一文全看懂!换锚LPR后 我们会迎来0利率时代吗?

(作者：杭州客，本文转载自微信公众号“地产杭州客”，凤凰网房产已获授权)
01 “能否为普通人解释一下LPR？” 在上周六发布的《影响亿万人！央行宣布房贷“重新定价”，利率下降通道已打开》一文中，有网友留言询问。 央行在周末宣布的重大政策，让LPR这一概念走进了千家万户，成为每个人日常生活中的重要部分。 这是一个具有时代意义的转变。 从行业角度看，它标志着中国传统的基准利率时代正逐步过渡到市场利率时代。 从影响角度看，它为每个人的金融活动提供了一个全新的参考坐标。 它与每个人的经济利益密切相关，因此，我们有必要对这一新事物——对绝大部分人来说——进行一个深入、全面的了解。
02 在解释LPR概念之前，我们需要更详细地了解这次存量贷款全面换锚的背景。 在上一篇文章中提到，央行在今年8月25日发布第16号公告，要求从今年10月8日起，新的住房贷款合同利率以LPR定价，不再是原来的基准利率定价。 在12月28日的发文中，央行明确规定—— 自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 这意味着，从1月1日起，中国的新增贷款合同只有一种类型：1，直接约定具体利率并且以后不再浮动变化的固定利率合同；2，以LPR为基准的浮动利率贷款合同。 对绝大部分人来说，基准利率开始成为历史。然而，大家知道，我们以前的贷款都是基于基准利率的。 例如，基准利率打7折，基准利率上浮10%等。 据统计，截至2018年底，中国的存量房贷达到25.8万亿。 这只是房贷，整个存量贷款更是达到百万亿级。 要知道，这百万亿的存量贷款，签订的都是以基准利率为定价依据的合同。
03 如果存量贷款利率不进行转换，我们可以想象一下，从2020年开始，会出现一种什么样的情况？ 一方面，新增的贷款，全部是以LPR为基准的。 另一方面，还有百万亿级以基准利率为定价依据的存量贷款。 设想一下，假如到2021年，LPR五年期利率从现在的4.8%降到4.0%，而基准利率则没有变化（自2015年7月24日以来一直未变），仍然是4.90%。 这时，如果李雷的按揭是存量贷款，而韩梅梅的按揭，则是2020年之后的LPR贷款。 这意味着，在李雷的基准利率没有上下浮动，而韩梅梅的LPR也没有加减点的情况下，同样的按揭贷款，仅仅因为定价依据不一样，前者要付4.8%的利息，后者则只要4.0%的利息。 你觉得，李雷同学会感到公平吗？他会大声抗议吗？ 前面说了，李雷可不是一个人，而是百万亿级存量贷款背后庞大的群体。
04 那么，有同学也许会问，难道就不会出现另一种相反的情况，到2022年时，LPR还是4.8%，而基准利率已经下降到4.0%了。 很多人担心，会不会换成LPR之后，基准利率反而比LPR降得更多？ 杭州客可以肯定地回答，这种情况绝无可能。 大家可以想一想一个很简单的道理，所有贷款人按照央妈的指示，将名下的贷款合同由基准利率转换成LPR（或固定利率）后，央妈很快就将基准利率降到LPR以下，你觉得，央妈敢这么明目张胆地给如此之多的同学们挖坑吗？ 央妈还是亲妈吗？再说，2020年之后，所有新增贷款都是固定利率和LPR利率，基准利率差不多将走入历史了。
05 那么，有人肯定会有很大的疑问，为什么在中国运行了数十年的基准利率，会突然走入历史。 而这个让很多人感到横空出世不明觉厉的LPR，又是何方神圣？ 事实上，LPR并非横空出世，而是早在2013年就有了。 当年，央行发布消息称，为进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价，10月25日，贷款基础利率（又名贷款市场报价利率，LoanPrimeRate，简称LPR）集中报价和发布机制正式运行。 LPR与基准利率的最大区别就在于，LPR是市场利率，而基准利率是官定利率。 为了便于理解，举个不一定很准确的例子。 滨江集团评级、征信都很好，各家金融机构为了争取这个优质客户，纷纷给予其最优惠的利率报价。 那么，综合这些银行的利率报价，通过加总、平均，就可以得出一个贷款基础利率，这就是LPR。 所以，LPR是有一个报价银行团的。 最早的时候，只有7家，现在已经扩展到18家了。 可以更简单地理解，18家摊贩都卖白菜，每个摊贩都一个自己的白菜报价，综合这些报价，就可以得出白菜的市场价。 这类似于LPR机制。那么，基准利率是什么呢？ 就是国家规定一个白菜价。
06大家是否明白了，基准利率向LPR的并轨，实质是为了更全面、彻底地推进利率市场化。 这样做的好处是什么？ 举个例子。大家知道，现在五年期的存款基准利率是2.75%，而同样期限的贷款基准利率是4.90%。 银行有2.15%的息差。当然，每家银行实际执行的存贷款利率，会根据央行的基准利率进行浮动。 当LPR全面推行，央行的基准利率不再是贷款的锚定参照。那么，各家银行为了竞争储户存款，是不是有可能报出更低的贷款利率以增加吸引力？那么，当贷款利率降低，存贷息差收窄，银行是不是得通过改善管理等各种方式增强自身的经营能力？ 利率的市场化，实际上推进的是金融机构乃至整个金融体系的市场化。 整个金融市场的竞争效率和资源配置，将因此而得以提升。 只有这样，中国的金融市场才能更好地全面参与并赢得全球竞争。 这是中国走向大国崛起必须走过的一道重要门槛。
07往小里说，因为中国利率市场化进步非常快，商业银行间市场利率与基准利率已经脱节了。 3个月SHIBOR（上海银行间同业拆放利率）由2018年5月末的4.33%下行至目前的3.021%，而 银行的贷款利率，却几乎没怎么 下 降，商业银行仍然依赖基准利率对贷款进行定价。 这就导致了中小企业融资难融资贵的问题严峻。 换句话说，商业银行融来的钱，利息越来越低，但对外贷款的利息，却依然高高在上。 这对于当前的经济维稳，国家破解中小企业融资难的问题，都非常不利。 央妈全面推行LPR，就是为了改革贷款利率的形成机制，让降准、降息更好地传导并惠及实体经济。
08回到地产行业。 前面那篇文章有一位同学留言——[原来签的7折，基准利率为4.9%，实际是3.43%。而目前LPR是4.8，如果lpr下降到1.37，实际利率就是0了。]确实啊，目前的存量按揭中，还有大量7折、8折等上一批房产救市周期时的折扣利率。这批同学将会是LPR转换的更大受益者。 举个例子，按央行公布的转换机制，[商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值]。7折贷款，目前的实际利率是3.43%。转换成LPR的话，应该是4.80%-3.43%=1.37%。 也就是说，新的LPR合同，应该是LPR减137点。因为是固定减点，所以，当分母值LPR越小时，实际折扣率会更大。 简单地计算，当LPR为3.74时，实际的折扣已经是0.5折了，远远小于当初的基准利率的0.7折。 理论上，当LPR降到1.37%时，你的贷款利率已经为0了。 不要认为LPR降到1.37%好像不太可能，只要看到日本和西方发达国家的0利率和负利率，你就知道，这一天可能并不会太遥远。