每年光利息就要还5000亿!这80家房企有息负债超7万亿
每年光利息就要还5000亿!80家房企有息负债超7万亿根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研,今年上半年,80家调研房企中,82%的房企有息负债较去年同期增长。其中,7家房企有息负债超过2000亿元,6家同比增速超50%,20家同比增速位于15%-30%之间。此外,有14家房企的有息负债规模实现负增长。
总体来看,80家房企有息负债规模达到7.2万亿,按照7%的平均融资成本来计算,每年要还的利息或超过5000亿。即便是龙头房企,外界依然能从扩大的有息负债规模中感受到偿债“压力”。
7家房企有息负债都超过2000亿,其中恒大集团有息负债达到8355亿元,碧桂园、绿地控股紧随其后,有息负债分别高达3420.4亿元、3298.44亿元。此外,这一区间还有融创、保利、万科、华夏幸福。
这7家房企的有息负债规模总共2.6万亿,约占80家房企有息负债总和的36%。恒大集团董事局主席许家印曾在3月份宣布,“从2020年开始,恒大开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”今年上半年,得益于“高增长”和“控规模”,恒大的有息负债与3月底提出新战略时相比,减少约400亿元。
按照恒大“降负债”的规划,未来三年要降4500亿负债,到2022年要把总负债降到4000亿以下。为此,下半年恒大将进一步加大销售和回款力度,继续实施土储负增长,逐步分拆优质资产陆续上市。“我们有信心,到年底有息负债与净负债率还将大幅下降。”恒大总裁夏海钧表示。
碧桂园龙头抓回款、降负债也较为明显。上半年权益回款率达到94%,已连续5年高于90%,自身造血功能强劲。同时,截至6月30日有息负债余额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元,下降了7.5%。截至6月30日,公司账面可动用现金余额2055.2亿元,在手现金充裕。
绿地控股上半年销售业绩出现下滑,通过抓回款来补充现金流,同时增加借款融资来保证资金周转。但是外部借款增加导致了有息负债同时上升。截至2020年6月30日,企业货币资金为872.5亿元,较2019年末减少16.5亿元,但是有息负债增加了365.0至3298.4亿元。总体上,有息负债的增加导致了净负债率再次高升。
有息负债最低的也将近600亿。一直以来,房企都通过举借债务扩大经营规模,把握负债与规模考验企业的财务把控能力。南都大数据监测80家规模上市房企,有息负债1000亿-2000亿(不包含)的有17家,代表房企有富力、龙湖、华润、招商、世茂、中海等龙头房企。
华润置地有息负债合计达到1645亿元的新高,净负债率也随之提高至45.9%。根据披露的内容,一方面是疫情加大了短期现金流紧张形势,另一方面是一种债务置换动作的前置,利用上半年较为宽松的融资环境,提前将即将到期的债务做好铺垫。
对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡,管理层坦言,确实感觉到压力山大。上半年有息负债1217亿元,其中境内占比43%,境外占比57%。未来到期债务中,一年内到期的债务占比26%,5年以内长期到期债务占比约71%,5年以上的到期债务占比3%。管理层中期业绩发布会上表示,下一步不仅要确保按时供货,还要缩短销售回笼的时间,同时提升投资拓展的质量,赚取合理的利润,以及较强的现金流,加强回款,用可以用的资金去扩大投资,实现规模、利润和现金流的平衡。
有息负债500亿-1000亿(不包含)的有21家,代表房企有雅居乐、金茂、新城、远洋、合景泰富、中南等。
此外,有息负债低于500亿元的房企有35家,代表房企有城建、中骏、正荣、建发、绿地香港等。
最高翻两倍!这6家房企负债增速惊人。适度的杠杆能够有效地利用好社会的资金与资源,为长远发展提供弹药。但是,在众多不确定性下,未来高负债高杠杆的规模化之路能否实现稳健经营,不容乐观。
南都大数据研究院监控80家上市房企,除了一家去年刚上市的房企,上半年有65家房企的有息负债规模同比呈增长态势,占比82%。
其中,三盛、中交同比增速分别高达207.08%、161.04%。奥园、建发、德信、中梁三家的同比增速都超过了50%。
面对行业洗牌加速,三盛控股在母公司的战略驱动之下,加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地,总地价约27.54亿元,是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时,三盛的负债也在不可避免地攀升。截至中报,银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元,应付债券为12.36亿元。借款中,一年内到期的借款约为72.91亿元,一年后到期的借款约为40.84亿元,现金及现金等价物(包括定期存款及受限制存款)仅有约19.46亿元,并不足以偿还。不过,由于三盛控股目前资产注入尚未全部完成,其在核心财务指标表现尚不能完全体现母公司三盛集团的实际情况。
中交地产上半年投资强度达到222%,相比去年提升了121%。伴随着土地储备不断增长的是中交地产不断攀升的负债水平,有息负债同比增速位居行业前面,而且“三道红线”全踩。不过,从中交集团对旗下地产业务的多次整合中不难看出,集团对地产业务板块的重视,并且央企背景为融资等带来了不少便利,拥有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势。
2020年上半年,奥园的有息负债、净负债率、有息短债都同比大升,当中有息负债从去年上半年的536.7亿元陡升92.1%至1030.5亿元。不过,奥园管理层表示,奥园下半年到期的债务大约有200多亿元,截至6月底公司现金余额约694亿元,同时其尚未使用的授信余额约943亿元,短债压力不大。
建发国际业绩正步入高速发展,销售金额同比增长约52.87%。到2020年底,建发国际的目标是达到700亿元规模。伴随规模扩张,建发国际的负债总额增长,长短期债务比为19.2,相较期初大幅上升331.5%。不过,建发国际销售回款266.3亿元,现金流能覆盖短期债务。得益于母公司的国企背景,建发国际的融资成本处于行业内较低水平。
增速15%的有33家,占比超四成。加上上述这6家,同比增速15%以上的有33家。其中,同比增速30%-50%(不包括)的有7家,代表房企有中洲、建业、合生、奥园等;同比增速15%-30%(不包括)的有20家,代表房企有绿城、保利置业、世茂、金地、万科、龙湖、时代等。
自2019年以来,绿城中国集中精力布局一二线城市,投资力度逐渐加大。上半年新增土储建面同比上涨241%,新增货值1756亿元同比上涨181%。但绿城管理层表示,绿城这两年取得了比较好的增长幅度,之所以取得这么好的发展,是借助了融资杠杆,但是没有依赖融资。上半年短期借款168.06亿元,长期借款572.93亿元,同比均有所上升。年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点,占总债务31.1%。
另一方面,行业龙头企业万科的负债总额也是不容小觑的,但基本保持着良好的负债结构。以世茂为例,为应对复杂的经济和金融环境变化,后续持续发展奠定了坚实的基础,上半年借款总额1429.8亿元,长期借款占比72.3%,短期借款占比27.7%,长短期借款结构长期处于安全健康的水平。现金短债比1.8,流动性水准较好,短期偿债能力强。
还有万科,始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。截至6月底,万科的有息负债以中长期为主,一年
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