物业公司没有合同可以起诉业主吗
近年来,物业服务走进千千万万家小区,而为了保障各方权益,会签订物业服务合同。那物业公司没有合同可以起诉业主吗?物业合同是专属管辖吗?物业纠纷案件的法律特征是什么?接下来将由我为您介绍关于物业公司没有合同可以起诉业主吗的知识,希望能够帮助大家解决相应的问题。一、物业公司没有合同可以起诉业主吗
物业公司没有签订物业合同,但事实上提供了物业服务的,在业主损害其权益时,也可以起诉,只是首先做好准备起诉。
1、调查取证。首先要由一个或几个人做好拍照、录像工作,在拍照和录像过程中,一定要将物业公司的名称或人员等相关的内容拍进或录入。有时为了证明物业公司的连续违约,拍照和录像要连续进行几天的时间。
2、向律师了解有关法律关系。可以向律师事务所去咨询相关法律关系,得到一个准确的认识。
3、要留出一定的时间。取证、诉讼需要大量时间,而且很繁琐,要做好心理及时间准备。
然后写好民事诉状,拟定好诉讼请求,列好相关证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定:起诉必须符合下列条件:
(1)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(2)有明确的被告;
(3)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(4)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
二、物业合同是专属管辖吗
(一)物业纠纷适用专属管辖符合民诉法的立法精神
我国民事诉讼法规定,因不动产纠纷、港口作业中发生的纠纷、继承遗产纠纷提起的诉讼,由相关所在地或主要遗产所在地人民法院管辖。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第三百零五条规定:“依照民事诉讼法第三十四条和第二百四十六条规定,属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件,当事人不得用书面协议选择其他国家的法院管辖,但协议选择仲裁裁决的案件除外。”此类案件的专属性体现在,从地域上立法确定某类案件的某个或某些联结点所在地法院的管辖,而物业纠纷案件中的物业所在地法院正体现其专属性的联结点。推而论之,物业管理和服务的内容主要围绕物业展开,业主与物业服务公司权利义务的确定离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等,故物业服务合同纠纷案件应由物业所在地人民法院专属管辖更具有正当性。
(二)物业纠纷适用专属管辖符合民事管辖基本原则
我国民事诉讼法学界就管辖原则已基本形成较为统一的观点,这就是便于当事人进行诉讼、便于人民法院审理案件和执行裁判、保证案件的公正审判、保证各级法院工作负担的均衡、确定性和灵活性相结合、有利于维护国家主权等。也有学者认为:我国管辖制度的设计应当贯彻公正性管辖、管辖确定性、实际控制、管辖选择权、管辖恒定、管辖刚性等六条原则。用上述主要原则和法律效果与社会效果统一原则考量物业纠纷案件的专属管辖问题,不难得出以下结论:
1、符合管辖公正原则 物业纠纷适用专属管辖,有效地克服当事人利用民事诉讼法规定的协议管辖制度逃避物业所在地人民政府职能部门的监督与管理,人民法院以中立立场平等对待当事人,无论从管辖制度设计层面还是从维护当事人合法权益层面,都更体现出公正性。
2、符合两便原则 物业所在地的地方人民政府职能部门因其职责所系,对业主大会或者业主委员会以及物业服务企业对业主是否构成侵权具有重要发言权,如果异地法院审理此类纠纷,既不便于业主维护合法权益,又不便于人民政府职能部门行使行政职权,更不便于人民法院协调行政关系、查清案件事实、行使审判职权。
3、符合实际控制原则 实际控制原则亦即有效控制原则,是指法院对所管辖的案件要有实际支配力,如果法院对特定案件不能进行公正的审判和有效的执行,就不应对该案件行使管辖权。该原则以实际控制当事人的人身和财产为基本要件,其本质是对物管辖。我国所谓对物管辖本质上与“把物进行拟人化处理或者赋予一定的人格特征,物代替人成为诉讼中的被告”有所不同,根据民事诉讼法的规定,只有自然人、法人或者其他组织可以成为民事诉讼的当事人,实质上还是对人管辖。审判实践证明,只有物业所在地人民法院才能对物业纠纷中当事人的人身和财产进行最有效的控制,以实现最好的诉讼效益。
4、符合管辖确定原则 法律的确定性是法律存在的根本价值之一。管辖确定是诉权保障的内在要求,是当事人各方的共同意愿,是法院行使审判权的宪法保障,也是两大法系的共同追求。大陆法系认为,管辖规则必须是明确的和强制的,让当事人知道应当在哪个法院被诉,不应该留给法院自由裁量的余地。物业纠纷案件管辖确定就是用立法的方法,将其管辖法院明确无误地而不是含糊不清地确定下来,使法院对管辖权的判定直接来源于法律的规定而非法院自己的意志,让恶意诉讼当事人没有任何法律漏洞可钻,法律效果不言而喻。
5、符合管辖刚性原则 管辖刚性是指管辖规则具有权威性与严肃性,不得任意违反,否则承担裁判无效、承担程序费用等不利的程序后果。在我国民事诉讼法关于管辖权的转移以及最高人民法院的相关司法解释中,违反管辖规定并不必然导致裁判无效,只有在抢先判决和管辖与裁判均错误两种情况下才有可能导致裁判被撤销。将物业纠纷案件适用专属管辖,是克服立法缺失的最好办法。
6、符合法律效果和社会效果统一原则 长期的审判实践告诫我们,严格执行法律后却导致不良的审判效果,相关立法要么已不合时宜、要么存在缺失和漏洞。就物业纠纷案件合同当事人协议管辖案件而言,依照我国民事诉讼法的规定,再依照当事人的约定审查双方的合同约定义务,一般而言不便也没有必要审查其他法律事实。但依法审判却会带来不良效果。
(三)物业纠纷案件适用专属管辖国外已有先例
根据日本民事诉讼法规定,以下各项所列的诉讼,可以向管辖各项所规定的法院提起:对于有事务所或营业所的人提起与其事务所或营业所的业务有关的诉讼,该事务所或营业所所在地;关于侵权行为地的诉讼,侵权行为发生地;关于不动产的诉讼,不动产所在地等。在诉讼进行中对法律关系成立与否的争执需要做出裁判时,当事人可以扩展请求,请求做出确认该法律关系的判决;但是,该项确认请求属于其他法院专属管辖时,不在此限。被告以与本诉标的的请求或者防御方法有关联的请求作为标的为限,可以在口头辩论终结之前,向本诉系属的法院提起反诉。但是反诉标的的请求属于其他法院专属管辖(当事人根据该法第十一条的规定以协议决定的管辖除外),或者由于提起反诉而使诉讼显著地拖延时,则不在此限。德国和我国台湾地区的民事诉讼法也有类似规定。
三、物业纠纷案件的法律特征是什么
(一)建筑物区分所有权系特殊物权
对建筑物区分所有权的三部分内容而言,专有权部分与个别所有权相同,一般都具有独立的占有、使用、收益和处分权能;共有权部分可分为共同共有和按份共有;共同管理事务部分,亦即共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理和修缮等。与其他物权相比,其特殊性在于:专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分;共有部分不能单独处分;共有权部分不能以放弃共同管理义务为由予以放弃。
(二)物业服务合同与物业所在地政府的监管活动密不可分
国务院行政法规及其部门规章赋予了各级人民政府相关行政主管部门监督管理权力。譬如:在对物业管理的监督管理主体上,国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在业主大会的成立、业委会的选任上,同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会;业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。除此之外,在物管人员的选聘、大修基金的管理与使用、物业收费等问题上,各级行政机关主管部门都肩负有监督、管理和指导职能。
(三)业主维权需要物业所在地人民政府职能部门履行职责
根据国务院《物业管理条例》的规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定,物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
根据我国相关法律规定,物业公司没有同业主签订物业服务合同,但只要提供了物业管理服务,就认为在物业公司和业主之间存在事实上的物业服务关系,物业公司可以起诉业主。
绛旓細娉曞緥鍒嗘瀽锛氶拡瀵逛笟涓昏繚鍙嶆湇鍔鍚堝悓鎴栬呮硶寰嬨佹硶瑙勮屽疄鏂界殑濡ㄥ鐗╀笟鏈嶅姟绉╁簭鐨勮涓猴紝鐗╀笟鏈嶅姟浼佷笟鏈鏉鎻愯捣璇夎锛岃姹備笟涓绘壙鎷呮仮澶嶅師鐘躲佸仠姝镜瀹炽佹帓闄ゅΘ瀹崇瓑鐩稿簲姘戜簨璐d换銆鐗╀笟鍏徃鐨勮亴璐d箣涓鏄淮鎶ょ浉鍏冲尯鍩熷唴鐨勭幆澧冨崼鐢熷拰绉╁簭锛岀敱浜庣З搴忕殑鍏叡鎬э紝鑻鏃犱笟涓鐨勯厤鍚堬紝浠呭嚟鐗╀笟鍏徃鏃犳硶缁存姢锛屾晠鍦ㄧ墿涓氭湇鍔′腑锛屼笟涓婚櫎浜...
绛旓細鐗╀笟璧疯瘔涓氫富涓嶄氦鐗╀笟璐规槸鍙互鐨勩備笉浜ょ墿涓氳垂琚捣璇夌殑锛屾硶闄細杩涜璋冭В锛岃皟瑙d笉鎴愮殑锛屽鏋滀笟涓荤‘瀹炴湭浜ょ墿涓氳垂鐨勶紝娉曢櫌涓鑸細鍒ゅ喅涓氫富缂寸撼锛屾嫆缁濆饱琛岀殑锛鐗╀笟鍏徃鍙互鐢宠寮哄埗鎵ц銆傜墿涓氭湇鍔′汉搴斿綋瀹氭湡灏嗘湇鍔$殑浜嬮」銆佽礋璐d汉鍛樸佽川閲忚姹傘佹敹璐归」鐩佹敹璐规爣鍑嗐佸饱琛屾儏鍐碉紝浠ュ強缁翠慨璧勯噾浣跨敤鎯呭喌銆佷笟涓诲叡鏈夐儴鍒嗙殑...
绛旓細3銆佽鐣欏嚭涓瀹氱殑鏃堕棿銆傚彇璇併佽瘔璁奸渶瑕佸ぇ閲忔椂闂达紝鑰屼笖寰堢儲鐞愶紝瑕佸仛濂藉績鐞嗗強鏃堕棿鍑嗗銆傜劧鍚庡啓濂芥皯浜嬭瘔鐘讹紝鎷熷畾濂借瘔璁艰姹傦紝鍒楀ソ鐩稿叧璇佹嵁銆傜墿涓氫笌涓氫富涔嬮棿鐨勭籂绾凤紝灞炰簬姘戜簨绾犵悍銆傚叿浣撹瘔璁兼祦绋嬪涓嬶細1銆鐗╀笟娌鍜涓氫富绛剧墿涓氬悎鍚锛涓氫富鍙互鍚鐗╀笟鍏徃鎵鍦ㄥ湴娉曢櫌锛鎻愯捣璇夎锛2銆佹彁璧疯瘔璁煎簲褰撴彁浜璧疯瘔鐘讹紝浠ュ強鍑嗗鐩稿叧...
绛旓細鍏舵锛屽鏋滅墿涓氬叕鍙告湭涓庝笟涓荤璁鍚堝悓锛涓氫富鍙互鍚戠浉鍏抽儴闂ㄦ姇璇夋垨瀵绘眰娉曞緥鎻村姪銆備緥濡傦紝鍙互鍚戝綋鍦颁綇鎴垮煄涔″缓璁鹃儴闂ㄦ姇璇夛紝鎴栬呴氳繃寰嬪笀璧疯瘔鐗╀笟鍏徃锛岃姹傚叾鎻愪緵鐗╀笟鏈嶅姟骞舵敹鍙栫浉搴旂殑璐圭敤銆傜患涓婃墍杩帮細鍦ㄧ墿涓氬叕鍙告湭涓庝笟涓荤璁㈢墿涓氭湇鍔″悎鍚岀殑鎯呭喌涓嬶紝涓氫富鍙互瑕佹眰鐗╀笟鍏徃鎻愪緵鐗╀笟鏈嶅姟骞舵敹鍙栫浉搴旂殑璐圭敤銆傚鏋滅墿涓氬叕鍙...
绛旓細涓嬮潰灏辫鎴戜滑璺熼殢鎴戜竴璧锋潵浜嗚В涓涓嬪惂銆備竴銆佺墿涓氭湇鍔″悎鍚娌℃湁鍚堝悓鎬庝箞璧疯瘔 涓鑸鐗╀笟鍏徃閮芥湁鍓嶆湡鐗╀笟鍚堝悓,鍙鑳借瘉鏄庢彁渚涗簡鐗╀笟鏈嶅姟,灏鍙互璧疯瘔瑕佹眰涓氫富鏀粯鐗╀笟璐,鏈夎瘉鎹竴鏍峰叿鏈夊悎鍚岀殑鏁堝姏銆備簩銆佹病鏈夋湡闄愮殑鐗╀笟鍚堝悓鍚堟硶鍚 鐗╀笟绠$悊鏉′緥瑙勫畾,鐗╀笟鍚堝悓搴旇绾﹀畾鍚堝悓鐨勬湡闄,浣嗕笉鏄己鍒舵х殑瑙勫畾,鎵浠ョ墿涓氬悎...
绛旓細娌℃湁绛捐鐗╀笟鏈嶅姟鍚堝悓鐗╀笟鍏徃涔熷彲浠ヤ緷娉曡捣璇夌淮鏉冿紝灏界娌℃湁鐗╀笟鏈嶅姟鍚堝悓鐨勪功闈㈠嚟璇佷綔涓虹洿鎺ヨ瘉鎹紝浣嗘湁鍏跺畠闂存帴鐨勫彲浠ヨ瘉鏄涓氫富涓庣墿涓氬叕鍙镐箣闂存槸鐪熷疄瀛樺湪鐗╀笟鏈嶅姟鍏崇郴鐨勮瘉鎹潎鍙互鎻愯捣璇夎銆傞棿鎺ヨ瘉鎹簲璇佹槑鍙屾柟涔嬮棿宸茬粡浜湁鐗╀笟鏈嶅姟锛岀即绾崇墿涓氭湇鍔¤垂锛岀墿涓氬叕鍙告湁渚濇硶灞ヨ鐗╀笟鏈嶅姟涔夊姟鐨勬晥鍔涚瓑绛夈傛硶寰嬪垎鏋愮墿涓氬叕鍙哥淮鏉...
绛旓細涓氫富鍙互璧疯瘔鐗╀笟鍏徃锛岀墿涓氬叕鍙镐篃鍙互璧疯瘔涓氫富銆傜墿涓氬叕鍙镐笌涓氫富鐨勫叧绯绘槸鍚堝悓鍏崇郴锛屼笟涓昏仒璇风墿涓氬叕鍙稿鎴垮眿鍙婇厤濂楃殑璁炬柦璁惧鍜岀浉鍏冲満鍦拌繘琛岀淮淇佸吇鎶ゃ佺鐞嗭紝缁存姢鐩稿叧鍖哄煙鍐呯殑鐜鍗敓鍜岀З搴忕瓑锛屽湪鍚堝悓涓瀹氫簡鍙屾柟鐨勬潈鍒╁拰涔夊姟锛屽鏋滃彂鐢熺籂绾凤紝鏄彲浠ラ氳繃娉曞緥娓犻亾鏉ヨВ鍐崇殑銆傛硶寰嬪垎鏋愮墿涓氭湇鍔″悎鍚屾湁鍥涚鎯呭舰锛氫竴...
绛旓細璧疯瘔涓氫富锛氬鏋滀笟涓绘嫋娆犵墿涓氳垂锛鐗╀笟鍏徃鏈鏉冭捣璇変笟涓伙紝瑕佹眰鍏舵敮浠樻嫋娆犵殑鐗╀笟璐瑰拰婊炵撼閲戙2. 涔夊姟锛氭彁渚涚墿涓氭湇鍔★細鐗╀笟鍏徃搴斿綋鎸夌収鐗╀笟鏈嶅姟鍚堝悓鐨勭害瀹氾紝鎻愪緵鐗╀笟鏈嶅姟锛屽寘鎷皬鍖虹殑瀹夊叏銆佸崼鐢熴佺豢鍖栥佽鏂界淮鎶ょ瓑鏂归潰銆備繚闅滀笟涓荤殑鍚堟硶鏉冪泭锛氱墿涓氬叕鍙稿簲褰撲繚闅滀笟涓荤殑鍚堟硶鏉冪泭锛屼笉寰椾镜鐘笟涓荤殑浜鸿韩銆佽储浜ф潈鍒╋紝涓嶅緱...
绛旓細濡傛灉鎮ㄨ喘涔颁簡鎴垮瓙锛屼絾鏈兘鏀跺埌鐗╀笟绠$悊鍚堝悓锛屾偍鍙互閲囧彇浠ヤ笅姝ラ锛1. 棣栧厛锛岃仈绯荤墿涓氱鐞鍏徃锛屽悜浠栦滑鎻愬嚭鎮ㄧ殑瑕佹眰銆傚鏋滀粬浠娌℃湁鎻愪緵鍚堝悓锛屾偍鍙互瑕佹眰浠栦滑鎻愪緵涓浠藉壇鏈2. 濡傛灉鐗╀笟绠$悊鍏徃鏈兘鎻愪緵鍚堝悓锛屾偍鍙互鑱旂郴寮鍙戝晢鎴涓氫富濮斿憳浼氾紝璇㈤棶浠栦滑鏄惁鍙互鎻愪緵涓浠藉悎鍚屻3. 濡傛灉浠ヤ笂姝ラ閮芥湭鑳借В鍐抽棶棰橈紝鎮...
绛旓細娉曞緥涓昏锛鐗╀笟鍏徃鏄负涓氫富鏈嶅姟鐨勶紝褰撶劧鏄鏀惰垂鐨勩備笉鏀惰垂锛岀墿涓氬叕鍙哥殑宸ヨ祫璋佸嚭锛熷叕鍏辫鏂借皝鏉ョ淮鎶わ紵鎬庝箞缁存姢锛 鎵浠ワ紝濡傛灉涓氫富涓嶄氦璐癸紝鐗╀笟鍏徃鏄彲浠ユ牴鎹 鐗╀笟鏈嶅姟鍚堝悓 璧疯瘔涓氫富鐨勩 銆 鐗╀笟绠$悊鏉′緥 銆嬬涓冩潯涓氫富鍦ㄧ墿涓氱鐞嗘椿鍔ㄤ腑锛屽饱琛屼笅鍒椾箟鍔: (涓)閬靛畧绠$悊瑙勭害銆佷笟涓诲ぇ浼氳浜嬭鍒; (浜)閬靛畧鐗╀笟...