『贵阳酒店优惠』后疫情时代丨 互相转型的长租公寓与酒店，哪个收益更高？
受疫情影响，最近市场上逐渐出现了一些转让的酒店和宾馆。于是，有人想拿酒店的盘来做长租公寓。同时，做长租公寓的朋友，想将长租公寓转为酒店。长租公寓和酒店到底哪个赚钱，区别在哪儿？这次从三个不同角度，和大家分享：酒店和长租公寓的区别。
01 投资收益
目前长租公寓单房的投资均价为6-7万，中档酒店单房的投资均价为10-12万元。长租公寓单房的投资均价少于酒店，主要是在消防和装修。
酒店消防，每平造价在1000-1200元。而目前长租公寓的消防基本没有太多要求，尤其是广深地区的城中村集中式的公寓。以20平为例，投资长租公寓比酒店的单房投资额少2000元/房。
另外，酒店的整体装修要求要比长租公寓精细。比如酒店的客房一般都是需要吊顶，而长租公寓一般很少有吊顶。酒店走廊、大堂等公区的装修细节的要求，均要多于长租公寓。而且，酒店装修周期长、选材、工艺等更加优于长租公寓，导致酒店的总体投资额度要大于长租公寓。
长租公寓、酒店利润的本质都是赚取房东与住客之间的房租差。物业的租金水平也是衡量一个项目是否立项的关键性因素。房租有优势的酒店、长租项目，后期的盈利压力较小。
长租公寓的运营成本主要是人力和销售费用。销售费用主要是渠道的保证金、刷新、对公的贝壳、58精选等渠道的推广费用。目前中档酒店的平均投资回报周期为3.5-4年。而长租公寓很多项目的回报周期超过4年，2017、2018年很多长租公寓为了进入市场，抬高物业租金进入，导致利润空间被严重压缩。
疫情期间，蜂趣公寓由于位置好、价格相对灵活，依然满租。但是，平均的成交价下降了15%左右。而我们酒店的总收入要远远少于同期。
由于长租是必须品，而酒店是非刚需。经济不好的时候，消费者可以少住、不住酒店，但是不可能不租房。在经济下行时，长租公寓确实比酒店的抗风险能力强于酒店。但是，经济恢复正常，酒店的溢价能力要大于长租公寓。
02 服务能力
酒店的能力要高于长租公寓。
①服务的人数
以100间客房的酒店和长租公寓为例，假设都是80%的出租率，公寓有10%是新进来的租客，酒店有20%的客人是继住的客人，酒店每间客房住1.5个， 长租公寓每套住1.2个人。
酒店的总服务人数=100间*30天*80%出租率*1.5个人-=3600-720=2880人
长租公寓的总服务人数=100间*80%出租率*1.2个人+100间*80%出租率*10%新客*1.2个人=96人+9.6人=106人
酒店的80%的客人是以天为单位，而长租公寓大部分的客人是以年为单位。
由此而见，酒店从服务的人数要远远大于长租公寓。
②提供的服务项目
酒店客人尤如去餐厅吃饭。除了可以填饱肚子外，还需要色相味俱全、餐厅的环境等其它增值服务。
长租客尤如自己在家做饭，只要能可以填饱肚子、安全、卫生就可以。很显然，酒店客人的住宿需求要大于长租公寓。
酒店通常提供较全的服务项目，如客房、餐饮、SAP、接送等服务。客人住酒店，酒店基本需要提供一条龙的吃喝住行，并竭尽全力满足客人的各种不同需求。另外，虽然酒店的入住时间短，但是涉及的入住、退房、客房等多个环节。它的服务水平要高于长租公寓。
而长租公寓通常只提供基础的维修、代收快递、提供部分的公区服务。即使是服务式公寓，公寓方一般都会在客人入住时，明确告之客人提供哪些服务。明确服务内容后，客人自己心里对公寓的服务有了明确的概念。另外，长租客人的需求也确实相对固定，没有日租的酒店客人需求多样化和个性化。
03 销售能力
①销售量
我们还是以100间房的客房和公寓为例，假设出租率均为80%，酒店有20%的房间继住， 公寓有20%房间合约到期。
酒店月销售量=100间*30天*80%出租率-=2400-480=1920间
长租公寓月销售量=100间*80%出租率20%到期=16间
酒店客房每天住的都是不一样的客人，销售量要远远大于长租公寓。长租公寓每月的销售量只是当月到期的房间和转租房。
②库存量的管理
酒店客人是否继住，与酒店的服务有一定的关系。但是，大部分客人是否继住，很多情况下由客人的出差的工作进度、旅游的行程决定。酒店可以通过催退、数据预测等，根据实时客房的库存量制定对应的价格策略。
而长租公寓的客户，入住时就已经签订好合同。公寓已经在第一时间就知道客人具体的退房时间、另外，公寓方可以根据自己未来期房的数量，灵活决定客人的起租期、合同期间。另外，春节属于公寓的淡季，公寓方在和客人谈租期时，提前避开春节。而酒店无法做到主动选择客人的退房日期。
酒店、长租公寓类的产品，由于不能储存。空置是最大的成本，在销售过程中，如果能提前知道客人的退房时间，无凝方便酒店或公寓根据时间点、客房或公寓的房间的库存量灵活制定销售和运营策略。
③单个订单销售难度
客人住酒店以天为单位、金额小，违约成本低。这些客观因素导致客人的决策难度要小很多。而相反，公寓的客人在租与不租之间，需要较长的决策时间。
客人决策时间长、难度大，导致长租公寓单个订单的难度要大于酒店。
公寓客人租期一般是一年，而且租期属于每月固定开支，金额较大，在合同期内违约需要支付2个月的押金。长租公寓是每天都要固定住。客人在决策时，会更加谨慎。
④销售模式
酒店客人是客人决策较快，一般是在OTA、酒店官网上下订单，完成整个的销售过程。只不过购买的服务，需要来酒店使用。对于线上的客人，酒店基本不需要进行二次销售。
而长租公寓需要在线下对客人进行二次销售，才能成交。
长租公寓自销的客户，基本上通过线上获取流量。再转为线下，预约客人看房、需要二次销售。虽然现在有线上AR看房的功能，但是90%的的客人还是需要实际看一下公寓的整体环境，才能决定是否租公寓。
酒店是日为单位的住宿业态，长租公寓是又月为单位的住宿业态。长租公寓相对固定，收益和风险较低于酒店。酒店高收益的前提是销售和运营能力，否则收益幅度大。当然，具体的要看具体的项目，还有运营团队的能力。同一个物业，酒店和长租公寓，哪个更赚钱，具体要看项目的租金、租期、位置等情况。投资是为了利润，评估时看投资回报就可以了。
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