，农村房屋空置、土地粗放经营甚至撂荒成为普遍现象;另外，青壮年农民的大量外流，严重阻碍农业经营规模化和现代化的推进，进而威胁到粮食安全和农村社会的发展。另一方面，农民工不能成为市民、处在大规模的流动状态，不仅导致了城乡公共产品的非均等化问题，还导致农民工二三代、留守儿童、老人等一系列的民生问题。除此之外，如果县城房价持续上涨，将恶化县城的创业、投资环境，削弱县域的竞争优势，必然影响县域经济发展，减少就业岗位的增加，进而使农民的“进城梦”在高房价面前再遭重创。
三、控制县城房价上涨是当务之急
房价高低直接影响农民城镇化水平和进程，必须要多管齐下、综合治理，以尽快遏制房价上涨的势头，将其控制在一个合理的水平上。控制县城房价，是一个系统工程，可以从四个方面建立和完善房地产调控体系：
第一，尽快建立全国县城房价监督、调节系统，控制建房成本和调控价格运动。目前，全国还没有一个完整的县城房价调控系统，既不能及时地收集到县城房价运动的信息，以便长期研究县城房价运动的规律，也不能深入研究影响房价的成本因素，从而使政府无法根据地区县城房价的情况制定调控政策，进行行之有效的调控。所以，应及时建立全国县城房价信息网络，并根据各地区发展规划要求及市场供求状况，制定不同区域县城房屋指导价格，作为调控的参考。同时，还要建立建房成本监督系统，加强对县城建房成本的监督管理，尤其是对建筑材料价格的监控，定期公布价格波动趋势，供求状况，防止操纵市场行为，有效调控建房成本，管住房价上行的基础。
第二，尽快完善经济适用房用地供应及经营开发的支持体系，增加经济适用房的供给。遏制房价上涨的关键是：调整住房结构，增加经济适用房的供给，缓解住房压力。首先要控制好经济适用房用地价格，改变招拍挂的竞价制度，为经济适用房建设提供低价用地，降低房价水平;同时，要制定一系列扶持政策，通过贷款优惠、税收减免等调控手段，大力鼓励和支持房地产商开发经济适用房，增加经济适用房的供给，以满足农民进城的需要。
第三，尽快出台有关税收政策，遏制炒房之风。针对炒房之风蔓延县城的趋向，应尽快出台相应的税收政策，拟对二套、三套住宅及高档住房购买进行调控，开征房产税、累进税，通过税收抬高囤房成本，压缩投机收益，以便抑制投机行为，控制房价上涨。
第四，加强相关制度建设，奠定调控房价的基础。一是要改革和完善分税制，应根据各级政府的事权来划分财权，增强县级政府的财力，削弱聚敛“土地财政”的冲动，从源头上奠定控制房价上涨的基础。二是扩大农民宅基地换经济适用房的试点范围，建立宅基地换经济适用房的基金，用于支持有条件的地区，符合条件的农民用宅基地换取经济适用房，以降低和解决农民进城的购房成本问题，以便大力推动城镇化步伐。三是建立农民购房身份认证制度，确保农民的优先购房权力。根据农民居住地、务工地的情况，制定购房身份认证制度，确保农民优先购房。总之，通过控制需求、调节供给、创新制度等措施，有效控制县城房价，建立和维护一个有利于农民城镇化的经济社会环境，疏通好农民进城的路，让农民进得来、留得住，成为永久性的市民。
注释
①房价收入比等于房屋总价与居民家庭年收入的比值，计算公式为：(住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积×家庭平均人口)∕(城镇居民年人均可支配收入×家庭平均人口)。
我们这个小县城的房价竟然达到了8000--10000元/平米，2003年还是1000--1800元/平米呢，短短几年居然翻了好几倍，真是太离谱了，据说房价要降了，还是等等吧，希望能降到5000以下。
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