新经济“晴雨表”：北京写字楼下一波动能需求在哪？
北京写字楼市场正在经历近十年来的“至暗时刻”。多家机构统计数据显示，受新冠肺炎疫情影响，北京写字楼租金水平正持续下降，空置率居高不下。其中，CBRE世邦魏理仕发布的数据指出，今年第二季度，北京优质写字楼的整体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。
写字楼市场的景气程度与经济形势和企业信心息息相关。受疫情影响，很多企业放缓扩张步伐，并缩减租赁面积，甲级写字楼市场的交易频率明显下降。
但疫情似乎并不是影响北京写字楼的主要因素。仲量联行近日发布报告指出，过去十年来，北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可达75%。但进入2019年后，写字楼市场的租赁需求明显下降，今年暴发的新冠疫情，令原本就有的下滑趋势进一步加剧。
仲量联行对北京写字楼市场的需求层次进行分类，并梳理了近十年来的需求变化。经济发展催生的多轮行业浪潮，一度令北京写字楼市场持续繁荣。该机构认为，受疫情冲击和经济增速放缓的影响，至少到明年，北京写字楼市场租金水平仍将下跌。但人工智能、云计算等新基建领域的企业有望助力市场重新步入上行轨道。
租赁需求随新经济潮起潮落
作为国内最早起步的写字楼市场之一，北京写字楼日臻成熟，租赁需求来源稳定、多元，有利于抵御单一行业大幅下滑所带来的风险。仲量联行根据需求特点和层次的不同，将北京写字楼市场需求分为基石需求、从动需求和动能需求三类。
其中，作为需求结构中的根基，基石需求的承租面积占比达到51%。该类需求由风险度低、知名度高的企业租户组成，包括央企、国企、跨国公司、私企巨头，以及世界500强企业。这部分需求具有稳定且持久的特点，在市场中追求合理的租金水平。
从动需求的承租面积占比28%，以内资和外资的中小型公司为主。此类需求表现低调，虽然稳定性不及前者，但仍对市场有着较大影响。
动能需求占比21%，这类需求主要来源于新兴行业，办公面积扩张速度快，支付能力最强，是引领市场租金增长、提高出租率的关键因素。但由于很多行业在扩张期的发展存在较大的不稳定性，其风险也相对较大。
仲量联行指出，自2014年以来，新兴行业领域不断形成、融汇和更迭，并持续带来新的动能需求，保证了市场中的租赁需求持续强劲。
具体而言，自2014年年中开始，P2P贷款公司开始大规模进入北京写字楼租赁市场，并成为推动市场租金增长的重要动力。但在2015年底“e租宝”非法集资事件发生后，监管部门持续收紧P2P行业的监管政策，行业的新增需求又急剧萎缩。到2016年初，P2P行业引发的需求热潮迅速降温。
目前，只有高度合规的P2P公司仍在北京甲级写字楼中承租。国贸地区某甲级写字楼招商部负责人向21世纪经济报道表示，近些年，偶有小型P2P公司在该区域承租，但租赁规模已明显小于以往，且流动性较大。
几乎同一时间，互联网行业巨头的快速扩张，引领了科技、媒体和通信行业的发展。位于望京的阿里巴巴北京总部和落址于中关村的谷歌，均引发了产业聚集效应，吸引众多互联网初创公司涌入周边区域。
据统计，在北京传统的高新技术产业聚集区——中关村，甲级写字楼租金从2014年的297元／平方米／月，大幅上涨到2016年的322元／平方米／月。
2018年到2019年，手机APP软件催生新的经济模式，新兴内资科技企业崛起，IT行业迎来第二波浪潮。以字节跳动的崛起为代表，2018年，IT行业超过传统金融行业，成为北京优质写字楼市场最大的租赁需求来源。
2019年以来，经济下行，市场承压，写字楼租赁需求相对放缓。但根据仲量联行的观点，IT公司仍在市场中保持扩张步伐。“截至当前，IT行业租赁成交约占市场新租交易的四成。”
共享经济的发展，同样为北京写字楼市场提供了强劲的需求。2015年到2018年，网约车、共享单车、联合办公等共享经济领域先后崛起，其细分领域的部分行业巨头，至今仍是市场的主要需求。但由于行业竞争激烈，共享经济带来的需求一度十分不稳定：
2016年，滴滴出行收购优步中国，使得优步在第二年退租了在望京区域的整层办公面积；2017年，在拿到高达1.3亿美元的C轮融资后，ofo在中关村的理想大厦租赁了5000平方米的面积，但仅一年后就因经营困难退租；联合办公领域曾在2017年和2018年快速扩张，但截至2019年底，北京已有超过100家联合办公门店关闭……
接连不断的产业浪潮催生大量需求，推动了北京写字楼市场繁荣发展。据统计，截至2019年底，金融街区域和CBD区域的优质写字楼租金水平分别排名全球第三和第九。与国内其他城市相比，北京优质写字楼平均374元／平方米／月的租金水平已远超上海，且长期领跑全国办公楼市场。
科技金融行业或成新增需求主力
2019年被认为是北京写字楼市场的转折点。由于市场中缺乏新兴的动能需求，且面临经济下行压力、中美贸易摩擦升级等影响，北京写字楼市场的需求出现缩水，租金下降，空置率也出现攀升。
到2020年，随着新冠肺炎疫情进一步影响到经济复苏，北京写字楼市场的空置率继续攀升。多家机构的统计显示，截至今年第二季度，北京写字楼市场的空置率在15%上下，为2010年来的最高值，租金同比下降约6.8%。
具体而言，不同区域的降幅并不相同。根据仲量联行的统计，受益于稳定的刚性需求，近20年来，金融街区域的租金仅在2009年因全球金融危机经历过一次下降，降幅在5%以内；中关村区域在市场低迷时期的租金降幅同样在5%之内。与之相对的是，在CBD、东二环、东长安街、第三使馆区等区域，面对空置率上升，租金最高降幅甚至达到过15%。
但在仲量联行看来，当前市场仍保持在相对平稳的运行区间，当前的压力并非不可承受。简言之，在当前的艰难时期，市场面临的最大问题在于新兴的动能需求相对缺乏，而充足的基石需求可以保证市场维持相对稳定。
2019年，部分大型国有银行进行大规模扩张，并在一定程度上提振了市场。
但正如此前各类动能需求推动市场走向繁荣一样，市场的最终复苏仍要依靠新一波的动能需求。分析人士普遍认为，在政策的扶持下，科技、金融等重点行业将继续享受红利，并有望成为北京写字楼市场新增需求的“主力军”。
根据仲量联行的调研，未来新的动能需求将来自于三个方面：1、鉴于科技行业在疫情期间发展势头强劲，政策扶持力度大，人工智能、云计算、5G等新基建领域的企业将迎来发展机会；2、疫情给医疗健康行业和保险行业带来了重大发展机遇，同样也促进了网络游戏和视频直播的发展；3、受“京交会”升格“服贸会”成功举办和北京扩大金融业、现代服务业开放等利好措施推动，专业服务业和金融业的需求也将持续保持强劲。
“展望北京写字楼市场的下一波浪潮，IT行业兼具政策驱动和疫情催生两大动因，将在未来的市场版图中占据重要位置。”仲量联行指出，北京仍有机会缔造和吸引新的需求，并助力北京办公楼市场重新步入上行轨道。
但在下一轮动能需求到来之前，疫情冲击及经济增长放缓将持续向市场施加压力。由于市场仍处于租金调整阶段，预计在短期甚至中期内，租金仍将继续下行。
仲量联行认为，随着疫情和经济增速放缓的影响逐步消散，北京办公楼市场租金的跌势预计将延续至2021年底或2022年初，在经过2022和2023两年的稳定期之后，更多动能需求的涌入将推动租金于2024年重返上行周期。
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