如何根据酒店的生命周期，顺势而为？
中国人讲究顺势而为，酒店投资亦是如此。装修是酒店产品的灵魂。酒店的收益、利润与酒店的装修期有直接的关系。我们可以根据酒店的生命周期分为：筹备期、爬坡期 、成熟期、衰退期。
不同的生命周期，表现出不同的特征。酒店怎么样顺势而为？
01
筹备期
中档酒店的筹备期一般为6个月—8个月。筹备期虽短，但它是酒店的王牌。
从短期来看。筹备期各项工作衔接好，可以缩短的工期让酒店提前营业。不仅，提前让酒店有收进来，而且还可以减少装修期的房租成本。
从长期来看。筹备期是将设计落地的过程，它是决定后期后期价格溢价，最重要的因素之一。
怎么样，确保质量的前提下，有效地减少筹备期？
熟悉酒店的办证流程及标准。
酒店正式营业前，需要办理各种证件，其中耗时最慢、最烧钱的是消防证和特种行业许可证。这两个证件的标准和要求，各地不一样。在立面前需要去当地的街道办、住建局了解清楚细节和流程。
只有做充了功课，酒店才能在营业前合法经营。否则酒店很有可能因为证件不齐，而不得不推后试营业，从而影响酒店的整体回报。
装修技术和环保材料，可直接缩短装修期。
拼装技术可以直接减少前期的工期。比如，在工厂生产家具、墙板半产品，来酒店直接完成安装。生产好半产品，来现场安装，可以缩短传统家具生产周期、刷油漆可以省掉批灰、晾干的时间。
环保的材质，可以间接减少装修间。酒店的地板、家具是甲醛的主要来源，如果投资人选择环保的地板、油漆、家具板材，工程结合后可以尽快散味，更早进入正常的销售期。
能节省工期的装修技术、环保材料，是未来酒店装修的一种趋势。装修期的房租成本也是投资重要的成本之一。能保证装修质量的前提下，缩短的工期就是节省下来的收入或利润。
不同供应商的无缝对接。
不同供应商的管理能力，是决定装修期的一个重要的因素。酒店装修涉及到水电工程、木工、泥工、消防等施工环节、还有采购环节。将不同的板块分拆给不同的供应商，分折板块的费用可能会低。但是，它需要相邻工程无缝链接。否则会影响整体的装修进度，得不尝试。
我们在做装修蜂趣公寓时，当时为了省钱，选择了一家惠州的窗户供应商。因为窗户供应商推迟20天交货，后期的泥工不能批灰、刷漆，导致整个项目的装修期延迟30-40天。
酒店装修是一个大工程。酒店装修前可以除了对比装修期以外，还需要考虑时间成本，时间对应的是房租成本。
02
爬坡期
酒店筹备期结束后，进入爬坡期。一般酒店的爬坡期为6个月—12个月。
爬坡期是酒店收入从0到N的过程，是对酒店整体运营能力的第一次正面考验。爬坡期由哪些因素决定其长短呢？
产品调整期。筹备期结束后，运营团队需要对酒店客房、公区进行全面验收、检查 、通风散味、将客房所有运营的物品补全。这些工作需要时间，只有产品达标后才能出售，尤其是前期的1月。
销售渠道的上线。
新开酒店出租率低的根源，是因为销售渠道还没有铺开，而且知名度低。尽快上线各大销售渠道和推广平台，是爬坡期的首要任务。
不管是酒店品牌的官网，还是第三方的OTA平台，上线关键取决于酒店提供的照片。筹备期刚结束，酒店管理层需要提前约摄影师指拍照。
除了客房区域外，酒店的招牌、周边的配套也很重要。只有提前准备好照片和酒店介绍，酒店才能很快上架线上的销售渠道。
线下的渠道，主要是会员和周边的公司客户。
试营业前1个月，酒店可以招聘销售对周边的商务楼开发公司客户，为酒店试营业储备客源。前台到岗后，重点销售前台的售房售房技巧、销售会员卡的能力。
酒店试营业期间，需要提前制定活动。除了销售外，还需要如自媒体的推广的宣传活动。总之，销售和推广，两手都要抓，才能迅速走出爬坡期。
人员招聘和培训。
员工对酒店不够专业、对酒店还不熟悉，是影响爬坡期收入一个重要的原因。一般可以在酒店筹备期结束前1个月可以招聘店长，后期陆续招聘管理岗、基层员工。
人员招聘好，可以同时安排协助开荒和培训。在后期，需要以培训为主。
03
成熟期
酒店爬坡期结束后，立即进入酒店收入和利润的黄金成熟期。国为收入和的支出，比衰退期都有明显的优势。
一般成熟期在装修后第2年—4年左右。这个时期，酒店装修有优势、用积累了一定的客户，有利于酒店的销售。而且，房租和人力成本都处于较低的水平。
在成熟期，酒店、职业经理人，要怎么打铁趁火热？
不断优化酒店的运营体系，能多一分利润是一分。酒店的收益曲线决定，越往后酒店的利润会越低。在成熟期, 单房提高10元的均价的难度要远远小于在衰退期，而且成熟期提高10元的均价所产生的利润也要高于衰退期。因为在衰退期，溢价能力小、利润低低。
储备势力，拓展新门店。
在成熟期，是老板拓展分店的最佳时机。一方面，酒店的收益会出现最高值，老板手上有充足的资金实力。另外，对酒店投资有一定的见识和判断。
储备人才，也是拓展分店的基础，尤其想估酒店创业的投资人。酒店品牌的核心在于人力和能力的优势。如果酒店老板，在成熟期通过实际的项目筛选和培养人才，可给后期的项目多一种选择的可能和底气。
虽然，在今天想做一个全国性的酒店品牌基本不可能。但是，如果有专业的运营团队，做一个小众有特色的区域酒店品牌，还是有可能的。当然，老板除了培养人才之外，还需要找到对的合伙人。
04
衰退期
装修的第5-6年，酒店进入生命的衰退期。酒店衰退期的收入、成本如下图。
装修老化，客房的均价很难提高。
酒店的装修是产品的最核心的因素之一。装修期第5-6年的时候，酒店装修老化、并且老客房对酒店的审美、服务出现疲劳、加上周边新开的竞争对手的酒店。这些客观因素，对酒店的客房均价的提高，增加难度。
在不重新装修的情况下，除非出现了利好的市场信息。比如：酒店周边新建高铁站、大型城市会展中心、出现类似上海世博会这样的体育盛世。否则，客观上很难制止收入和利润的大幅度下跌。
房租、人力成本上涨，压缩 酒店的利润空间。
目前市场上的物业的房租都是每年都需要递增的，一般在3%左右。同样，人力成本也是逐年上升，行内在3%-5%之间。
酒店在衰退期的利润严重下跌，主要有以下两种出路。
转让。
将酒店进行所有的股权全部转让。转让的价格由物业价值、装修价值、证件价值决定的。如果要想提高总休售价，可以提交和物业谈好续租条件。当然在成功继租和转租成功，也需要支付一笔关系费。
部分股权转让。这种比较适合资金有限的投资人，可以重新找一些新的投资人进行投资。先将酒店做一个估值，通过稀释股权的方式保留酒店的股权。部分股权转让的前提是新、旧双方可找到一个双方可以接受的估值。
装修。
部分翻新。它适合资金实力有限的投资人、以及酒店衰退期的利润在投资人的接受范围内。
全部翻新。它适合资金实力强，且和物业沟通好新合同的租期、租金、递增等条件。因为，一般衰退期的时候，基本上也是物业合同到期的时候。是否值得全部翻新的唯一衡量标准，是投资回报率。
不管是部分翻新，还是全部翻新，翻新之前最好和物业签订新的租赁合同。否则，到时候到期不续或天价涨租，是酒店无法承受的后果。
酒店的生命周期，由装修决定。酒店在不同的装修生命周期内，顺势而为。每个酒店的实际情况不一样，需要根据情况而定。
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