2018年房地产估价师《案例分析》冲刺题及答案(六)
大家做好准备迎接2018考试了吗?为您整理了“2018年房地产估价师《案例分析》冲刺题及答案(六)”,跟着来了解一下吧。要相信只要自己有足够的实力,无论考什么都不会害怕!
2018年房地产估价师《案例分析》冲刺题及答案(六)
(一)某大厦坐落地点为一级用地,属公建集中区,四周环路,该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼,钢筋混凝土框架剪力墙结构,地上1-3层整体设计为商场;塔楼A座为28层,设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工,于1995年12月停建,停建时大厦主体与外墙面装修已完工,室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问:
1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?
2、写出估价技术路线。
(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同:成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
(三)某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价,估价目的为抵押贷款,按当时正常市场价格评估的结果为1000万元,银行据此贷款给其业主 800万元。2001年10月1日,因该业主无力偿还贷款,银行申请,经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元,加上业主已偿还给银行的部分本金及利息,业主仍欠银行100万元。为此,银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失,而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?
(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价,因为该房地产是在遵循合法原则的前提下,根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、①市场法技术路线:搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正,求出比准价格。(环球网校房地产估价师频道为您整理)②收益法技术路线:搜集有关资料,估算潜在毛收入,估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。
(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程,俗称之为“烂尾楼”,购置者欲向银行申请抵押贷款,首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分,及5-8 层住宅的哪一部分,即待估房地产的估价对象应该予以明确,当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清,在此基础上评估的抵押价值,应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额,宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2.具体地说,商业裙楼部分可以收益法为主,辅之以市场法与假设开发法,住宅部分可以市场法为主,辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程,尚未竣工,更未验收启用,续建过程中的水电、设备购置安装费用,尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓,则同样要考虑装饰、装修费用。
3.除需考虑以上问题外,对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值,对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值,在确定评估价值时,需考虑的主要因素有:土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元,乙应分得1367.1万元。
3.因为,如果乙拿走的房屋用于销售,共可回收价款2790万元,双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响,甲仍应获得1395万元,乙尚可获得1367.1万元。
单项选择题
(一)某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价,以下说法正确的为( )。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,(环球网校房地产估价师频道为您整理)应通过下列途径中的( )。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为( )。
A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的正常市场价值
B.该两幢建筑物的重新建造成本
C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
(二)某公司拥有一栋旧写字楼,《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修,经房屋鉴定部门鉴定为危房,由上级总公司批准改建,建筑面积可增至600m2,该公司认为建600m2经济上不合算,(环球网校房地产估价师频道为您整理)擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业,拟请某机构对该写字楼进行估价。
5.能否改建的最终批准权在( )。
A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司
6.评估时依据的建筑面积应为( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行
7.该公司委托评估应选择( )。
A.房地产管理部门
B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构
D.验资机构
(三)为评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取了下列可比实例:成交价格3000元/m2,成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
8.交易日期调整的主要方法是( )。
A.百分率法
B.价格指数法
C.价格变动率法
D.价格指数变动率法
9.对该可比实例的价格进行交易日期的调整,应调整为( )元/m2。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
参考答案:(一)1.C 2.A 3.B (二)4.C 5.B 6.D 7.C (三)8.B 9.D
房地产估价师考试频道推荐:
绛旓細鑰冨弸浠兘鍑嗗濂2018骞鑰冭瘯浜嗗悧?鏈枃鈥2018鎴垮湴浜т及浠峰笀鎴垮湴浜х悊璁轰笌鏂规硶閲嶇偣棰樼洰(涓)鈥濓紝璺熺潃鏉ヤ簡瑙d竴涓嬪惂銆傝鐩镐俊鍙鑷繁鏈夎冻澶熺殑瀹炲姏锛屾棤璁鸿冧粈涔堥兘涓嶄細瀹虫!2018鎴垮湴浜т及浠峰笀鎴垮湴浜х悊璁轰笌鏂规硶閲嶇偣棰樼洰(涓)1.鏌愬煄甯2004骞村瓨閲忓晢鍝佷綇鎴跨殑鍚哥撼鐜囦负40%锛屽垯璇ュ煄甯傚悓鏈熷瓨閲忓晢鍝佷綇鎴跨殑鍚哥撼鍛ㄦ湡鏄(銆)銆(...
绛旓細2018骞存埧鍦颁骇浼颁环甯堛鐞嗚涓庢柟娉曘嬬煡璇嗙偣锛氭姤閰祫鏈寲娉 鎶ラ叕璧勬湰鍖栨硶鐨勫叕寮忥細V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)脳(1+Y2)+鈥+An/(1+Y1)脳(1+Y2)鈥γ(1+Yn)]V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+鈥+An/(1+Y)n A鏈=A鍒(1+Y)V=A/Y[1鈥1/(1+Y)n]V=A/Y Kn=1鈥1/(1+Y)n...
绛旓細2018鎴垮湴浜т及浠峰笀鐞嗚涓庢柟娉曚笓椤逛範棰1 1.銆愬閫夐銆戝競鍦烘硶鐨勫師鐞嗗拰鎶鏈彲浠ョ敤浜庢眰鍙( )A鎶曡祫浠峰 B缁忚惀鏀跺叆 C寮鍙戠粡钀ユ湡 D鎴愭湰鏈 E璧勬湰鍖栫巼 姝g‘绛旀B,C,D,E, 绗旇瑙f瀽锛歯ull 2.銆愬閫夐銆戞煇浼颁环瀵硅薄涓轰竴瀹楃啛鍦帮紝褰撹繘琛屽彲姣斿疄渚嬫潈鐩婄姸鍐佃皟鏁存椂锛屽簲鍖呮嫭鐨勫唴瀹规湁( ).銆2007骞磋冮 A鍚庨閬撹矾绾㈢嚎...
绛旓細鍚勭鐩瘯鍗锋弧鍒嗗潎涓100鍒)銆備簩銆佷腑鍥鎴垮湴浜т及浠峰笀涓庢埧鍦颁骇缁忕邯浜哄浼氳礋璐e悜鎴戦儴浜轰簨鑰冭瘯涓績鍙婂悇鍦板彂閫佹埧鍦颁骇浼颁环甯堣祫鏍艰冭瘯鎴愮哗鏁版嵁鍜岃冭瘯鍚堟牸浜哄憳鍚嶅崟銆備笁銆佽鎸夌収鏈夊叧鏂囦欢绮剧锛屽強鏃跺悜绀句細鍏竷鑰冭瘯鍚堟牸鏍囧噯锛屽苟鎶撶揣鍋氬ソ璇佷功鍙戞斁鍙婅冭瘯鍚庢湡鐨勫悇椤瑰伐浣溿備汉鍔涜祫婧愮ぞ浼氫繚闅滈儴鍔炲叕鍘 2018骞12鏈14鏃 ...
绛旓細閫氳繃鐜囷細2018骞鍙傝冧汉鏁扮害4涓囦汉 鍏ㄧ閫氳繃浜烘暟锛3982 鍗曠鎴愮哗鍚堟牸淇濈暀鎴愮哗浜烘暟鍒嗗埆涓猴細銆婃埧鍦颁骇鍩烘湰鍒跺害涓庢斂绛栥2461浜猴紝銆婃埧鍦颁骇寮鍙戠粡钀ヤ笌绠$悊銆2296浜猴紝銆婃埧鍦颁骇浼颁环鐞嗚涓庢柟娉曘2533浜猴紝銆鎴垮湴浜т及浠锋渚涓庡垎鏋愩2121浜恒傛暣浣撻氳繃鐜囧湪锛9.95
绛旓細闅惧害寰堝ぇ锛岄氳繃鐜囧緢浣庛傛瘡涓渷閫氬父鍙湁鍗佸嚑浜鸿嚦鍑犲崄浜鸿兘澶熼氳繃銆傝冭瘯绉戠洰锛 1銆佹埧鍦颁骇鍩烘湰鍒跺害涓庢斂绛栵紱2銆佹埧鍦颁骇寮鍙戠粡钀ヤ笌绠$悊锛 3銆佹埧鍦颁骇浼颁环鐞嗚涓庢柟娉曪紱4銆鎴垮湴浜т及浠锋渚涓庡垎鏋(寮鍗)銆傚伐浣滃唴瀹癸細1銆佹牴鎹鎵樻柟鎻愬嚭鐨勮姹傦紝鏄庣‘浼颁环鐨勭洰鐨勩佷及浠峰璞$殑鐗╄川瀹炰綋鐘跺喌鍜屾潈鐩婃儏鍐靛強浼颁环鐨勬椂鐐癸紝骞朵笌...
绛旓細鎴夸骇浼颁环甯涓嶅鏄撹冿紝涓昏浣撶幇鍦ㄨ冭瘯鍛ㄦ湡闀匡紝鑰冭瘯鍐呭骞挎硾銆鎴垮湴浜т及浠峰笀鑰冭瘯绉戠洰鍒嗕负鍥涚锛屽垎鍒槸銆婃埧鍦颁骇鍩烘湰鍒跺害涓庢斂绛栥(鍚埧鍦颁骇浼颁环鐩稿叧鐭ヨ瘑)銆婃埧鍦颁骇寮鍙戠粡钀ヤ笌绠$悊銆嬨併婃埧鍦颁骇浼颁环鐞嗚涓庢柟娉曘嬨併婃埧鍦颁骇浼颁环妗堜緥涓庡垎鏋愩4涓鐩傝冭瘯鍐呭涔熷緢鍏ㄩ潰锛岄渶瑕佹湁寰堝鐞嗚鍩虹鐭ヨ瘑鍜屽疄璺电煡璇嗕綔涓哄熀纭銆
绛旓細2018骞村害鎴垮湴浜т及浠峰笀鑱屼笟璧勬牸璇佷功宸插紑濮嬪姙鐞嗐傛姤鍚嶇偣閫夋嫨鈥滄姹夊競鈥濈殑鑰冪敓璇蜂簬2019骞6鏈3鏃ヨ捣鍒版姹夊競浜轰簨鑰冭瘯闄㈣瘉涔﹀姙鐞嗗鍔炵悊璇佷功銆備竴銆*闇鎻愪氦鐨勮祫鏂 1銆佽冪敓鐨勮韩浠借瘉鍘熶欢;2銆佽冪敓鍏峰鎶ュ悕璧勬牸鐨勫鍘嗚瘉涔﹀師浠(澶嶅嵃浠舵棤鏁);3銆佽冪敓杩戞湡姝i潰鍏嶅啝褰╄壊鐧昏鐓э細涓瀵2寮;4銆佽瘉涔﹀姙鐞嗕笉鏀跺彇浠讳綍璐圭敤銆傚鏌...
绛旓細鐢变簬2021骞存槸鎴垮眿閴村畾鑰冭瘯鏀归潻鍚庣殑绗竴骞达紝澶囪冩椂闂存瘮杈冪煭锛屾柊姣曚笟鐨勫ぇ瀛︾敓鍜屾埧鍦颁骇杩囨浮浜哄憳杩樻病鏈夊姞鍏ュ鑰冨ぇ鍐涳紝鎵浠ユ病鏈夊姙娉曟牴鎹互寰鐨鎴垮湴浜т及浠峰笀鑰冭瘯鏉ュ垎鏋愭敼闈╁悗鐨勬埧灞嬮壌瀹氳冭瘯鐨勯毦搴︺傛垜浠彲浠ュ弬鑰冧篃缁忓巻杩囪冭瘯鏀归潻鐨勮瘎浼板笀鑰冭瘯鐨勬儏鍐点2018骞涔嬪墠锛岃瘎浼板笀鑰冭瘯鏆傚仠鍑犲勾銆傚湪璧勪骇璇勪及甯堣冭瘯鏀归潻涔嬪墠锛屽弬鍔...
绛旓細鈥滄渶璇ュ鏂楃殑骞寸邯锛岃涓嶈閫夋嫨瀹夐糕濓紝鎴垮湴浜т及浠峰笀鑰冭瘯涓骞村彧鏈変竴娆★紝鏄槑骞寸户缁紝杩樻槸瑕佹姳鐫涓娆℃у繀杩囩殑鍐冲績鏉ュ鑰?閭d箞鍒板簳搴旇濡備綍瀛︿範鍛傜弽鎯滄椂闂达紝鎵惧埌閫傚悎鑷繁鐨勫涔犳柟娉曪紝鍧氭寔鍒版渶鍚庯紝鎷夸笅鎴垮湴浜т及浠峰笀璇佷功!鎴垮湴浜т及浠峰笀鑰冭瘯杈涜嫤澶囪冪殑浣狅紝鍑嗗濂戒簡鍚?2018骞存埧鍦颁骇浼颁环甯鑰冭瘯绱у紶澶囪冧腑鐨勫箍澶...