瑞安农村宅基地
瑞安农村宅基地
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。下面来看看瑞安农村宅基地内容吧!
瑞安市国土资源局副局长黄康民表示，《办法》的出台，标志着瑞安市农村宅基地审批有了规范性的文件。它对于规范瑞安市农村宅基地审批程序，加强农村住房建设管理，建立规范有序的农村宅基地管理制度都有着里程碑式的意义。
对于《办法》中群众关心的热点问题，瑞安市行政审批服务中心国土资源窗口负责人逐一进行了解读。
《办法》最大的亮点是什么?
宅基地审批权限下放到镇街，是《办法》最大的亮点。从今年1月起，由镇街负责各自辖区内的农村住房建设的规划和建设管理，并受市政府委托负责宅基地审批，但要报送国土资源部门备案。
该负责人说，实际上，农民“建房难”，并不是没有土地，而是由于各种关系的钳制。应当说，大多数农村村民多多少少都有一份宅基地，农民房前屋后还有自留地、空闲地等。《办法》的出台，有利于优化农民建房用地规划空间。
对无房户、危房户建房问题，由镇街负责开展农村宅基地利用情况专项调查，制订年度农村村民住房建设计划，明确建房户名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施。
各村住房建设计划经全体村民会议(或村民代表会议)讨论通过并公示无异议后，由镇街审核后报送瑞安市国土资源局备案。
瑞安市住房和城乡规划建设局、瑞安市国土资源局负责全市农村住房建设相关审批和监督管理工作，并授权其基层所具体负责辖区内农村村民住房建设的申请受理、踏勘选址、公示、审核、备案、确权登记及日常建设监管等工作。
申请建房需要符合哪些条件?
根据《办法》规定，符合申请新宅基地新建、扩建住房的，包括无房户或符合分户条件的'家庭;因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要异地搬迁新建的;现有房屋(宅基地)已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围不能就地拆改建的;按照规划调整宅基地，需要异地新建的;现有人均住房建筑面积不足30平方米且无法在原宅基地上改建的住房困难户等六大类。
其中，无房户或符合分户条件的家庭主要有两种：两个及以上子女的家庭(且户口均在本村)，其中一个子女已婚或达到法定结婚年龄的，可以分户，但父母亲一方或双方必须随其中一个子女合户;三代以上(含三代)同堂的家庭，后代已婚或已达到法定结婚年龄的，可以分户。
另外，农村村民申请使用原宅基地进行房屋拆改建(或联建改造)应具备3个条件：拆改建房屋所在区域已编制村庄建设规划，且拆改建范围符合村庄建设规划用地相关要求;拆改建房屋土地和房产权属、居住人口等证件、证明材料清晰;提供相关利害关系人和村集体经济组织同意拆改建的书面意见。
《办法》指出，农村村民住房建设应当符合土地利用总体规划、村庄建设规划和“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求，尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地;鼓励建造公寓式住宅;严格控制占用耕地建造住宅。据介绍，我市将力争通过三至五年的努力，让无房户和危房户圆住房梦。
宅基地面积、住房建筑面积怎样界定?
对于宅基地面积标准(包括住房、附属用房建筑占地面积和庭院用地面积等)，《办法》规定，申请使用现有宅基地和存量土地新建、改扩建住房：小户(3人(含)以下)用地面积不得超过80平方米;中户(4至5人)用地面积不得超过100平方米;大户(6人(含)以上)用地面积不得超过140平方米。
该负责人说，如果原宅基地面积不能满足建房面积需求，可以申请使用增量土地(农用地、未利用地)新建、改扩建住房。
《办法》规定，申请使用增量土地(农用地、未利用地)新建、改扩建住房：小户、中户、大户用地面积分别不得超过60平方米、80平方米、125平方米。
住房建筑面积标准是这样规定的：
使用原宅基地面积进行房屋拆改建(或联建改造)的，一自然间宅基地住房建筑面积不得超过180平方米(一般来说，可达4层)。
使用新批宅基地(或增加原宅基地面积)新建、改扩建住房的，在确保人均住房建筑面积不小于40平方米的前提下，小户、中户、大户住房建筑面积分别不得超过180平方米、240平方米、300平方米。
举个例子，村民老王家现有1间2层老房及1间柴房，道坦及预留宅基地有150平方米。老王的两个儿子都已婚，且各有一个小孩，尚未分户共有8口人。按照《办法》规定，老王家符合分户条件，可以要求申请新批宅基地新建、扩建住房，这样宅基地用地面积最高有140平方米，可建成建筑面积300平方米的新房。
该负责人说，上述原则只作为大框架，在实际操作中，宅基地用地面积和住房建筑面积取决于综合因素，需要申请人自己根据实际需要决定，比如是否分户(符合条件的)，是否申请增量土地等。
拓展阅读：关于《瑞安市历史遗留宅基地处置暂行办法》的问题
有关《瑞安市历史遗留宅基地处置暂行办法》，请问非本村村民农村住宅登记问题：
第一个问题：因下山脱贫，父亲于1995年在瑞安外村购房2间并通过审批改造原房屋一间多并登记了产权证，改造剩余的一部分房屋由于法律意识淡薄，未登记，原房屋剩余部分据邻居村民称1980年就已建成，现是否可以登记?需提供什么文件?
第二个问题：农村住宅不是同一个村的，按此办法原则上要求以村为单位统一上报，若所在外村村集体因保护本村利益，故意不提供相应文件或盖章，该如何保证外村人合法权利?能否直接越过村集体申报?
国土资源局回复：
一、如若该房屋建设于1980年之前，根据《确定土地所有权和使用权若干规定》和《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》规定，1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。原权利人可持土地权源证明材料等向所在地镇街国土所申请宅基地使用权初始登记，然后双方办理宅基地调剂手续。另外你户是从外村村民购买取得的，办理土地登记需符合《瑞安市人民政府关于农村宅基地历史遗留有关问题的批复》(瑞政发〔2008〕193号)五项要求，1、转让方已取得集体土地使用权证;2、受让方于2004年10月21日前取得房屋所有权证(本村不受限制);3、受让方为下列对象之一：(1)本市范围内农业户口;(2)珊溪水利工程移民;(3)回乡落户的职工、军人和其他人员;(4)回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人;4、当地村委会同意受让人使用土地;5、当地乡镇政府、村委会证明其符合“一户一宅”要求，宅基地面积不超过浙江省规定标准(120㎡)。
二、你咨询的问题中建房时间为1980年，不适用《瑞安市历史遗留宅基地处置暂行办法》。感谢您对国土资源工作的关心与支持。
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