人口普查数据发布，这些指标最值得地产人关心
5月11日，姗姗来迟的“七普”数据终于公布。由于人口数据和房地产需求之间具有极高的相关性，为了对房地产规模和周期性有全局性的把握，本文将对与之密切相关的人口总量、家庭户规模、人口结构、流动人口、教育水平等多方面数据进行分析和点评，从而对房地产市场走势分析提供相关参考。01总需求变化：家庭小型化趋势明显总住房套数需求增加23%
全国人口共141178 万人，与2010年的133972万人相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人；集体户2853万户，集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。虽然从总的人口增速上来看，仅有0.53%，人口保持低速增长趋势，但由于近些年来家庭小型化趋势愈发显著，家庭户规模达49416万户，较2010年增幅高达23%，而家庭是购房需求的基本单位，这样来看，总的住房套数需求是明显增加的。值得注意的是，家庭小型化很大程度上是由于人口流动造成的，2人及以下的“小家庭”的居住需求通常可以通过租房来解决，这类人群最终还是要面临结婚、生子、养育老人等住房需求。
02年龄结构：老龄化加速下养老产品迎来春天
0—14岁人口为25338万人，占17.95%；15—59岁人口为89438万人，占63.35%；60岁及以上人口为26402万人，占18.70%。与2010年相比，0—14岁、15—59岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35个百分点、下降6.79个百分点、上升5.44个百分点。
由于“二胎”效应衰减、养育成本提升等多方面因素的影响，近些年常住人口出生总量持续下滑，2020年我国出生人口为1200万人，创下历史新低；同时育龄妇女总和生育率为1.3，已经接近警戒线，也处于较低水平。从人口结构变动上来看，我国人口呈现明显的“两头升高、中间降低”的人口格局。尤其是60岁及以上人口的比重已经高达18.7%，较10年前增加了5.44个百分点，老龄化明显加剧。按照当前趋势推测，到2023年左右，我国老龄化水平将超过20%。这部分人群的养老住房需求无疑是巨大的，尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下，省心、宜居的养老产品将迎来春天。15-59岁人口占比虽然明显下滑，但依然是我国的主力人口，也是购房的主力客群，尤其是80后、90后，受计划生育影响更大，他们多为独生子女，兼具照顾老人和子女的重任，尤其是在现行的教育制度之下，老人还要承担接送孙辈上学的任务，因此三代同堂家庭也比较常见。在有限的财力之下，总价低的三房、四房产品仍然将是这些人群的“心头好”。
03人口流动与城镇化：降低趋势被更正 “刚需池”规模大增
人户分离人口为49276万人，其中，市辖区内人户分离人口为11694万人，流动人口为37582万人，其中，跨省流动人口为12484万人。与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。
由于经济的快速发展、交通的日益便捷以及落户门槛的逐渐降低，城市之间的空间距离被明显拉近，流动人口的规模也在明显提升。七普数据显示，2020年流动人口高达3.76亿人，与2010年相比，增加了69.73%，同时这一数据也远超2018年《中国流动人口发展报告》中2.4亿流动人口的总规模，也颠覆了近5年流动人口发展报告中流动人口规模持续下滑的观点，流动人口规模还在持续上升。庞大的流动人口规模也带来了巨大的居住需求，“刚需池”大幅增加。据国家卫健委在对流动人群的调研数据统计，约有三成流动人口在流入地拥有住房，也就是说有1亿流动人口在流入地拥有自购房，这一规模不容小觑。
值得注意的是，2020年城镇化水平增至63.89%，较2010年增加了14.21个百分点，城镇人口比例大幅增加，但相对应的，未来的增量空间也明显减少，接下来十年城镇化增长速度将显著放缓，刚需的持续增长将面临挑战。
当然，受制于购买力、个人居留意愿等多方面因素，绝大多数流动人口的居住需求往往依靠租房来解决，这也意味着巨大的租赁空间。为实现住有所居，租赁住房相关政策也在进一步提速。
04人口素质：大学生占比翻番 京、沪、津、汉等城潜在购房需求更佳
具有大学文化程度的人口为21836万人。与2010年相比，每10万人中具有大学文化程度的由8930人上升为15467人，15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降为2.67%。
虽然从人口结构上来看，作为购房主力的15-59岁劳动人口比重明显减少，但是其平均受教育水平却明显上升。15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降为2.67%，国民教育素质明显提升。就以15-59岁人口大学文化程度人口来看，2020年占比高达23.61%，较2010年增加了11.27个百分点，已经接近翻番；拥有高中及以上文化程度的人口占比高达43.79%，较2010年增加12.8个百分点。考虑到教育水平相对较高的人通常薪资水平也较高，购买力相对较强，尤其是大学毕业生，通常是商品房的准客户群体，尤其是北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等高校资源比较丰富、大学生群体占比相对较高的城市，潜在购房需求更为突出。
05地区分布：粤、浙人口集聚最为突出 潜在购房需求持续高位
结合地区差异来看，经济比较发达的广东、浙江人口增量最为突出，其占全国总人口的比重增幅均在0.5个百分点以上，尤其是广东省，占全国总人口的比重由7.79%增至8.93%，增加了1.14个百分点，依然是全国人口第一大省，人口高达1.26亿人。浙江总人口也超越湖北和安徽，总人口排名由第10位升至第8位。总的来看，人口向经济发达区域、城市群集聚，潜在购房需求可重点关注。反之，经济表现不佳、老龄化突出的东北三省人口减幅最为突出，尤其是黑龙江省，常住人口降幅高达17%，购房需求明显下滑。
值得注意的是，虽然北京、上海虽然人口依然明显增加，但在高落户门槛下，青少年人口处于低位，外来刚需转化为置业需求比例长期处于低位。除此之外，还有河南、广西、贵州等省份，由于留守家庭庞大，返乡置业可持续关注。
综上，就七普数据来看，近10年来我国人口继续保持低速增长态势。但受人口流动的影响，家庭小型化趋势愈发明显，考虑到家庭是购房需求的基本单位，这样来看，总的购房需求是明显增加的。从产品上来看，由于老龄化水平明显提升，省心、宜居的养老产品将迎来春天；抚养比上升背景下，作为这一代购房主力的80、90后，由于多为独生子女，兼具照顾老人和子女的重压，在有限的财力之下，总价低的紧凑型三房、四房产品去化依旧值得看好。值得注意的是，七普数据大幅修正了流动人口数据，2020年流动人口高达3.76亿人，与2010年相比增加了69.73%，房地产行业最关注的“刚需池”大幅增加。另外，从教育水平上来看，国民教育素质明显提升。考虑到教育水平相对较高的人通常薪资水平也较高，购买力相对较强，尤其是大学毕业生，通常是商品房的准客户群体，尤其是北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等高校资源比较丰富、大学生群体占比相对较高的城市，潜在购房需求更为突出。
绛旓細2021骞5鏈11鏃ワ紝鎴戝浗鐨勪竷娆″叏鍥浜哄彛鏅煡鏁版嵁鍏竷锛屽湪浜哄彛鏅煡鏁版嵁鍏竷涓湁涓浜涙瘮杈冨煎緱鍏虫敞鐨勫湴鏂癸紝渚嬪鍏ㄥ浗鐨勪汉鍙ｆ寜瀵规瘮绗叚娆′汉鍙ｆ櫘鏌ュ憟鐜颁簡涓涓闀跨殑瓒嬪娍锛岃屼笖浜哄彛鐨勭敺濂虫у埆姣斾緥浠ュ強鍚勫勾榫勯樁灞傜殑鎸変汉鍙ｅ垎甯冪姸鍐碉紝鍦杩欎簺浜哄彛鏁版嵁涓湁涓浜涙槸鍊煎緱鎴戜滑鎺㈣鐨勶紝鐒跺悗璁╂垜浠潵鍏蜂綋鐪嬩竴涓嬨備竴銆佷汉鍙ｅ闀跨殑缁濆閲...
绛旓細鐩墠绗竷娆″叏鍥戒汉鍙ｆ櫘鏌ユ暟鎹凡缁忓叕甯冿紝澶囧彈鍏虫敞锛屼汉浠湡寰呭凡涔呯殑绗竷娆″叏鍥浜哄彛鏅煡鏁版嵁锛缁堜簬鍏竷浜嗭紝2021骞5鏈11鏃ワ紝鍥藉姟闄㈡柊闂诲姙鍏涓捐鏂伴椈鍙戝竷浼氾紝浠嬬粛浜嗙涓冩鍏ㄥ浗浜哄彛鏅煡鐨勬暟鎹紝缁撴灉骞跺洖绛旇鑰呮彁闂紝鍥藉缁熻灞鍙戝竷鐨勬暟鎹樉绀猴紝鍏ㄥ浗鎬讳汉鍙ｄ负鍗佸洓涓囦竴鍗冧竴鐧句竷鍗佸叓涓囦汉锛屼笌绗叚娆″叏鍥戒汉鍙ｆ櫘鏌ユ暟鎹浉姣...
绛旓細38.8宀併傛牴鎹2023骞5鏈11鏃鍙戝竷鐨勭涓冩鍏ㄥ浗浜哄彛鏅煡鏁版嵁锛鎴戝浗鐨勫钩鍧囧勾榫勪负38.8宀併傜洰鍓嶏紝鎴戝浗浜哄彛鎬婚噺棰勮灏嗗湪鏈潵涓娈垫椂闂村唴淇濇寔鍦14浜夸汉浠ヤ笂锛屽敖绠′汉鍙ｅ嘲鍊肩殑鍑虹幇鏃堕棿灏氫笉纭畾銆傚钩鍧囧勾榫勬槸鍙嶆槧鐗瑰畾浜哄彛骞撮緞闆嗕腑瓒嬪娍鐨勪竴涓鎸囨爣锛瀹冭〃绀哄湪涓瀹氭椂闂淬佸湴鐐规潯浠朵笅锛屾煇涓浜哄彛缇や綋鐨勫勾榫勫钩鍧囨按骞炽傝繖涓鎸囨爣...
绛旓細5. 涓浗浜哄彛鏅煡鏁版嵁锛氭牴鎹2021骞5鏈11鏃ュ叕甯冪殑绗竷娆″叏鍥戒汉鍙ｆ櫘鏌ョ粨鏋滐紝涓浗鎬讳汉鍙ｄ负141178涓囦汉锛岃緝2010骞寸殑133972涓囦汉澧為暱浜7206涓囦汉锛屽闀跨巼涓5.38%锛屽勾骞冲潎澧為暱鐜囦负0.53%銆6. 鏈鏂颁腑鍥戒汉鍙ｈ嚜鐒跺闀跨巼锛氭牴鎹2023骞1鏈17鏃ュ浗瀹剁粺璁″眬鍙戝竷鐨2022骞村浗姘戠粡娴庤繍琛屾儏鍐碉紝2022骞翠腑鍥藉嚭鐢熶汉鍙ｄ负956涓囦汉锛...
绛旓細涓浗鐢熻偛鐜囨渶楂樼殑鐪佷唤鏄腑鍥芥渶鍗楃鐨勭渷浠芥捣鍗楃渷锛岀敓鑲茬巼涓14.48%锛岃繙楂樹簬涓浗10.48%鐨勫钩鍧囩敓鑲茬巼銆傜浜屽拰绗笁鐪佹槸骞胯タ鍜岃吹宸烇紝骞胯タ鐢熻偛鐜囦负14.12%銆傝吹宸炵殑鐢熻偛鐜囨槸13.9%銆傞偅涔堬紝闄ゆ涔嬪锛岃繕鏈夊摢浜涗俊鎭煎緱鎴戜滑鍏虫敞鐨勫憿锛熶竴锛氫汉鍙ｆ婚噺鐮40浜匡紝鏁欒偛鎴愭灉鏄捐憲 鎹涓冩浜哄彛鏅煡鏁版嵁鏄剧ず锛屼腑鍥戒汉鍙...
绛旓細瀹冩槸琛￠噺浜哄彛骞撮緞鍒嗗竷闆嗕腑瓒嬪娍鐨勫叧閿鎸囨爣涔嬩竴锛屼篃鏄汉鍙ｅ勾榫勭粨鏋勭殑閲嶈鐗瑰緛鍊笺傚钩鍧囧勾榫勭殑璁＄畻閬靛惊绠楁湳骞冲潎鏁扮殑鍏紡銆傚綋骞撮緞鍒嗙粍浠1宀佷负闂撮殧鏃讹紝姣忎釜骞撮緞缁勭殑涓嬮檺鍊煎氨绛夊悓浜庤骞撮緞缁勭殑骞撮緞銆傛牴鎹2021骞5鏈11鏃鍙戝竷鐨勭涓冩鍏ㄥ浗浜哄彛鏅煡鏁版嵁锛涓浗浜哄彛鐨勫钩鍧囧勾榫勮纭涓38.8宀併傝繖涓璁＄畻鏄氳繃灏嗗悇骞撮緞缁...
绛旓細鏍规嵁绗簲娆浜哄彛鏅煡鏁版嵁锛澶у叏闀囩殑浜哄彛鎬绘暟涓11,057浜恒傚叾涓紝鐢锋т汉鍙ｄ负5,731锛屽コ鎬т汉鍙ｄ负5,326銆傚湪瀹跺涵鎴锋柟闈紝鍏辨湁2,981鎴峰搴紝瀹跺涵鎴锋讳汉鍙ｅ悎璁11,053浜猴紝瀹跺涵鎴风敺鎬х殑鏁伴噺涓5,727锛屽コ鎬т负5,326銆傚湪骞撮緞缁撴瀯涓婏紝0-14宀佺殑鍎跨浜烘暟鎬昏29,840锛屽叾涓敺瀛╀负16,120锛屽コ瀛╀负13,721銆5-64宀佺殑...
绛旓細鍜屽钩闀囦汉鍙ｆ鍐 鏍规嵁绗簲娆浜哄彛鏅煡鏁版嵁锛鍜屽钩闀囩殑鎬讳汉鍙ｆ暟涓11,298浜猴紝鍏朵腑鐢锋т汉鍙ｄ负5,825浜猴紝濂虫т汉鍙ｄ负5,473浜恒傚湪瀹跺涵鎴锋柟闈紝璇ラ晣鍏辨湁3,436鎴峰搴紝瀹跺涵鎴锋讳汉鍙ｆ昏涓11,284浜恒傚叾涓紝鐢锋у搴埛浜哄彛涓5,811浜猴紝濂虫у搴埛浜哄彛涓5,473浜恒傚湪骞撮緞缁撴瀯涓婏紝0-14宀佺殑鍎跨鎬绘暟涓23,660锛岀敺瀛...
绛旓細浠婂勾鍏竷浜嗙涓冩浜哄彛鏅煡鏁版嵁锛娑夊強鐨勬柟闈㈠緢澶氾紝浜哄彛鏁伴噺銆佹у埆銆佸煄涔°佸湴鍖哄垎甯冦佸勾榫勩佸彈鏁欒偛绋嬪害绛夌瓑锛屼粠杩欎簺鏁版嵁涓紝鏈夊嚑涓秼鍔挎槸鍊煎緱鎴戜滑鍏虫敞鐨勶細涓銆佷埂鏉戜汉鍙ｇ户缁悜鍩庨晣杞Щ 灞呬綇鍦ㄥ煄闀囩殑浜哄彛涓90199涓囷紝鍗63.89%锛涘眳浣忓湪涔℃潙鐨勪汉鍙ｄ负50979涓囷紝鍗36.11%锛屼笌2010骞寸浉姣旓紝涔℃潙浜哄彛鍑忓皬16436涓囦汉銆...
绛旓細2021骞5鏈11鏃,绗竷娆″叏鍥浜哄彛鏅煡缁撴灉鍏竷,鍏ㄥ浗浜哄彛鍏141178涓囦汉銆備腑鍥戒汉鍙ｏ紝鍗充腑鍥芥暣浣撶殑浜哄彛鏁伴噺锛屼腑鍥藉ぇ闄嗘讳汉鍙140005涓囦汉锛2020骞鏁版嵁锛夛紝涓浗棣欐腐2018骞存讳汉鍙ｏ細743涓囥備腑鍥芥境闂2018骞存讳汉鍙ｏ細66涓7400浜恒傚彴婀剧渷2018骞存讳汉鍙ｏ細绾︿负2358涓囦汉 銆2021骞5鏈11鏃ワ紝绗竷娆″叏鍥戒汉鍙ｆ櫘鏌ョ粨鏋滃叕甯冦傚叏鍥戒汉鍙...
