在上海 二手商铺 买卖如何操作！有哪些步骤！有哪些税费！请高手帮忙。 日籍华人在上海买商铺可以吗，要什么手续，是否要交税收？

\u6c42\u9ad8\u624b\u5e2e\u5fd9\u7b97\u4e0b\u4e8c\u624b\u5546\u94fa\u4ea4\u6613\u7684\u7a0e\u8d39\u3001\u8fc7\u6237\u8d39\u7528\u7b49\u9700\u8981\u591a\u5c11\u94b1 \u5546\u94fa45\u4e07\u300145\u5e73\u7c73\u3002

\u5177\u4f53\u7a0e\u7387\u5982\u4e0b\uff1a
\u30101\u3011\u4e70\u5bb6\u652f\u4ed8
1\u3001\u623f\u5730\u4ea7\u4ea4\u6613\u624b\u7eed\u8d39\uff1a5\u5143/\u5e73\u65b9\u7c73\u4e3a\u666e\u901a\u4f4f\u5b85,\u975e\u666e\u901a\u4f4f\u5b85\u4e3a11\u5143/\u5e73\u65b9\u7c73.
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3\u3001\u6743\u8bc1\u5370\u82b1\u7a0e\uff1a5\u5143/\u672c\u3002
4\u3001\u5370\u82b1\u7a0e\uff1a0.05%
5\u3001\u5951\u7a0e\uff1a\u4ea4\u6613\u4ef7(\u6216\u8bc4\u4f30\u4ef7)\u00d74%\u3002
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A\u3001\u53ef\u63d0\u4f9b\u4e0a\u624b\u8d2d\u623f\u53d1\u7968\u7684\uff0c\u571f\u5730\u589e\u503c\u7a0e=[\u8f6c\u8ba9\u6536\u5165-\u4e0a\u624b\u53d1\u7968\u4ef7(\u6bcf\u5e74\u52a0\u8ba15%)-\u6709\u5173\u7a0e\u91d1]\u00d7\u9002\u7528\u7a0e\u7387\u3002
B\u3001\u4e0d\u80fd\u63d0\u4f9b\u4e0a\u624b\u8d2d\u623f\u53d1\u7968\u7684\uff0c\u571f\u5730\u589e\u503c\u7a0e=(\u8f6c\u8ba9\u6536\u5165-\u8f6c\u8ba9\u6536\u5165\u00d790%)\u00d730%\u3002
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A\u3001\u53ef\u63d0\u4f9b\u4e0a\u624b\u8d2d\u623f\u53d1\u7968\u7684\uff0c\u4e3a(\u8f6c\u8ba9\u6536\u5165-\u4e0a\u624b\u53d1\u7968\u4ef7)\u00d75.5%\u3002
B\u3001\u4e0d\u80fd\u63d0\u4f9b\u4e0a\u624b\u53d1\u7968\u7684\uff0c\u4e3a\u8f6c\u8ba9\u6536\u5165\u00d75.5%\u3002
C\u3001\u7a0e\u8d39\u4e3a\u5dee\u989d\u76845.56%
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\u5546\u4e1a\u8def\u7ebf\u4ef7\u533a\u6bb5\u8def\u7684\u5546\u4e1a\u4e34\u8857\u5b97\u5730\uff0c\u52a0\u6536\u8def\u7ebf\u4ef7\u768410%;
\u529e\u516c\u7528\u9014\u7528\u623f\u6309\u5176\u7f51\u683c\u70b9\u57fa\u51c6\u5730\u4ef7\u768430%\u8ba1\u6536\u3002
\u4ee5\u4e0a\u5c31\u662f\u5546\u94fa\u4ea4\u6613\u4e8c\u624b\u623f\u7684\u6709\u5173\u5185\u5bb9\uff0c\u5e0c\u671b\u5bf9\u5927\u5bb6\u6709\u6240\u5e2e\u52a9\u3002

\u6cd5\u4e2d\u62cd\u62cd\u4e13\u505a\u623f\u4ea7\u8fc7\u6237

\u9700\u8981\u7f34\u7eb3\u5951\u7a0e3%\uff0c\u5370\u82b1\u7a0e\u4e07\u5206\u4e4b\u4e94\u3002

　　商铺,相对于住宅来说,可以定义为非居住用房,其成交时的税收征收和住宅是完全不同的.商铺、办公楼、单独车位买卖这三类是我们经常能接触到的非居住用房的种类。

　　以下举例:上家是个人,下家是个人,均不贷款

　　上家
　　重要前提：上家一定要提供出当初买进的全额发票、契税发票、交易手续费、买卖合同等原始凭证。这里着重要注意的是，全额发票，有很多业主只能提供出当初的首付款发票，这是什么原因呢？因为当初他是用首付加贷款的形式购买了该物业，那么贷款的这部分房价款开发商在收到款项后，为了偷逃漏税，少开了发票，绝大部分的业主是不知情的，所以轮到我们帮他出售时，我们就如胡沪语所言“吃药”了。如果出现这种情况，唯一解决解决方法就是，找开发商补开了。

　　第一：营业税
　　(合同价-买入价)X5.55%

　　第二：土地增值税:
　　(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)X系数

　　注: 1、自然增值税=买入价X5%X房屋年限(按产证记载时间足年算)
　　2、系数:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜50%,系数选30%
　　50%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜100%,系数选40%
　　100%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价＜200%,系数选50%
　　200%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价,系数选60%

　　第三：个人所得税
　　(合同价-买入价-营业税-土地增值税)X20%

　　第四:印花税
　　合同价X0.5‰

　　第五:佣金
　　比例就不说了
　　上家的成本=买入价+营业税+土地增值税+个人所得税+印花税+佣金
　　下家

　　第一:契税
　　合同价X3%

　　第二：交易手续费
　　合同价X5‰ (没错,是千分之五,100万的合同,交易手续费要5000元,而且是下家一个人出)

　　第三: 印花税
　　合同价X0.5‰

　　第五:佣金
　　比例就不说了
　　下家的成本:合同价+契税+交易手续费+印花税+佣金
　　办公产权税费：（同时也可以参考下）

　　计算公式

　　营业税的:现在卖出的价格减去当时买进的价格*5.55%

　　个人所得税：现在买进的价格减去当时买进的价格，减去当时契税 减去现在营业税）*20%

　　土地增值税（现在买进的价格减去当时买进的价格,契税 减去营业税个人所得税，减去当时买进价格每年5%）*30%

　　二：办公产权计税公式：营业税+个人所得税+土地增值税 （其他小税自己还不太清楚，没有计算在内，此处现价为现在成交的合同价，一般都是做低后的价格，原价指上家买入时合同上的价格，N代表年限）

　　营业税+个人所得税=24.44%*现价---25.04%原价

　　土地增值税=【75.56%*现价---（77.96%+5N%）原价】*30%

　　综合起来总的公式为：

　　营业税+个人所得税+土地增值税=

　　24.44%*现价--25.04%*原价+【75.56%*现价--（77.96%+5N%）原价】*30%

　　备注：总公式均由总部YANG提供的那三个分公式推导出来的

　　三：给予同事的答复

　　前提：60万的合同价买入，80万的合同价卖出，要求净到手76万，已经买入三年

　　（一）首先我们先一步一步算：

　　营业税的:现在卖出的价格减去当时买进的价格*5.55%=1.11万

　　个人所得税：现在买进的价格减去当时买进的价格，减去当时契税 减去现在营业税）*20%=3.418万

　　土地增值税（现在买进的价格减去当时买进的价格,契税 减去营业税个人所得税，减去当时买进价格每年5%）*30%=1.4016

　　房东方总税收：5.9296万 客户实际交易价格5.9296+76=81.9296万

　　（二）现在，我们偷懒用公式计算下：

　　营业税+个人所得税+土地增值税=

　　24.44%*现价--25.04%*原价+【75.56%*现价--（77.96%+5N%）原价】*30%

　　=24.44%*80--25.04%*60+【75.56%*80--（77.96%+5*3%）*60】*30%=5.9296万

　　房东方总税收：5.9296万 客户实际交易价格5.9296+76=81.9296万

　　四：

　　另外印花税等小税没有计算在内；佣金因为不一定按照现价确定，所以也未包含在内；土地增值税因为有一个系数表，我是简单按照一

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