盘点二手房交易流程中的那些坑（附交易流程图）
如今二手房已经成为很多人的置业选择，相比新房，二手房选择面更广，价格多元化，配套设施相对完善。然而相较于新房交易只需付首付，签贷款协议，签购房合同，按时还贷等一系列简单易懂的操作流程而言，二手房交易的流程相对复杂，一不留神，就可能踏入“陷阱”，对于这些可能存在的“陷阱”大家千万不能掉以轻心。
那么二手房交易中容易存在哪些问题呢？
今天，就让咖姐和大家一起一探究竟~
要说在交易过程可能会踩到的坑，首先我们必须了解二手房交易流程，结合实际去分析此流程中可能会出现的问题。
首先，上干货！一张图让你看懂二手房交易全过程：
接下来，咖姐将基于以上交易流程来结合实际盘点一下需要注意的一些具体事项：
买家资质审核&卖家查档确权
这一步至关重要，能够清楚进行买卖双方摸底。
1买家购房资质审核：深圳户口，以家庭为单位有一方为深户或在深缴纳五年连续社保。
2买家贷款资质预审：收入证明&银行流水是否可以达到银行的贷款要求；是否有逾期以及逾期情况是否恶劣到影响银行批复；需要确认是否首套，贷款名额是3成、5成还是7成首付。
3了解房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等情况。
4卖方必须是房屋产权所有人（注意是一个人还是多人共有房产），通过查验产权证和产权人身份证核实。
交易双方签定买卖合同
摸底完成，确保双方具备买卖资质后，则可以进行签约。
签约注意事项：
1定金缴纳：一般行业内定金支付比例为5-10%，但由于部分银行首付款监管要求至少达到25%，故防止现金流套牢太多，定金一般控制在5%左右。敲黑板！核实卖家的债务状况非常重要，尽管已经查档，但核实债务也必不可少。如果卖家债务多，定金缴纳将会存在较大风险（万一卷款潜逃呢），建议定金可以在交易完成前托管在居间方，交易完成后再由居间方转给业主。2确定银行资金监管时间：买家要根据自身情况，确定首付资金来源，是售楼尾款还是银行理财。基于此情况与卖家协商一个相对宽裕的时间，否则将会面临在约定时间内无法结清尾款导致违约的风险，届时自己会处于非常被动的位置。3
确定赎楼归属：赎楼归属有三种：卖房自行赎楼、买房赎楼、委托担保公司赎楼，如是后者，需在签署合同后尽快进行委托公证。赎楼需提供资料（卖方）：买卖合同、身份证、房产证、抵押贷款合同。
4学位锁定：在深圳，购买二手房很大程度上是因为学位。而偏偏深圳大多数区域是学位锁定制。因此在签约前务必要确定学位是否有锁，如有锁定则要确定解锁时间是否能跟自己小孩读书时间相匹配。5交房保证金：如自住房或空置房交房保证金一般缴纳5000-10000，如出租房，一般缴纳金额为两个月租金。交房保证金主要目的是为了结清房屋本身水电燃气费、物业的欠款费用，防止后期产生矛盾。
注意：二手房买卖环节多，耗时长，在交易的各个环节，购房者都应注意保留相关文件及证据，比如转账记录、沟通记录等。必要时可以诉至法院维护正当权益。
如果选择专业的中介进行房产交易，则能够避免许多风险：
例如深圳中原地产，就严守18道安全交易流程，设置多道“关卡”来确认房屋没有问题：
首先，在接受业主委托时，深圳中原地产会要求业主提供“两证一书”（身份证、房产证/不动产权证书、二手房委托合同），而后对于业主材料及房产相关信息进行核实，包括房屋面积、地址、年限、共有人等。在接受委托时就率先确认了产权的有效性及相关信息。
其次，在签订合同前，深圳中原地产仍会再次查档，确认产权交易的有效性。而经过风险管理部专业律师团队把关与审核的合同，也明确约定了双方的违约和赔偿责任，避免“一房二卖”等情况造成经济损失。
还有在发放定金前，同样会再进行查档，确认无误后才会发放定金。对于每一次查档资料的审核，深圳中原地产都会严格把关，保障买卖双方的交易安全。
买卖双方做资金监管及按揭
买卖双方需准备好签约材料：身份证明文件，资产证明（收入证明、银行流水、股票或其他资产等），在约定时间内做材料提交。
在这个环节有什么需要特别注意的呢？
1
银行的选择：一般而言，首选利率低的银行。
虽说许多外资银行的利率低于中资银行，但是结合实际情况，仍优先选中资行。
根据客户资质以及要求的不同通常要选择跟自身情况适配的银行，选择考量点主要有几个方面：
a.银行额度是否充足，放款速度是否快速（影响到赎楼过程中产生的利息）。
.是否需要申请税费贷（目前只有部分银行可审批税费贷，弥补买家首付资金的不足）。
c.是否有后期融资的需求（部分银行在房产增值后，可在不赎楼的情况下给客户额外申请一笔消费贷，类似加按的政策）。
2
公积金贷款：如做公积金贷款，需要提供买家的房屋查询清单，个人公积金贷款上限为50w，家庭名义申请则是90w。
3
确定贷款成数：查询征信报告，确认买家名下购房记录，则可确定首付3成、5成或7成。
赎楼
通常在贷款批复后一周时间可完成赎楼过程。
如果卖方自行筹措资金将房子赎出，取回房产证撤销抵押登记，这种方法能最大限度地规避风险，对于买方而言，这是最理想的结果。而在无法实现业主自赎的情况下，就应通过正规的担保公司赎楼去最大程度的化解风险。
通过正规的担保公司赎楼，一般有两笔款赎楼和一笔款赎楼两种方式：
两笔款赎楼：两笔款赎楼是指卖家向银行申请以信用为主要担保方式，加上担保公司为其所提供的不可撤销担保为附加担保的短期信用贷款，用于提前还清原贷款，赎出房产证。业主赎楼与买方按揭互不相关，这种赎楼方式对于买方而言风险是最小的，一旦出现卖方无法按时清偿贷款的情况，银行将直接要求担保公司承担担保责任，而担保公司则会追究卖方责任，买方利益则可以最大程度的得到保障。
一笔款赎楼：买方通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清贷款，其中只需支付担保费，业界常称为“一笔款赎楼”。一笔款赎楼的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方，买方在银行发放按揭贷款时就开始逐月供楼。如果是一笔款赎楼，在担保期间交易一旦出现问题，银行会追究担保公司责任，而担保公司承担责任后则会要求买方承担责任，买方的利益仍然无法保证。
对比两种赎楼方式，在通过担保公司赎楼时，采用两笔款赎楼往往更为安全。在此方面，深圳中原地产一直坚持“两笔款赎楼”，最大程度上避免了购房者钱房两空的风险。
办理过户
过户前有两个必要条件：
1
买家定金+银行首期款监管金额+银行批复的贷款金额=房屋成交总价
这其中涉及到一点：有可能审批金额达不到可贷款成数，也就是说，买家资质可贷7成，而实际审批达不到7成，那么这个缺口需买家补上。
2
卖家取得房产证原件，也就是我们通常说的红本，并且房产无任何抵押、查封的状态。
3
办理过户手续。如双方无法约定统一时间，可以委托公证给他人代办。
过户需要准备资料：
买方：婚姻证明、户口本（户主页、夫妻及未成年子女页）、身份证（配偶的身份证复印件）、非深户准备5年或以上社保清单
卖方：身份证、房产证
注：如果卖方房产满5年且是深圳唯一住宅可免个税，需提供资料：夫妻双方身份证、户口本（包含户主页、夫妻及未成年子女页），婚姻证明，房产证。
取新不动产证&抵押
过户递件后，通常5个工作日取证。取证和抵押是两个步骤，基本能在一天内完成。
注意事项：
1
先缴税后取证，这里需要注意的是税费是否准确，特别是个税，如果是满五唯一是否已减免，这里还有一个细节，如果过户价和原购价一致，则个税不受满五唯一限制也可以减免。
2
取证后需及时抵押，如果不抵押的话则银行无法放尾款。
买卖双方按约定好的时间交房
银行发放尾款后便是交房环节，交房时需要办理水、电、煤气、物业过户等事宜。水电交接的过程中需要关注：
是否有欠缴，若有欠缴则需让卖房及时缴清。
交接时注意查看水表电表记下当前额度，向燃气公司问清当前额度。
水电燃气、物业过户需准备资料：
① 身份证原件及复印件；
② 契税发票原件、房产证复印件；
③ 托管银行卡账号及复印件。
对于普通人来说，买房绝对是人生中的一件大事，但大多数人较难具备这方面的专业知识，如果选择专业的房地产中介公司为交易提供保障，就免去了很多不必要的风险。
在深圳中原地产，二手房交易严守18道流程，以确保买卖双方的交易安全、资金安全、信息安全。对于直接涉及到“钱”/至关重要的资金安全，深圳中原地产作为中介有着严格的把控：
在交易流程的第3步，深圳中原会托管定金，在反复确认卖方及房屋各项信息的真实性和有效性后才会放定；
在第6步申请首期监管的流程，深圳中原坚持首期款百分百由银行监管，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金；
再比如第10步赎楼环节，深圳中原地产一直坚持“两笔款赎楼”，避免购房者钱房两空的风险。
绛旓細鍏跺疄锛屽浜庨《灞傜殑鎴垮瓙锛屼笉绠″畠鐨勯殧鐑槻娼潗鏂欐湁澶氫箞濂斤紝鍙鏃堕棿闀夸簡锛屾绘槸浼氬嚭鐜伴棶棰樸傚洜姝わ紝璐埧鑰呭湪涔浜屾墜鎴鏃讹紝涓瀹氳妫鏌ユ埧瀛愮殑闅旂儹闃叉疆鏁堟灉锛屽惁鍒欑瓑鍒颁綘鍏ヤ綇鍚庯紝浼氱粰浣犲甫鏉ュ緢澶х殑涓嶄究銆傚洓銆佺储瑕佸師鎴峰瀷鍥 鏈変簺浜屾墜鎴匡紝鍙兘鍦ㄤ腑闂存椂闂存宸茬粡鍙戠敓杩囧娆＄殑浜ゆ槗浜嗭紝杩欐牱涓鏉ワ紝灏变細瀹规槗瀵艰嚧鎴垮瓙浼氱粡杩囧娆...
绛旓細鍦ㄩ珮鎴夸环鏃朵唬锛屼拱鎴夸笉鏄擄紒鍗充究鏄簩鎵嬫埧锛屽姩杈勯兘瑕佸嚑鍗佷竾鐢氳嚦涓婄櫨涓囥傝喘涔颁簩鎵嬫埧锛屼竴涓嶅皬蹇冨氨浼氭帀鍒颁拱鎴块櫡闃变腑锛岀敋鑷虫児涓婂畼鍙革紝鎵浠ュぇ瀹跺湪璐拱浜屾墜鎴跨殑杩囩▼涓涓瀹氳璁ょ湡璋ㄦ厧锛屽挨鍏舵槸鍦ㄧ璁㈠悎鍚岀殑鏃跺欙紝灏嗛闄╀竴涓瑙勯伩銆傚皬缂栧氨涓哄ぇ瀹鐩樼偣浜嗭紝鍦涔板崠浜屾墜鎴绛惧悎鍚屾椂锛岄渶瑕佺壒鍒敞鎰忕殑鍑犲ぇ浜嬮」銆備竴銆佸悎鍚岃...
绛旓細2銆佷笉闇瑕佺潃鎬ヤ氦瀹氶噾銆傛病鏈変簡瑙ｆ剰鍚戣喘涔扮殑浜屾墜鎴跨殑鍏ㄩ潰鎯呭喌灏辨ヤ簬浜ゅ畾閲戞槸涓嶆槑鏅虹殑銆傚洜涓烘寜鐓у悎鍚岀害瀹氾紝鍦ㄥぇ澶氭暟鎯呭喌涓嬶紝瀹氶噾鏄笉閫鐨勩傛墍浠ワ紝闄ら潪鑷繁瀵硅鎴跨殑鎯呭喌闈炲父浜嗚В锛 鍚﹀垯灏变笉瑕佹ヤ簬浜ゅ畾閲戙傛瘯绔熺幇鍦ㄦ槸涔版柟甯傚満锛屽ソ鎴垮瓙涔熷緢澶氾紝娌℃湁蹇呰閭ｄ箞鎬ヤ簬鎴愪氦銆3銆佷笉瑕佽交淇¤櫄鍋囨姤浠枫浜屾墜鎴夸氦鏄撶殑鏈澶р...
绛旓細閬垮厤涓鎴夸簩鍗栵紝闇瑕佹敞鎰忎互涓嬪嚑涓柟闈細棣栧厛锛岃喘鎴胯呰淇濊瘉瀹氶噾鏄氦缁欏敭鎴胯咃紱鍏舵锛屾煡鐪嬪敭鎴胯呯殑韬唤璇佹槑銆佹埧灞嬫墍鏈夋潈鎯呭喌锛屾渶濂藉皢鎴垮眿鎵鏈夋潈璇佷功鎻愬瓨锛涚涓夛紝鎴垮瓙浜ゆ槗鐨勬椤逛笉瑕佷竴娆℃т粯娓咃紱鏈鍚庯紝缃戠瑕佸強鏃躲3銆浜屾墜鎴夸拱鍗栦腑鎵跨浜虹籂绾峰悎鍚岀璁㈠畬涔嬪悗锛屽緢鍙兘浼氬嚭鐜版壙绉熶汉涓诲紶浼樺厛璐拱鏉冿紝鑰屽鑷村師鍏堢殑...
绛旓細姘寸數绠＄嚎鐨勮蛋绾胯兘涓嶈兘閫傚簲鐜板湪鐨勭敤鐢甸渶姹傘傚眿椤跺ぉ鑺辨湁娌℃湁娓楁按鍦版柟鐜拌薄锛屽闈㈡湁娌℃湁瑁傜紳銆佽劚鐨殑闂銆傚師鎴垮眿鐨勮淇按骞冲睘浜庝綍绉嶆。娆★紝鍐嶈淇渶瑕佹媶鏀瑰摢浜涘湴鏂硅繖閮藉叧绯诲埌浜屾墜鎴跨殑鎴夸环銆傚洓銆佽冩牳鎴垮眿鐨勯厤濂楁儏鎵撳紑姘撮緳澶磋瀵熶竴涓嬫按涓槸鍚﹀惈鏈夐搧閿堟垨鍏朵粬鏉傝川锛屾按鍘嬪浣曘傜劧鍚庣湅涓涓嬪悇涓埧闂寸殑渚涚數瀹归噺鏄灏戯紝...
绛旓細鍦ㄥぇ閮ㄥ垎鐨勫煄甯備腑锛屼簩鎵嬫埧鐨勪氦鏄撲細姣旀湭瑁呬慨鐨勬瘺鍧柊鎴挎洿鍔犳椿璺冿紝浣嗚繖鍏朵腑鍗存湁涓嶅皯鐨勪簩鎵嬫埧锛屾寕鐗屼簡寰堜箙鍗撮毦浠ュ崠鍑猴紝杩欏埌搴曟槸鎬庝箞鍥炰簨鍛紵鍏跺疄鍙鎴戜滑浠旂粏瑙傚療灏变笉闅惧彂鐜帮紝甯傞潰涓婅繖鍗佺鎴垮瓙锛屽湪浜屾墜鎴夸氦鏄撲腑鏄瘮杈冧笉鍙楅潚鐫愮殑銆傦紙1锛夊湴娈典笉鍗犱紭鍔跨殑鎴垮瓙涓浜涙柊鍨嬪眳浣忓尯鏂扮洏鐨勪緵搴旈噺姣旇緝瓒筹紝鑰屼竴浜涗綅浜庤繎閮...
绛旓細2銆佹敞鎰忓紑鍙戝晢 鐢变簬姣忎釜浼佷笟鐨勪笉鍚岋紝寮鍙戝晢鐨勫疄鍔涗篃鏈夊緢澶у尯鍒殑锛屾墍浠ワ紝寤鸿娑堣垂鑰呭湪涔版埧鏃堕夋嫨涓浜涜緝澶х殑鎴垮湴浜у晢涓*銆傛棤璁烘槸鐪嬫埧杩樻槸浜ゆ埧鏃讹紝瑕佹敞鎰忔煡鐪嬩簲璇侊紝纭繚鎴垮眿浜ф潈鐨勫悎娉曟с3銆佹敞鎰忓皬鍖虹幆澧 閫夋嫨璐拱灏忓尯鎴跨殑鏃跺欙紝鎴戜滑瑕佺湅鐨勬槸锛岃繘鍑哄皬鍖虹殑閫氶亾鏄惁瓒冲瀹芥暈锛屽皬鍖哄叆浣忕巼涓婂崌鍚庯紝濡傛灉杩涘嚭灏忓尯...
绛旓細娴佺▼濡備笅锛1銆佷拱鏂逛簡瑙ｆ埧灞嬫暣浣撶幇鐘跺強浜ф潈鐘跺喌锛岃姹傚崠鏂规彁渚涘悎娉曠殑璇佷欢锛屽寘鎷埧灞嬫墍鏈夋潈璇佷功銆佽韩浠借瘉浠跺強鍏跺畠璇佷欢銆2銆浜屾墜鎴夸拱鍗鍙屾柟鍜屼腑浠嬬璁笁鏂硅喘鎴垮悎鍚屻3銆佷拱鍗栧弻鏂瑰拰涓粙鍑喘鎴垮悎鍚屽埌鎸囧畾閾惰浠讳竴缃戠偣濉啓鐢宠鍗忚锛屾槑纭浜ゆ槗娴佺▼鍜屾埧娆炬斁娆炬椂闂淬4銆佷拱瀹舵妸閽卞垝鍏ラ摱琛屼笓鐢ㄨ处鎴峰唴锛岄摱琛屽嚭鍏锋敹娆惧崟鎹傞摱琛...
绛旓細浜屾墜鎴杩囨埛娴佺▼鏈夊摢浜1銆佺鍚堝悓浠樻 鍦ㄨ喘鎴胯呯湅濂藉悎閫傜殑浜屾墜鎴夸箣鍚庡氨鍙互涓庡崠鏂圭鍚堝悓浜ら挶浜嗭紝鍦ㄧ鍚堝悓涓娉ㄦ剰鐪嬫竻鍚堝悓涓槸鍚︽湁杩欎簺淇℃伅锛氭埧灞嬪潗钀戒綅缃佷骇鏉冪姸鍐靛強鎴愪氦浠锋牸銆佹埧灞嬩氦浠樻椂闂淬佹埧灞嬩氦浠樸佷骇鏉冨姙鐞嗙瓑銆傚綋鐒跺湪绛惧悎鍚岀殑鏃跺欏埆蹇樹簡锛岃鍗栧甯︾潃浣犲幓鎴垮湴浜浜ゆ槗绠＄悊閮ㄩ棬鏌ユ。锛岀湅娓呮埧灞嬩骇鏉冨綊灞炰互鍙...
绛旓細浣嗗鏋滃湪姝ｅ紡鐨勫晢鍝鎴夸拱鍗栬繃绋璋堝垽涓紝鍙屾柟鏈潃璇氬疄瀹堜俊鐨勫師鍒欒繘琛岃皥鍒わ紝瀵规煇浜涘叿浣撻棶棰樻潯娆炬棤娉曡揪鎴愪竴鑷翠骇鐢熶簤璁紝涓斾笉鍥犺喘鎴胯呮湰韬晠鎰忕殑鍘熷洜鑰岄犳垚鐨勪笉鑳界璁㈡寮忕殑鍟嗗搧鎴夸拱鍗栧悎鍚岋紝宸茬粡缂寸撼鐨勬椤瑰紑鍙戝晢搴旈杩樿喘鎴胯呫傛柊鏀夸笅鐨勯偅浜鎴夸骇绾犵悍 鈥滃浗浜旀潯鈥濈粏鍒欑殑鍑哄彴锛屼娇浜屾墜鎴夸氦鏄鎴愭湰澶уぇ鎻愰珮锛屽敖绠℃柊鐨勪簩鎵...
