2021年下半年房地产行业，是喜是忧？需要我们好好想想
进入2021年下半年，房地产行业笼罩在一片忧虑之中。首先是2021第二次集中供地出现大量流拍。
2021年9月17日，沈阳第二次集中供地，24宗地块全部停止交易；截止2021年9月24日，青岛、福州、济南、天津、成都、苏州、长春、沈阳等几个城市在第二次集中供地中，停止交易的土地数量高达91宗。
另外，杭州10宗竞品质的土地，有9宗处于流拍之中......
其次，房企降薪、裁员又一次甚嚣尘上。
据凤凰网财经报道，新力控股集团人事部门口头通知集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降薪70%，总经理级别降60%，总监级降60%......
而且，更让人忧虑的是，据一项网上调查数据，一年后房价看跌人数占了46%，就连一向信心满满的融创孙宏斌也断言：下半年（2021）销售压力很大，预计下半年市场会比较惨烈。
那么，是什么原因导致出现2021年下半年这种土地停止交易、流拍、房企降薪、裁员等现象呢？我个人认为主要是由以下几个原因引起的：
一、降负债是房企停止投资拿地、降薪裁员的首要原因
大家知道，进入2021年以来，悬在众多房企头上的一把剑就是“三条红线”，即：剔除预收款后的净资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。
如果触碰了三条红线，则不得新增有息负债；触碰两条红线则有息负债不得超过5%；触碰一条红线有息负债不得超过10%。
即使三条红线都不触碰，有息负债也不得超过15%。
而绝大部分房企都或多或少触碰了红线，因此，为了合规需要，很多房企减少了土地投资额度就很容易理解了。
当然，降薪裁员也是房企降负债的一种手段。
二、停止交易也是政府对土地市场管理能力提升的表现
当2021年房地产行业正式实施“两集中”管理后，房地产行业对“两集中”管理议论纷纷，但主要集中于集中供地、集中供房，以便能够达到稳地价、稳房价、稳预期的政策目的。
这种评论是没有错的。 但是，在2021年第二次集中供地后，人们发现“两集中”的目的可能还在于政府对土地市场的有效管理。
在“两集中”出台前，各地土地市场的出让是无序可循的，只要土地收储后达到供地条件，就可以进行公开出让，因此，这就加大了自然资源部的调控难度。
“两集中”政策出台后，重点城市的土地出让一年分三次进行集中出让，这就给自然资源部提供的监管的便利条件，集中审查土地出让条件是否满足自然资源部的监管要求。
比如，针对杭州第一次集中供地，房企利润偏低的情况，自然资源部适时调整了出让条件，从下调地块溢价率上限、取消竞自持等几个方面来让利房地产，达到稳定房地产市场秩序的目的。
第二次集中供地，很多地方停止交易，也是出于这种考虑。
三、房企融资在15%红线下，金融机构融资资金有限的情况下，叠加销售回款慢、金额机构额度紧张等情况，导致其经营性融资资金也有限，因此，土地停止交易、流拍、房企降薪、裁员等现象就容易理解了。
那么，在房地产处于青铜时代，房地产企业应该何去何从呢？我个人认为，做到这三点的房企将是未来的黑马：
首先，重视大运营，将投、融、产、销、回串联起来，统筹规划，以收定投，以销定产
房地产行业早已过了土地红利时代、人口红利时代和资金红利时代，大运营在房地产行业的地位将会越来越得到提高，房地产行业也将真正进入管理红利时代。
其次，现金为王将会越来越多地进入房地产行业的核心视野，活下来才是硬道理
一个年销售额突破一千亿的房企，仅仅因为100多亿的债务，陷入危机之中，将会给所有活着的房企上一堂深刻的关于现金管理的课程。
最后，在城市更新中有很深的护城河的房企将会胜出。
当国家的城市化进入成熟阶段后，城市更新将成为主战场。未来，在城市更新中有很深的护城河的房企将会胜出，并且活得非常得好。
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