我要买二手房 请问都需要注意什么 还有手续上的交接都需要什么手续 买了二手房。需要办什么交接手续
\u6211\u4e70\u4e86\u4e2a\u4e8c\u624b\u623f\u8bf7\u95ee\u4ea4\u63a5\u65f6\u9700\u8981\u529e\u6e05\u90a3\u4e9b\u624b\u7eed\u4e8c\u624b\u623f\u7269\u4e1a\u4ea4\u63a5\u4e3b\u8981\u529e\u7406\u7269\u4e1a\u8d39\u3001\u6c34\u7535\u8d39\u7684\u8fc7\u6237\uff0c\u8981\u8ba9\u8001\u4e1a\u4e3b\u7ed3\u6e05\uff1b\u8fd8\u6709\u5929\u7136\u6c14\u8fc7\u6237\uff0c\u9700\u8981\u643a\u5e26\u65b0\u623f\u4ea7\u8bc1\u53ca\u8001\u4e1a\u4e3b\u8eab\u4efd\u8bc1\u590d\u5370\u4ef6\uff0c\u65b0\u4e1a\u4e3b\u53ef\u81ea\u884c\u5230\u71c3\u6c14\u516c\u53f8\u529e\u7406\u8fc7\u6237\uff1b\u5982\u679c\u6709\u843d\u6237\u9700\u6c42\uff0c\u4e00\u5b9a\u8981\u67e5\u8be2\u8001\u4e1a\u4e3b\u7684\u6237\u53e3\u662f\u5426\u8fc1\u51fa\uff0c\u53ef\u5230\u623f\u4ea7\u6240\u5728\u5730\u6d3e\u51fa\u6240\u6237\u7c4d\u79d1\u67e5\u8be2\u3002
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1\u3001\u7b49\u989d\u672c\u606f
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2\u3001\u7b49\u989d\u672c\u91d1
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首先要求卖方提供合法的产权证书正本.并到房管部门查询产权证的真实性.以及拟购房产产权来源和产权记录.包括房主.登记日期.成交价格等.还需要确认卖方产权的完整性.了解所购房有没有被抵押.以及与人共享等,注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人.其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋.一般来说.军队.医院.学校的公房必须要原单位盖章后才能出让.
与商品房不同.二手房买卖一般都是[个案".所以有关价格.房况等.都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解.在决定购买前.消费者应该仔细观察户型是否合理.各种管理是否到位.供电容量是否能够负荷空调等大型家电.查看天花板是否有渗水痕迹.墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题.有的还应询问小区保安水平.物业管理费及收费标准如何.此外.消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史.土地使用期限还有多长,有没有欠费情况.如物业管理.水.电.气费等.
在掌握房屋基本情况的基础上.消费者应从多个方面对比判断二手房的价值.也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估.弄清能否做二手房按揭贷款.一般情况下.银行按揭时会做保值评估.这个价格可以看出房屋的最低保值价.
最后.提醒您.购买二手房时.不要轻信对方.一定要合法.彻底地办理过户手续.二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续.才算真正换了主人.其他任何单位的保证和公证都不算完成交易.
挑选[二手房"四大技巧
住房成为商品.[二手房"交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分.目前.国家已开始加大促进二手房交易的力度.因此.二手房交易会逐渐活跃起来.但[二手房"买卖不像购置新房那样一目了然.因此.挑选时应格外注意.
查明产权状况
[二手房"由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的.[身份"比较复杂.了解其产权状况非常重要.购房人第一步是要卖方提供产权证书.身份证件.资格证件以及其他证件,第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录.包括房主.档案文号.登记日期.成交价格等,第三步要查验房屋有无债务负担.另外.购房者还需了解所购房有无抵押.是否被法院查封.
特别注意的是.产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房).共有产权.产权不清.无产权的房子.即使房子再好也不要买.以免成交后拿不到产权证.
看清房屋结构
[二手房"的结构通常比较复杂.有些房子还经过多次改造.结构一般较差.
选购时.不仅要了解房屋建成的年代.现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致.房屋布局是否合理.设施设备是否齐全.完好等情况.更要详细考察房屋的结构情况.了解房屋有无破坏结构的装修.有无私搭.改建造成主体结构损坏等隐患.为此.可以到房管部门的档案室查询原建档案.看看图纸资料.打消疑惑.
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带.建筑密度大.周边环境已经形成多年.一般较难改变.要认真考察房屋周围有无污染源.如噪音.有害气体.水污染.垃圾等.以及房屋周围环境.小区安全保卫.卫生清洁等方面的情况.对房屋配套设施的考察主要有:水质.水压.供电容量.燃气供应.暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等.走访一下周围的邻居.对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解.
了解物业管理状况
对物业管理的考察.主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度.看看保安人员的基本素质.保安装备和管理人员的专业水平.服务态度如何.小区环境卫生.绿化等是否清洁.舒适.各项设施设备是否完好.运行正常等.还要了解物业管理费用标准.水.电.气.暖的价格以及停车位的收费标准等.了解是否建立了公共设施设备.公共部位维修养护专项基金.以免日后支付庞大的维修养护费用.出现买得起住不起的情况.许多公房出售后陷入了[无人管"的状态.选择时宜慎重.
二手房砍价技巧
目前.旧房交易日趋活跃.消费者在买房过程中应掌握一定技巧.以免多花冤枉钱.
旧住宅由于长年磨损.质量下降.其价格很难得到准确估计.要想在砍价时居于有利地位.购买者应事先把握住宅的情况.要充分了解该住宅的弱点.弄清楚该住宅上市多久.卖出去的原因.要尽量搞明白曾有多少人出过价.出价多少.要弄清卖主有什么附加条件.付款方式如何.是否是分期付款.最好能弄清卖主卖房的原因.必卖的期限.卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格.掌握上述信息.就可以酌情提出杀价的理由来.
砍价时.要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处.如环境差.设备老化等.迫使卖主降价.对于长期上市仍不能卖出的旧住宅.应正告其房主卖价太高.打击房主的自信心.如果了解到卖主最后的必卖日期.可使用拖延战术.一边讨价还价.一边拖延时间.等接近必卖日期时.利用卖主的急售心理.伺机杀价购买.
也可让自己的熟人出面.通过交情.探听卖主所能接受的底价标准.为了使自己居于主动地位.砍价时要多听少讲.特别是不能轻易开口应价.要坚持不到最后关头不应价的原则.
另外.为了解除卖主的防备心理.杀价时最好坦率地告诉卖主.买房的目的是自用.而不是为他人代买.这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价.
二手房安全交易四步走
第一阶段心理准备
针对目前尚不规范的房地产中介市场.是自己成交还是找有资质.信誉好的房产中介公司?如果自己找客户.首先您要有闲暇的时间,其二.您要有比较专业的房产及法律知识,第三.要有较好的心态及耐性.因为讨价还价的过程可能漫长而艰难.
不如找一家代理公司试一试.但是找中介公司要注意:有无资质.信誉是否良好.操作是否规范.可打电话咨询一下.看看报价及公司的服务态度.也可亲自上公司实地考察.或问问周围已卖房人对中介公司的评价.最后您再选一家公司代理.
想卖多少钱?这是业主最关心的问题.如何确定房屋价格.应给自己的房产做个评估.
第二阶段市场考察
看看您的房产所在的区域.周边环境(包括文化.体育.医院)及生活配套设施是否完善.道路交通状况是否良好.
房屋建成年代.小区环境.房屋结构.朝向.楼层.都是影响房价的原因.业主应了解自己房屋优劣势.才可达到自己理想的预期价值.
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快将房子卖掉.故而往往找多家公司.各家公司都带客户看房.其间.有各公司业务员.有想甩掉中介的买房人.同时不乏别有用心的不法之徒.房主是天天陪同看房.讨价还价.电话不断.精神高度紧张.建议卖房人先考察一下公司的声誉.与中介公司签订好代理协议.然后中介公司会派专人负责.有针对性地向客户推荐房房.组织看房.尽快地寻找买方.同时帮助办理过户的相关手续.省去了卖房人大量的时间和精力.安全可靠又快捷.
第四阶段物业交割
正常情况下.房子交接完毕.房产登记过户后当日.您就应该拿到全部售房款.如果您不能按时交房.则根据情况.暂扣部分房款.待交房时付清.付款时间在合同中有明确规定.很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了.其他与我无关.殊不知.如果买方故意不交供暖费.物业费.也不与对方签订相关合同.这时收费部门往往找原房主.尤其是原产权单位.弄得不好.还会影响您的声誉.如果寻找一家中介公司.则会省去这些麻烦
在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。
5、必须要签订三方合同，就是卖家、买家和中介在同一份合同中签订。这样可以避免中介吃差价。不过现在的合同基本上都是这样的。
买房，买满5年房产证的房产可以减少税费的支出，但是不只是要5年就可以得到税费优惠，还需要有房产单价要小于当地平均房价的1.2倍，还有就是面积少于144平米，购买这样的房产才是最实惠的。当然要符合你的需求，不需要强求。
在贷款方面的如果你的公积金由资格申请公积金贷款就用公积金贷款，如果额度不足，可以申请组合贷款。这样可以更大限度的降低你的成本。
中原地产 为你解答
以下是个人见解
购买二手房需要注意：房屋位置，楼层。是否有业主隐藏的东西。
二手房交接上需要：物业结清水电燃气结清。原业主是否落户在此套房屋。
贷款方面是根据贷款方式：公积金和商业贷款有所区别，公积金现在最多八十万。商业贷款可以多带些。二套利率最低上浮10%。首套可以按基准来执行。
贷款流程：签订买卖合同后，做完晚上签约去银行签署借款合同。
扩展阅读：1-26买房最佳楼层 ... 房型最旺的四种房子 ... 买二手房的“3大忌” ... 买房最忌买7种房子 ... 最难卖的三个楼层 ... 第一次买房注意套路 ... 住房几楼最旺最好 ... 购买二手房的大忌 ... 四种房子最吉利 ...
