物业管理和做法 在物业管理中怎么做物业管理方案？
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4\uff0e\u8868\u8ff0\u65b9\u5f0f\u6295\u6807\u4e66\u7684\u6587\u5b57\u4e0e\u56fe\u7eb8\u662f\u6295\u6807\u8005\u501f\u4ee5\u8868\u8fbe\u5176\u610f\u56fe\u7684\u8bed\u8a00\uff0c\u5b83\u5fc5\u987b\u8981\u80fd\u51c6\u786e\u8868\u8fbe\u6295\u6807\u516c\u53f8\u7684\u6295\u6807\u65b9\u6848\uff0c\u56e0\u6b64\uff0c\u7b80\u6d01\u3001\u660e\u786e\u3001\u6587\u6cd5\u901a\u7545\u3001\u6761\u7406\u6e05\u695a\u662f\u6295\u6807\u4e66\u6587\u5b57\u5fc5\u987b\u6ee1\u8db3\u7684\u57fa\u672c\u8981\u6c42\u3002\u7f16\u5236\u6295\u6807\u4e66\u65f6\uff0c\u5207\u5fcc\u62d0\u5f2f\u62b9\u89d2\u3001\u5e9f\u8bdd\u8fde\u7bc7\u3001\u7528\u8bcd\u6a21\u68f1\u4e24\u53ef\u5e94\u5c3d\u91cf\u505a\u5230\u8a00\u7b80\u610f\u8d45\uff0c\u63aa\u8f9e\u51c6\u786e\u8fbe\u610f\uff0c\u6700\u5927\u9650\u5ea6\u5730\u51cf\u5c11\u62db\u6807\u5355\u4f4d\u7684\u8bef\u89e3\u548c\u53ef\u80fd\u51fa\u73b0\u7684\u4e89\u8bae\u3002\u56fe\u7eb8\u3001\u8868\u683c\u8f83\u4e4b\u4e8e\u6587\u5b57\u5728\u8868\u8fbe\u4e0a\u66f4\u4e3a\u76f4\u63a5\uff0c\u7b80\u5355\u660e\u4e86\uff0c\u4f46\u8fd9\u540c\u6837\u8981\u6c42\u5176\u7f16\u5199\u505a\u5230\u524d\u540e\u4e00\u81f4\u3001\u98ce\u683c\u7edf\u4e00\u3001\u7b26\u5408\u62db\u6807\u6587\u4ef6\u7684\u8981\u6c42\u3002\u6700\u597d\u80fd\u4ee5\u7d22\u5f15\u67e5\u9605\u65b9\u5f0f\u5c06\u56fe\u7eb8\u8868\u683c\u88c5\u8ba2\u6210\u518c\uff0c\u5e76\u548c\u6807\u4e66\u4e2d\u7684\u6587\u5b57\u8868\u8ff0\u4fdd\u6301\u4e00\u81f4\u3002 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物业管理 - 简介利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益的管理活动。 物业管理的主要产业对象是住宅小区，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛，服务项目多元化。除房屋的使用及出租的管理、房屋及附属设备设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通疏导及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活提供方便的各种服务。物业管理适应了城市房屋管理的特点，这些特点包括：房屋产权的多元化要求管理机构的权威性；住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性；住宅小区设施的系统化要求管理形式专业性和统一性；住宅小区居民追求生活方便而对相关服务提出的综合性要求。同时，物业管理又是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善。良好的物业管理，既有利于促进房地产的销售，又有利于扩大其经营服务范围。物业管理 - 发展趋势 </SPAN>一、 物业企业面向社会化</p>新世纪里，不仅国家的经济、政治、文化都将快速地进步，而且人们的生活水平也将迅速提高，这必然带动人们生活质量标准的急速提升。随着社会的发展，社会分工的进一步细化。社会要求有更专业的物业管理公司进行物业管理；同时经济的发展，人们生活水平的提高，使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高。近年来，我国经济发展迅速，人们对高品质生活的追求，使“花钱买服务买享受”的概念将被越来越多的人接受，为物业管理走入小区，进入千家万户创造了有利的条件。21世纪，“物业管理”对广大老百姓来说，已不再仅仅是一个时髦的词语，而是自已身边能看的到、体验到的切实服务。由于物业管理所具备的优势，其覆盖面将会逐步从住宅区、写字楼推广到医院、学校、机场、车站、码头等各种类型的物业，城市管理者将会把绿化、清洁、市政基础设施维护等一些城市维护工作都委托物业管理公司或一些专业公司来负责。这样，政府只需要少量的工作人员从事监督工作，而不必再供养一支庞大的队伍来从事这些事务性工作，既可以精简人员，又可以提高工作质量，降低城市维护成本。二、 集团化、规模化有利于物业企业的发展全国除万科、中海、金地等少数物业企业管房面积超过600万平方米外，物业管理企业平均管房面积偏低。20年来，我国的物业管理已有了空前的发展。同时，我国物业管理公司不仅普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重等问题。要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，发挥团队的整体实力，走集团化发展道路，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术强、一业为主、多种经营为辅，具有市场竞争力的物业管理企业集团。集团化的特点是通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，实现优质互补，发挥企业的群体优势，提高整体经济效益。1、集团化发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。2、集团化发展有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面。
3、集团化发展有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。
4、集团化发展有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环。
5、集团化发展有利于参与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展。
6、集团化发展有利于走出国门，进入国际市场。尽管物业管理已超过20年的历程，但大多数企业仍然规模偏小、人才分散、难以创造规模效益，发展后劲严重不足。改变物业管理这种小兵团作战的局面，促进物业管理企业走集团化发展之路，向规模发展要经济效益，必将是新世纪物业管理企业发展的大趋势。建立物业的人才培训中心，成为培养物业管理人才、积累物业管理经验的“大本营”，为集团的品牌化扩张和规模化经营作好人力资源的储备。三、物业管理服务将呈现网络化、数字化随着社会的发展，人们对居住的舒适度要求更高，各种数字化设备进入物业设备的管理范畴后，物业管理工作日渐复杂，综合程度也将不断提高。传统的物业管理，由于技术含量不高，只能是一个劳动密集型的行业。面对现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代广泛运用，物业管理行业赖以生存和发展的各种物业“硬件”发生了前所未有的变化。二十一世纪，是网络信息时代，经济飞速发展，竞争日益激烈。物业公司要生存、发展就要把现阶段物业管理发展成为网络化、智能化、个性化的物业管理，可以根据不同的住户提供不同的服务，体现物业管理“以人为本”的宗旨。1、一个居住区就是一个小的社会，不是单一的产品，它包含了环境、配套和日常生活的各个方面。物业管理要做好对这个居住区的服务，必须遵循一定的规律。建立小区物业管理的“大平台”，物业公司也需要利用这个“平台”，把大家联系起来，实现人与人之间的交流、沟通、理解，使物业服务人性化。2、网络化管理可以提高物业管理的附加值，网络化社区可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区事务讨论，接受和处理住户的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。3、网络化管理是满足居民对服务高效化及时化需要的有效手段网络化管理是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物（主要是住宅小区）按照统筹的方法对其功能进行智能化，实现资源共享和统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于管理和控制。作为“以人为本”和“可持续发展”的文明居住理念在更高层次上的体现，物业管理企业必须适应数码时代物业的管理要求，转变经营管理观念，由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变。只有这样，才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进步同步。可以想像，面对现代化的物业管理企业，一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业管理行业，不可能适应现代化物业管理的要求，物业管理行业必须面对挑战，提高物业管理的技术含量。四、物业管理企业向法制化方向发展物业管理行业的发展，客观上要求它的运作活动应是有序的、规范的和法制化的，这不仅是市场经济发展的客观要求，也是物业管理行业发展的实践要求。目前，我国物业管理仍存在着缺法少规、立法层次低、法律效力差等问题，这种状况不改变必将影响物业管理行业的发展。和谐发展的物业企业应遵守以下原则。1、从国情出发的原则。从国情出发就是从我国物业管理的实际情况出发。只有从我国物业管理的现状出发，充分考虑我国物业管理仅有20年的历史，物业管理市场尚处于培育之中的实际，同时又要考虑到我国物业管理方兴未艾，具有广阔的发展前景和同国际物业管理接轨等因素，既要不脱离现阶段我国物业管理的国情，又要具有一定的超前性。2、公开的原则。公开就是在物业管理项目的招投标中，将招标领导机构及人员、标的（所招物业规划建设的基本情况、物业管理的内容、物业管理的标准及奖罚、物业管理的期限）、招标对象、投标、开标的有关事宜（投标报名始止时间、标书的主要内容、评委会的组成、开标定标形式及时间、评标计分方法、违约处理、招投标监督及投诉电话），招标的要求及有关说明（如中标单位应采取的管理形式、收费标准、利润标准、风险抵押金等）张榜公布。公开是招投标的前提，只有公开，物业管理企业才能了解招标的条件及有关情况，并根据自身的实力情况，决定是否投标，确定管理服务措施，收费标准，也只有公开才能接受社会的监督。3、平等的原则。平等就是在物业管理招投标过程中，投标者的地位和机会都是平等的，所有投标者均站在同一个起跑线上。凡资质条件合格，具备物业管理能力的物业管理企业，均可以参加招标物业项目的招标。只有经过平等竞争，才能使价值规律的要求成为一种社会的强制力量加以贯彻，也只有在完全平等条件下的竞争，才能使竞争所造成的外部压力变成企业改善管理服务质量，提高企业素质的动力。没有平等竞争，一切都无从谈起。4、公平的原则。所谓公平就是在物业管理招投标竞争中，要始终将公平有效的竞争贯穿于招投标的全过程。只有公平的竞争，才能有效地刺激物业管理企业提高管理服务水平，改善经营管理，增强企业活动。5、合理的原则。合理就是在牧业管理中要逐步形成凡符合招投标条件的物业项目，均应按规定进行招投标。只有保证物业管理竞争合理的进行，才能使物业管理企业的合法权益得到保护。6、稳步推进的原则。鉴于我国物业管理正处于大发展阶段，物业规则、法制建设尚不健全的实际情况。各地应把基础条件好、配套设施齐全、功能比较完善的物业项目进行招投标试点。五、专业化的物业管理由于物业管理企业规模普遍过小，因此，物业管理实施专业化就比较困难。此外，目前市场上物业管理的专业化公司也不太成熟，如物业管理安全管理方面的专业公司就很少或没有，清洁公司虽然很多，但由于人员工资过低，人员流动过快，也影响了物业管理的服务质量。这些因素制约了物业管理专业化的实施。物业公司实地专业化经营是物业管理发展的必然趋势，是专业市场细分化的必然结果。在经营上要坚持“三个原则”，一是“择利而为，抓大放小”原则，决不盲目上项目，要保证社会效益和经济效益必居其一；二是“主业与副业互动发展，副业配合主业走”的原则。以主业物业管理谋求最大的社会效益，以副业配套产业谋求最佳的经济效益，使“主业更强，副业更富”。在目前已开办项目的基础上，加大经营公司力度，提供清洗、家政、电梯维护、工程维修、园林绿化、房产中介、旅游等项目；三是“业主因受益而高兴，物业公司因获利而满意”的“双赢”原则。六、物业管理将走向国际化国外物业管理已有百余年的历史，在我国刚刚走过20年的历程。国际标准质量化管理是指物业管理企业按照国际质量标准体系的有关要求，对物业进行管理的一种方式。我国已加入了WTO组织，对此也有了更高的要求和更迫切的需求。随着物业管理竞争越来越激烈，将会有越来越多的物业管理企业采用国际质量标准化管理。物业管理在21世纪充满了新的生命力，又任重而道远。 因为，随着中国加入WTO进程的加快，我国房地产业的竞争将越来越激烈，作为一个服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的，物业的价值也将通过服务来体现，优质的服务可以提高物业的附加值。WTO带来的是公平竞争的市场环境。如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇。因此必将出现“与狼共舞”的格局。中国物业管理行业被称为新兴行业、朝阳产业，发展历史仅短短20年，其行业法规至今还没完全系统地真正建立和完善，物业管理企业与业主之间的责、权、利尚不明晰。从物业管理整个行业来看，除政府开发的小区物业基本上推向了市场，目前大量的由企业开发的商品房还基本上处于谁开发谁管理的局面，许多物业管理公司与房地产公司依然是父子亲系，物业管理公司依附于地产开发商是普遍现象。在进入WTO后，物业管理法规将在近几年内走向健全，迈向公平竞争的轨道，还业主对管家的选择权，把物业真正全面地推向市场。物业管理行业是公认的微利行业，而企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。进入WTO后物业管理企业间的竞争，将具体体现在成本与质量包括价格上的比拼。而发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主，提高小区服务质量的满意度。社区经济可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区商务服务、社区老人服务业、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店。相信，进入WTO后社区经济将大有发展。总的来讲，物业管理企业要科学地进行成本和能源控制、提高运营管理水平，不断满足用户对物业环境服务品质的要求，实现管理的规范化和科学化。市场化的竞争和整合过程将是促进物业管理、服务水平不断提高的强大动力，其中物业设施管理水平的高低又将是决定各类物业管理企业竞争和整合能力的主要因素。物业管理企业的发展趋势一定要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积，提高服务品质，形成规模经营。物业管理企业只有在物业管理新时代中站稳脚跟，不断提高竞争力，使得企业迅速发展壮大，才能提高物业管理企业的市场竞争能力。21世纪，物业管理企业将要面对更为激烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，城市建设的标准和居民生活的要求不断提高，市场对物业管理行业发展提出了更高的要求。专业化、市场化、社会化、法制化、国际化必然成为新时期物业管理行业发展的方向，经营型物业管理模式作为适应这一行业发展趋势的运作模式将成为21世纪行业发展的主流。
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