房地产开发公司与物业管理企业签订的前期物业服务合同，对业主是否有约束力？
2001年8月，姚某与某房地产公司签订了一份商品房预售合同，2001年12月，双方办理了房屋验收和交接手续。该房屋交付后，姚某同意将该房屋交给S物业管理公司统一管理。某房地产公司与S公司于2001年5月签订了一份物业服务合同，约定物业服务费为每月每平方2元，该收费标准经过区物价管理部门审批。2002年9月，该小区成立了业主委员会，因与S公司就服务费收费标准未能达成一致，双方未签订新的物业服务合同。姚某从2002年3月起，拒交物业服务费。s公司同其交涉未果，于2003年2月向人民法院提起诉讼。依法分析本案的焦点在于某房地产公司与s公司签订的前期物业服务合同对业主姚某是否具有约束力。物业管理法律关系指的是业主和物业管理企业之间的法律关系，物业管理企业的选聘一般应当由业主大会决定。但实践中物业“滚动开发”的情况较多，业主人住是个逐渐的过程，物业开始交付给业主到业主大会成立往往有段较长的期间。为了对物业进行管理养护，保障先期入住业主的合法权益，创造良好的销售租赁环境和居住环境，这时就需要物业管理企业的介入，由其进行前期物业管理。在全部房屋售出之前，建设单位拥有未售房屋的所有权，一般是大业主，法律规定由其决定物业管理企业的选聘。建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订前期物业服务合同。1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定，“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”新的《物业管理条例》第21条也作出相应的规定，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同一般包括以下几方面的内容：（1）建设单位和物业管理企业的名称、住所；（2）物业管理区域范围和管理项目；（3）物业管理的合同期限；（4）物业的管理费用；（5）物业管理的要求和标准；（6）合同终止和解除的约定；（7）违约责任；（8）当事人双方约定的其他事项，如公共设施、共用设备的使用、管理、维修和更新，保安服务，保洁服务，物业维修基金的管理等。
前期物业服务合同虽然由建设单位与物业管理企业签订，但其服务的对象包括了入住业主，对业主具有约束力。首先，在业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行；其次，业主与物业管理企业存在着事实上的服务合同关系，物业服务行为的最终受益者是业主，业主理应支付物业服务费用；另外，法律法规一般规定在房屋买卖时，买卖双方应当就前期物业服务作出约定，商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，或者要求房屋买受人与建设单位选聘的物业管理企业签订协议。如1998年《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明……物业管理方式以及双方的违约责任。”2001年建设部《商品房销售管理办法》第13条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”《物业管理条例》第25条也作出了相应的规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”本案中，某房地产公司与S公司2001年5月签订的合同为前期物业服务合同，姚某在购房时同意将该房屋交给S公司统一管理，该前期物业服务合同对姚某具有约束力，姚某应当履行。
技巧提示：前期物业服务合同（示范文本）
甲方：法定代表人：住所地：邮编：辩毁慎
乙方：法定代表人：住所地：邮编：资质等级：证书编号：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况：物业名称；物业类型；座落位置；建筑面积。物业管理区域四至：东至南至西至北至。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1．物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4．公共绿化的养护和管理；
5．车辆停放管理；
6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7．装饰装修管理服务；
8．物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1．；
2．；
3．。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务
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