如何认识城镇化进程中的土地制度变革 中国现行土地制度存在的主要问题是什么？应该如何变革
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如果分析中国城镇化的实质，实际上是一个人口的非农化过程。如果把户籍制度作为衡量城镇化水平的重要标志，中国的城镇化率只有36%左右。户籍人口和统计上的城镇常住人口相差约17个百分点。这17个百分点的所谓常住人口就是在城镇就业的外来农民。也就是说，按照年均1个百分点的增长速度，从八十年代中期起，每年有一千多万的农民从农业转向非农产业就业，随着非农产业从村村点火，处处冒烟逐渐向城镇集中，农民的非农就业也逐渐集中到城镇，变成了统计上的城镇人口。
一、现行土地制度曾经发挥的积极作用
八十年代逐步兴起的乡镇企业，几乎占据了国民经济的半壁江山。很多人忽视了一个十分重要的制度因素，就是农民在几乎没有成本的前提下，利用集体经济的土地，兴办乡镇企业，吸收了大量的农民从事非农产业。即使到后来，随着土地制度进一步强化对在集体土地兴办乡镇企业诸多的限制，城镇仍可以利用现行的土地政策，兴办开发区，低价征用土地，招商引资，发展工业，增加了大量的非农就业机会，使得自八十年代起的投资增长在增加非农就业机会中发挥了关键的作用。如果我们现在对各类城镇的所有开发区进行调查，地方政府为了吸引投资，对于投资者提供的工业地价，去掉政府的基础设施投入，几乎是零地价或者是负地价。
当然，低价的征地政策也对城市的基础设施改善发挥了积极的作用。如果没有低价征地，政府在和农民的谈判中会付出过高的成本，而导致城市基础设施的改造速度大大放慢，城镇面貌的改善和基础设施的供给也会出现严重的供给不足。三十年的经济高速增长的后果，也使城市面貌发生日新月异的变化。我们看到的城市外表仅仅在几十年的发展进程中就可以与西方发达国家相媲美，原因在于低价拿地，降低成本，高价卖出获得土地出让金，解决了城镇发展的基础设施资金来源问题，不能不说也有赖于现行的土地征用制度。
二、现行土地制度带来的负面影响
虽然土地制度在增长过程中曾经发挥了积极的作用，但是因利益制约，继续去享受土地制度的收益，而不愿意调整用地政策，在城镇化高速增长的今天，负面影响的比重也在大大地增加，使得未来改革的难度加大。 1、对于土地出让金的依赖，使得城市摊大饼地平面扩张，加大了基础设施建设和维护的成本。
因为政府为了工业投资增长，不得不增加开发区面积，以零地价出让土地，吸收工业投资。为弥补成本，还要通过加大房地产开发力度，获取高额土地出让金，维持工业用地成本和确保基础设施投入来源。结果是使城市的发展路径不得不通过各种土地出让的方式形成平面扩张的趋势。而摊大饼摊得越大，基础设施供给的战线越来越长，投入和维护的成本就越来越高。所形成的恶性循环导致了对于现行的土地制度严重依赖。 2、土地制度形成的城镇粗放型扩张严重限制了服务业的发展。
城市发展的历史是服务业逐渐增长的过程。从发达国家的经验看，当城镇化率达到50%以上的时候，服务业比重将占主导地位，到了60%以上的时候，服务业将出现高速增长，在经济中所占比重将超过工业的2-3倍，吸收就业的主要潜力在服务业。然而，由于我国城镇的平面扩张发展路径已经严重地制约了服务业的发展。服务业的发展要求城镇人口的高密度，要求服务业的服务半径在单位时间内能获得规模效益。而摊大饼的城市发展模式大大提高了服务业半径，抬高了服务业的成本。 3、现行的土地出让制度形成了对于工业发展一家独大的过度依赖。
土地出让模式使得城镇摊大饼地发展，依赖于土地出让金维持城镇发展和运行成本。由于服务业发展的严重滞后，服务业就业的严重不足，政府只能依赖于传统的工业发展途径，解决财政税收和就业增长问题。即使在城镇化率已经高达60%以上的沿海发达地区，地方政府的发展政策仍然是强调工业化为主导。这种工业主导模式虽然强调了产业升级，但是由于工业需要低廉的土地成本作为条件，限制了产业更新。而持续依赖于工业增长，也带来了环境污染和外来人口大幅度地增加，对城市未来的可持续发展和低碳的发展路径带来了隐忧。 4、现行的土地出让制度加剧了政府的短期行为。
因为土地出让金按年度征收的方式，使得政府可以通过低价征地迅速地获得大量短期收益，也助长了政府的短期行为。每一届城市政府可以通过巨额的土地出让收益，满足政府官员由政绩主导的主观决策行为，使得城市发展模式表面化、短期化、形象化，而忽视了公众的长期利益，忽视了老城区的改造和关系到居民公共卫生安全的基础设施投入。短期行为的叠加，也使得后任政府因利益诱导仍对土地出让金形成严重的依赖。 5、现行的土地出让制度使得政府的基础设施管理和融资难以实现市场化的改造。
目前虽然讨论进行物业税的改革，但是所得收益仍不能弥补城镇基础设施欠账的巨额开支。而原来很容易通过强行征地所实现的土地出让收益，在城镇基础设施投入中，通过短期行为，变成了城镇居民的福利开支。而这种福利越来越固化，使得改革的难度加大。国际上城市基础设施的运转资金和投入来源取决于市场化投资主体的介入和金融的参与。而还款和收益机制的建立则要求政府的不动产税的支撑、市场化的基础设施高效的管理机制以及合理的价格机制。虽然与不动产税相关的物业税改革正在逐步扩大试点，但是基础设施管理的国有体制运行效率低下的状况短时期内不通过改革很难实现。更难的是基础设施收费体制福利化，使得增加收费的难度要面临公众的质疑和挑战，相应的改革举步维艰。 6、现行的土地征用制度也加剧了政府和被征地农民之间的矛盾。
大拆大建、强拆强征，使得居民看到的是房地产商高额的收益，这种利益的严重不平衡，使得被征地农民心理失衡，对补偿不满所导致的群体及个体恶性案件的不断发生，也引起了社会的强烈反应。也是当前社会不满的一个重要根源。
因篇幅所限，很多问题不能一一赘述。至少我们看到，从改革开放开始我们享受到的土地制度红利已经释放殆尽，而出现的负面影响已经成为经济增长和城镇化进程的严重桎梏。如果不进行相应的政策调整和大胆地改革，可能会使得城市发展所面临的债务危机越来越严重，未来非农就业转移的速度会大大放缓，所谓的可持续发展的城镇化途径难以得到实现。
三、土地征用制度改革的思路
很多人寄希望一夜之间私有化，我想问题所在是对改革过程中利益结构调整还没有根本的认识。这里不是一个简单的农民利益的问题，也不是通过所谓的私有化会释放多大增长空间的问题。而是要按照已经形成的区别于世界其他国家的发展途径的选择问题。解决问题的思路在于以何种方式进行利益的调整，而且还要确保增长的机制不受到严重的束缚。 首先是提高集体土地在城镇开发中的权益比重，也就是说逐步实现城乡土地在城镇开发进程中的同权。
一般意义上地方政府担心是否会影响到土地出让金的收益。当然会影响到短期的收益，但是会通过税收结构的调整，增加政府的税收和长期收益。而且还会遏制政府的短期行为。至于农民的收益是否过高，这是在开发商和农民之间的利益分配问题，其实应该有助于缓解社会收入分配差距过大的压力。最重要的是可以降低城市开发的成本，农民自己的开发减少了开发商的过高成本。 其次是在规划范畴内只要不涉及占用耕地问题，允许农民在集体建设用地上开发工业区，实现各种商业的开发用途。
这不仅仅有利于降低开发成本，更有利于促进工业布局的合理化，使得工业尽快地向城市的远郊区布局，降低中心城市的污染压力。而且农民自身的开发也有利于降低服务业发展成本。在自己的房子和土地上发展服务业至少不用还银行贷款或者交给开发商购房款或租金。这些成本对于大众和中低消费者至关重要。 三是加快物业税的改革，降低土地出让金在政府收益中的比重，增加政府的长期行为，遏制短期行为。
但是这项改革的难度需要其他改革的配套，例如城乡土地制度改革的配套进行，特别是对农村集体土地和房屋的不动产税收的界定。也要解决历史遗留问题和土地出让年限的界定问题。 四是要对城市的基础设施投资和运行管理体制进行相应的改革，降低政府对于土地出让的依赖，从制度上解决各种城市发展资金的金融模式对于土地的依赖。
例如出让国有的基础设施运营企业的股份，出让的收益可以解决政府的短期投入压力问题。按照市场化的机制建立基础设施收费合理标准，确保企业在基础设施运营中不至于亏损或者减少亏损的压力。
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