为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约
随着政策的不断落地,房地产市场终于透露出些许暖意。中达证券研报数据显示,6月初至17日,其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%,其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。
多家受访房企内部人士、市场人士也提及近期销售有较为明显的修复。据华南一家房企提供的数据显示,6月以来,其重点布局的大湾区及华东区域有翻倍增长。
销售市场尽管有些许回暖,但对于房企即将到来的偿债高峰来说,杯水车薪。
据克而瑞统计显示,2022年6-7月,200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,其中,近两个月民企到期债券合计约1178亿元,占总规模的67%。同期,民营房企的融资环境并无明显改善。
中指院统计显示,今年1-4月,受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响,行业信用债发行以国央企为主,民企仅成功发行8笔债券。5月至今,在监管层的指导下,包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券,但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。
在这样的背景下,房企持续对到期债务寻求展期。据中金公司统计显示,2022年1-5月,已有25支境内地产债展期。
业内认为,在房企资金压力尚无明显改善的情况下,未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。
01
继“蓝光没发展、华夏不幸福”,多家知名房企接连发生违约事件后,阳光城、鸿坤也撑不下去了。
公开信息显示,此前5月10日,鸿坤伟业发布公告称,其于4月8日到期应付境外债利息1423.38万美元,30天宽限期过后,公司未能在宽限期届满前付款。随后,五矿证券于2022年5月17日召开境内债2022年第一次持有人会议,通过了有条件豁免触发交叉违约条款(债券继续存续)并追加担保措施的议案,但截至2022年6月20日,发行人终违约。
鸿坤伟业方面表示,将积极筹措资金,梳理资产和资产受限情况以及负债情况,积极与各债权人沟通协商,加快资产处置力度,尽快向债券投资者出具资产处置和债券偿还具体方案。发行人认为此次违约主要是受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和疫情等各种不利因素的影响,导致无法偿还应计但未付的利息。

放在整个地产江湖,鸿坤地产可能排不上名号,但在北京尤其是西红门,鸿坤的名号也算广为人知。19年前成立鸿坤地产后,创始人赵彬拿下北京南五环外西红门一宗地,打造出一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园区的成熟商圈。
在此发家后,鸿坤地产开始围绕环京进行布局,在京津冀大笔拿地,包括张家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地储备,曾让鸿坤保持不错的利润率。但随着京津冀调控政策加码,北京地价高涨、拿地困难,鸿坤开始面临扩张和去化难题。
同样尚在泥潭挣扎的还有阳光城。6月23日,阳光城(000671.SZ)披露,截至目前,该公司已到期未支付的债务(包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等)本金合计金额376.88亿元,其中:公开市场方面,境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元,境内公开市场债券未按期支付本息累计133.91亿元。
自2021年三季度末发生流动性危机以来,阳光城在资本市场风波不断,先后经历第二大股东清仓退出、明星职业经理人去职等,股东遭遇强平的事件也屡有发生。
为化解债务风险,阳光城全力协调各方积极筹措资金,商讨多种方式解决相关问题。据一名接近阳光城的业内人士反映,阳光城一边积极处置资产,一边与金融机构沟通展期或债务重组,且阳光城大部分可出售资产较为优质,并非外界传言的“抛售”。
02
相较阳光城、鸿坤的捉襟见肘,富力、绿地的日子明显要好过很多,但也在四处奔走,寻求债务展期。
近日,富力地产向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求,寻求豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件,并延长其债务期限,总存续金额达约49.44亿美元(约合人民币331.84亿元)。
截至目前,富力地产2021年经审核年报年报仍未发出,而据此前发布的业绩预告,2021年度富力地产净亏损或不少于80亿元。今年前5月,富力地产总销售收入约218.3亿元,销售面积约175万平方米,同比分别下降58.40%、55.70%。

一位接近富力地产的知情人士称,“工资还正常发着,就是发放时间不太准时。”一位不愿具名的实地地产内部人士也表示,原定发薪日为每月15日,近几个月均拖延至月底,甚至有一个月的工资隔月才发。“不过,好在没有降薪、降五险一金比例。”
美元债展期刚获投资人通过,绿地转身又去做了股权质押融资。
6月23日,绿地控股(600606.SH,简称“绿地”)公告称,第一大股东上海格林兰投资企业(有限合伙)(简称“格林兰”)质押4500万股股份质押给中信银行,质押期1年,占所持股份比例1.30%。格林兰累计质押占所持股份比例70.68%,占绿地控股总股本19.20%。
回看绿地自2021年6月以来的公告,该公司共有过9次股权质押,一次解质押。可以说,近一年来,绿地股份质押融资频率,创下了近年来的纪录。

业内人士认为,绿地频繁做股权质押,或多或少与去年下半年以来,房地产行业融资渠道有所收窄有关。一方面要保障企业正常运营,另一方面要安排资金还债,考验着所有企业的抗压能力。
从第三方债券工具披露的信息可见,加上前述8月到期美元债,绿地在今年下半年一共面临四笔美元债的到期兑付,共涉及债券余额9.9060亿美元。
2021年,该公司全年压降812亿元有息负债,截至去年末有息负债余额为2406亿元。绿地今年下半年的债务偿还压力不小。
03
就连房企龙头碧桂园,也难逃此劫。6月22日晚,穆迪公告称,已将碧桂园控股公司(下称“碧桂园”)的主体评级调整为Ba1,评级展望为负面,并决定保持公司债项评级与主体评级一致。
穆迪方面表示,碧桂园的评级调整主要受累于整体市场疲软。“评级调整反映中国房地产行业充满挑战的经营环境下,对碧桂园房地产销售、财务指标,以及长期融资渠道的限制影响”。
有分析人士指出,在穆迪的信用等级标准中,从Aaa级到最低的C级,共有21个级别。其中,从Aaa到Baa都还算投资级别,而Ba级往后就是投机级,也就是通常说的“垃圾级”。

评级变动背后,是碧桂园杠杆率居高不下、净利润下滑和销售低迷等事实。2021年财报显示,截至2021年底碧桂园总负债达到了1.65万亿,仅次于恒大,有息负债近3400亿。
更加糟糕的是,克尔瑞研究中心数据,碧桂园1-5月实现全口径金额为2011.9亿元,较2021年的3541.2亿元下降了1529.3亿元。销售和回款是房企现金流除融资之外的另一条腿,销售一旦大幅放缓,偿债警报可能就要拉响。
对于民企债务困局,同策研究院资深分析师肖云祥认为,在多重因素共同作用下,今年房企寻求美元债务展期或出现债务违约、利息违约的现象会变得频繁。
据肖云祥介绍,从兑付高峰来看,2022年和2023年是近些年以来,房企美元债兑付金额最大的两年,相关企业会承受较大程度的兑付压力。尽管今年各地调控政策暖风频吹,但是房地产市场复苏较为缓慢。而从融资端来看,虽然监管层所释放的信号已经很清楚,但是民营企业、潜在出险企业还是面临融资难的困境。
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