现在农村的宅基地或土地可以买卖吗？使用权以及所有权归属问题，农民之间协议置换或买卖后，双方没有签订 宅基地使用权能否买卖？
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可以有限制的转让，购买人的条件：1·本村村民；2·符合规定可以申请宅基地而没有宅基地的。只要符合这两个条件，宅基地才可以转让。法律规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准
可见，法律是禁止买卖宅基的。《宪法》第10条和《土地管理法》第2条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民更不能拿宅基地来出卖以获取利益的。
农村宅基地不可以买卖有哪些具体的规定呢？
一，村民一户只能拥有一处宅基地，宅基不可以买卖
这是法律的规定，不是那一个人的乱说。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。为什么如是说？因为我国地少人多只能如此而已。可是不依法办事的村，有钱的村民可以买到几十套宅基地。这显然是违背法律规定的。卖宅基地村委违法；卖宅基地的人违法；买宅基地的村民也违法。
二，村民住宅用地必须经政府批准，未经批准的村民住宅用地无效
《土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续”。为什么村民住宅用地必须经政府批准呢？如同男女结婚，不办理结婚手续就不是夫妻一样，不经过政府批准的住宅用地就不合法，就无效。无效的买卖，不但得不到法律的保护，还会受到法律的制裁。这是当今世界的大潮流！
三，村民一般住宅用地，由县级人民政府批准才有效
一般村民住宅用地必须经过县政府批准才有效。镇政府只有审核权，没有批准权；村委会只是呈报的主体，更没有批准权。那种不经过镇政府审核，不经过县政府批准就卖给村民住宅用地的做法，是冒天下的大不韪。这样做最终害人害己！这些话，不是那个人说的，是法律的规定，是实践的总结。
四，用农用地建村民住宅必须经省、自治区、直辖市人民政府批准才有效
上面所说的本法第44条是这样规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”：
什么是农用地？农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。如果用上述这些土地卖给村民盖房，必须经省政府批准。
为什么这样严格规定呢？这说明，国家下大力气严格控制农用地转用，最主要原因，是人多地少，土地珍贵，农用地更珍贵。
严格控制农用地转用的政策得到全国人民的拥护，然而有些村干部根本不理这一套。我行我素，照样买卖土地转用，这样做实在不高明，甚至是愚蠢的。是在以身试法啊。以身试法就是以卵击石！何必呢！
五，买未经批准的农用地建房的村民也违法
因为未经批准的农用地没有法律效力。如上面所说的“如同男女结婚，不办理结婚登记手续就不是夫妻一样，不经过政府批准的住宅用地就不合法，就无效”。买不合法的农用地建房当然违法。
六，对把农用地转为建设住宅的如何处理？
《土地管理法》第77条规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。”
构成
按法律规定，宅基地可以买卖。对于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
相关法律规定《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
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