收购房地产项目公司，如何计算公司价值？ 并购中如何评估目标公司价值
\u600e\u4e48\u8ba1\u7b97\u516c\u53f8\u4f30\u503c\u5728\u516c\u53f8\u8d2d\u5e76\u8fc7\u7a0b\u4e2d\uff0c\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u7684\u786e\u5b9a\u662f\u5f88\u5173\u952e\u7684\uff0c\u5b83\u662f\u5e76\u8d2d\u4ef7\u683c\u7684\u57fa\u7840\u3002\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u6309\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u7684\u76ee\u7684\uff0c\u7531\u4f4e\u5230\u9ad8\u53ef\u5212\u5206\u4e3a\uff1a\u51c0\u8d44\u4ea7\u4ef7\u503c\u3001\u6301\u7eed\u7ecf\u8425\u4ef7\u503c\u3001\u534f\u540c\u4f5c\u7528\u4ef7\u503c\u3001\u6218\u7565\u4ef7\u503c\u3002\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u8bc4\u4f30\u5c31\u662f\u7efc\u5408\u8fd0\u7528\u7ecf\u6d4e\u3001\u8d22\u4f1a\u3001\u6cd5\u5f8b\u53ca\u7a0e\u52a1\u7b49\u65b9\u9762\u7684\u77e5\u8bc6\u548c\u6280\u80fd\uff0c\u5728\u5927\u91cf\u8c03\u67e5\u3001\u8bc4\u5ba1\u548c\u5206\u6790\u7684\u57fa\u7840\u4e0a\uff0c\u5bf9\u516c\u53f8\u6709\u5f62\u8d44\u4ea7\u548c\u65e0\u5f62\u8d44\u4ea7\u8fdb\u884c\u8be6\u7ec6\u7684\u79d1\u5b66\u5206\u6790\u548c\u8bc4\u4f30\u3002\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u5e94\u6839\u636e\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u7684\u73b0\u72b6\u53ca\u6536\u8d2d\u7684\u76ee\u7684\uff0c\u4ee5\u4e00\u5b9a\u7684\u79d1\u5b66\u65b9\u6cd5\u548c\u7ecf\u9a8c\u9a8c\u8bc1\u7684\u6cd5\u5219\u4f5c\u4e3a\u4f9d\u636e\uff0c\u9009\u5b9a\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u67d0\u4e00\u5c42\u6b21\u7684\u4ef7\u503c\u4e88\u4ee5\u8bc4\u4f30\u3002
\u4e00\u3001\u51c0\u8d44\u4ea7\u4ef7\u503c\u8bc4\u4f30\u65b9\u6cd5
\u51c0\u8d44\u4ea7\u4ef7\u503c\u7684\u8bc4\u4f30\u65b9\u6cd5\u4e3b\u8981\u6709\u8d26\u9762\u4ef7\u503c\u6cd5\u3001\u91cd\u7f6e\u6210\u672c\u6cd5\u548c\u73b0\u884c\u5e02\u4ef7\u6cd5\uff0c\u8fd9\u91cc\u53ea\u4ecb\u7ecd\u524d\u4e24\u79cd\u65b9\u6cd5\u3002
1\uff0e\u8d26\u9762\u4ef7\u503c\u6cd5\u3002\u516c\u53f8\u6bcf\u4e00\u4f1a\u8ba1\u5e74\u5ea6\u7684\u8d44\u4ea7\u8d1f\u503a\u8868\u6700\u80fd\u96c6\u4e2d\u53cd\u6620\u516c\u53f8\u5728\u67d0\u4e00\u65f6\u70b9\u7684\u4ef7\u503c\u72b6\u51b5\uff0c\u5b83\u63ed\u793a\u51fa\u4f01\u4e1a\u6240\u638c\u63e1\u7684\u8d44\u6e90\uff0c\u6240\u8d1f\u62c5\u7684\u503a\u52a1\u53ca\u6240\u6709\u8005\u5728\u4f01\u4e1a\u4e2d\u62e5\u6709\u7684\u6743\u76ca\u3002\u516c\u53f8\u8d44\u4ea7\u8d1f\u503a\u7684\u51c0\u503c\u5373\u4e3a\u516c\u53f8\u7684\u8d26\u9762\u4ef7\u503c\u3002\u4f46\u662f\u82e5\u8981\u8bc4\u4f30\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u7684\u771f\u6b63\u4ef7\u503c\uff0c\u8fd8\u5fc5\u987b\u5bf9\u8d44\u4ea7\u8d1f\u503a\u8868\u7684\u5404\u4e2a\u9879\u76ee\u4f5c\u51fa\u5fc5\u8981\u7684\u8c03\u6574\u3002\u4f8b\u5982\u5bf9\u8d44\u4ea7\u9879\u76ee\u7684\u8c03\u6574\uff0c\u5e94\u6ce8\u610f\u516c\u53f8\u5e94\u6536\u8d26\u6b3e\u53ef\u80fd\u53d1\u751f\u7684\u574f\u8d26\u635f\u5931\uff0c\u516c\u53f8\u5916\u8d38\u4e1a\u52a1\u7684\u6c47\u5151\u635f\u5931\uff0c\u516c\u53f8\u6709\u4ef7\u8bc1\u5238\u7684\u5e02\u503c\u662f\u5426\u4f4e\u4e8e\u8d26\u9762\u4ef7\u503c\uff0c\u56fa\u5b9a\u8d44\u4ea7\u7684\u6298\u65e7\u65b9\u5f0f\u662f\u5426\u5408\u7406\uff0c\u5c24\u5176\u662f\u5728\u65e0\u5f62\u8d44\u4ea7\u65b9\u9762\uff0c\u6709\u5173\u4e13\u5229\u6743\u3001\u5546\u6807\u6743\u548c\u5546\u8a89\u7684\u8bc4\u4f30\u5f39\u6027\u5f88\u5927\u3002\u5bf9\u8d1f\u503a\u9879\u76ee\u7684\u8c03\u6574\uff0c\u5e94\u5ba1\u67e5\u662f\u5426\u6709\u672a\u5165\u8d26\u7684\u8d1f\u503a\uff0c\u5982\u804c\u5de5\u9000\u4f11\u91d1\u3001\u9884\u63d0\u8d39\u7528\u7b49\uff0c\u5e94\u6ce8\u610f\u662f\u5426\u6709\u62c5\u4fdd\u4e8b\u9879\u6216\u6709\u8d1f\u503a\u53ca\u5c1a\u672a\u6838\u5b9a\u7684\u7a0e\u91d1\u7b49\u3002\u5728\u5bf9\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u7684\u8d44\u4ea7\u8d1f\u503a\u8bc4\u4f30\u540e\uff0c\u5e76\u8d2d\u53cc\u65b9\u5373\u53ef\u9488\u5bf9\u8fd9\u4e9b\u9879\u76ee\u9010\u9879\u534f\u5546\uff0c\u5f97\u51fa\u53cc\u65b9\u90fd\u53ef\u4ee5\u63a5\u53d7\u7684\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u3002
2\uff0e\u73b0\u884c\u5e02\u4ef7\u6cd5\u3002\u73b0\u884c\u5e02\u4ef7\u6cd5\u53c8\u53eb\u5e02\u573a\u6cd5\uff0c\u5b83\u662f\u901a\u8fc7\u5e02\u573a\u8c03\u67e5\uff0c\u9009\u62e9\u4e00\u4e2a\u6216\u51e0\u4e2a\u8bc4\u4f30\u5bf9\u8c61\u7c7b\u4f3c\u7684\u516c\u53f8\u4f5c\u4e3a\u53c2\u7167\u7269\u6216\u4ef7\u683c\u6807\u51c6\uff0c\u5206\u6790\u6bd4\u8f83\u53c2\u7167\u7269\u7684\u4ea4\u6613\u6761\u4ef6\uff0c\u8fdb\u884c\u5bf9\u6bd4\u8c03\u6574\uff0c\u636e\u4ee5\u786e\u5b9a\u88ab\u8bc4\u4f30\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u7684\u4e00\u79cd\u8bc4\u4f30\u65b9\u6cd5\u3002\u73b0\u884c\u5e02\u4ef7\u6cd5\u7684\u7406\u8bba\u4f9d\u636e\u662f\u5e02\u573a\u66ff\u4ee3\u539f\u7406\u3002\u5728\u8d44\u4ea7\u4ea4\u6613\u4e2d\uff0c\u4efb\u4f55\u8d2d\u4e70\u8005\u90fd\u4f1a\u9009\u62e9\u6548\u7528\u5927\u800c\u4ef7\u683c\u4f4e\u7684\u8d44\u4ea7\u3002\u73b0\u884c\u5e02\u4ef7\u6cd5\u7684\u8bc4\u4f30\u8fc7\u7a0b\u4e2d\uff0c\u9996\u5148\u660e\u786e\u8bc4\u4f30\u5bf9\u8c61\u548c\u8bc4\u4f30\u6307\u6807\uff0c\u7136\u540e\u6536\u96c6\u53c2\u7167\u7269\u7684\u4fe1\u606f\u8d44\u6599\uff0c\u901a\u8fc7\u5206\u6790\u8d44\u6599\u4fe1\u606f\u786e\u5b9a\u53c2\u7167\u7269\uff0c\u6700\u540e\u662f\u6bd4\u8f83\u53c2\u7167\u7269\u548c\u8bc4\u4f30\u5bf9\u8c61\u7684\u5dee\u5f02\u53ca\u5dee\u5f02\u6240\u53cd\u6620\u7684\u4ef7\u683c\u5dee\u989d\uff0c\u7ecf\u8fc7\u8c03\u6574\u5f97\u51fa\u8bc4\u4f30\u5bf9\u8c61\u7684\u4ef7\u503c\u3002\u5e94\u7528\u73b0\u884c\u5e02\u4ef7\u6cd5\u7684\u524d\u63d0\u662f\u9700\u8981\u6709\u4e00\u4e2a\u5145\u5206\u53d1\u80b2\u7684\u3001\u4ea4\u6613\u6d3b\u8dc3\u7684\u5e02\u573a\u3002\u53ea\u6709\u5b58\u5728\u8fd9\u6837\u4e00\u4e2a\u5e02\u573a\uff0c\u624d\u80fd\u4ece\u5e02\u573a\u4e0a\u9009\u62e9\u5145\u5206\u7684\u53c2\u7167\u7269\u8fdb\u884c\u5bf9\u6bd4\u3001\u5206\u6790\u3001\u4f5c\u4ef7\u3002\u4e2d\u56fd\u76ee\u524d\u6b63\u5728\u52a0\u5f3a\u8d44\u672c\u5e02\u573a\u5efa\u8bbe\uff0c\u968f\u7740\u8d44 \u672c\u5e02\u573a\u7684\u4e0d\u65ad\u53d1\u5c55\uff0c\u73b0\u884c\u5e02\u4ef7\u6cd5\u5728\u4ef7\u503c\u8bc4\u4f30\u4e2d\u7684\u5e94\u7528\u5c06\u4f1a\u66f4\u52a0\u5e7f\u6cdb\u3002
\u4e8c\u3001\u6301\u7eed\u7ecf\u8425\u4ef7\u503c\u8bc4\u4f30\u6cd5
1\uff0e\u6536\u76ca\u73b0\u503c\u6cd5\u3002\u5b83\u662f\u5c06\u516c\u53f8\u672a\u6765\u9884\u671f\u7684\u6536\u76ca\u7528\u9002\u5f53\u7684\u6298\u73b0\u7387\u6298\u73b0\u4e3a\u8bc4\u4f30\u57fa\u51c6\u65e5\u7684\u73b0\u503c\uff0c\u5e76\u4ee5\u6b64\u786e\u5b9a\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u7684\u8bc4\u4f30\u65b9\u6cd5\u3002\u6536\u76ca\u73b0\u503c\u6cd5\u7684\u539f\u7406\u5c31\u662f\uff0c\u6536\u8d2d\u8005\u4e4b\u6240\u4ee5\u6536\u8d2d\u76ee\u6807\u516c\u53f8\uff0c\u662f\u8003\u8651\u5230\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u80fd\u4e3a\u81ea\u5df1\u5e26\u6765\u6536\u76ca\uff0c\u5982\u679c\u516c\u53f8\u7684\u6536\u76ca\u5927\uff0c\u6536\u8d2d\u4ef7\u683c\u5c31\u4f1a\u9ad8\u3002\u6240\u4ee5\u6839\u636e\u516c\u53f8\u6240\u80fd\u5e26\u6765\u6536\u76ca\u7684\u9ad8\u4f4e\u6765\u786e\u5b9a\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u662f\u79d1\u5b66\u5408\u7406\u7684\u65b9\u6cd5\u3002\u8fd9\u79cd\u65b9\u6cd5\u6d89\u53ca\u5230\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u9884\u671f\u5bff\u547d\u5e74\u9650\u7684\u8bc4\u4f30\u3002\u9884\u671f\u5bff\u547d\u5e74\u9650\u662f\u6307\u4ece\u8bc4\u4f30\u57fa\u51c6\u65e5\u5230\u516c\u53f8\u4e27\u5931\u83b7\u5229\u80fd\u529b\u7684\u5e74\u9650\u3002\u516c\u53f8\u90fd\u6709\u5bff\u547d\u5468\u671f\uff0c\u5728\u7528\u6536\u76ca\u73b0\u503c\u6cd5\u8bc4\u4f30\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u65f6\uff0c\u5fc5\u987b\u9996\u5148\u5224\u65ad\u516c\u53f8\u7684\u7ecf\u6d4e\u5bff\u547d\u3002\u5982\u679c\u4f30\u8ba1\u7ecf\u6d4e\u5bff\u547d\u8fc7\u957f\u5c31\u4f1a\u9ad8\u4f30\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\uff0c\u53cd\u4e4b\u4f1a\u4f4e\u4f30\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u3002\u5728\u897f\u65b9\u56fd\u5bb6\uff0c\u4e00\u822c\u60c5\u51b5\u4e0b\u9884\u671f\u5bff\u547d\u5e74\u9650\u5b9a\u4e3a5\u5e74\u523010\u5e74\u3002
2\uff0e\u5e02\u76c8\u7387\u6cd5\u3002\u5e02\u76c8\u7387\u6cd5\u5c31\u662f\u6839\u636e\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u7684\u6536\u76ca\u548c\u5e02\u76c8\u7387\u786e\u5b9a\u5176\u4ef7\u503c\u7684\u65b9\u6cd5\u3002\u5e94\u7528\u5e02\u76c8\u7387\u6cd5\u8bc4\u4f30\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u7684\u8fc7\u7a0b\u5982\u4e0b\u3002
(1)\u68c0\u67e5\u8c03\u6574\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u8fd1\u671f\u7684\u5229\u6da6\u4e1a\u7ee9\u3002\u5982\u5728\u68c0\u67e5\u516c\u53f8\u6700\u8fd1\u7684\u635f\u76ca\u8868\u65f6\uff0c\u5e94\u8003\u8651\u8fd9\u4e9b\u8d26\u76ee\u6240\u9075\u5faa\u7684\u4f1a\u8ba1\u653f\u7b56\u662f\u5426\u524d\u540e\u4e00\u81f4\u53ca\u662f\u5426\u7b26\u5408\u56fd\u5bb6\u89c4\u5b9a\uff0c\u5fc5\u8981\u65f6\uff0c\u8981\u8c03\u6574\u516c\u53f8\u5df2\u516c\u5e03\u7684\u5229\u6da6\u3002
(2)\u9009\u62e9\u8ba1\u7b97\u516c\u53f8\u4f30\u4ef7\u6536\u76ca\u6307\u6807\u3002\u91c7\u7528\u516c\u53f8\u8fd1\u4e09\u5e74\u7a0e\u540e\u5229\u6da6\u7684\u5e73\u5747\u503c\u4f5c\u4e3a\u4f30\u4ef7\u6536\u76ca\u6307\u8f83\u4e3a\u5408\u9002\u3002\u5b9e\u9645\u4e2d\uff0c\u5bf9\u516c\u53f8\u7684\u4f30\u4ef7\u8fd8\u5e94\u66f4\u591a\u6ce8\u91cd\u5176\u88ab\u5e76\u8d2d\u540e\u7684\u6536\u76ca\u72b6\u51b5\u3002\u5982\u5f53\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u5728\u7ba1\u7406\u65b9\u9762\u6709\u8f83\u5f3a\u7684\u4f18\u52bf\u65f6\uff0c\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u88ab\u5e76\u8d2d\u540e\u5728\u6709\u6548\u7684\u7ba1\u7406\u4e0b\uff0c\u4e5f\u80fd\u83b7\u5f97\u4e0e\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u540c\u6837\u7684\u6536\u76ca\u7387\uff0c\u90a3\u4e48\u636e\u6b64\u8ba1\u7b97\u51fa\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u5e76\u8d2d\u540e\u7684\u7a0e\u540e\u5229\u6da6\u4f5c\u4e3a\u4f30\u4ef7\u6536\u76ca\u6307\u6807\uff0c\u4f1a\u5bf9\u516c\u53f8\u5e76\u51b3\u7b56\u66f4\u6709\u6307\u5bfc\u610f\u4e49\u3002
(3)\u9009\u62e9\u6807\u51c6\u5e02\u76c8\u7387\u3002\u901a\u5e38\u53ef\u9009\u62e9\u7684\u6807\u51c6\u5e02\u76c8\u7387\u6709\u4ee5\u4e0b\u51e0\u79cd\uff1a\u5e76\u8d2d\u65f6\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u7684\u5e02\u76c8\u7387\u3001\u4e0e\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u5177\u6709\u53ef\u6bd4\u6027\u7684\u516c\u53f8\u7684\u5e02\u76c8\u7387\u3001\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u6240\u5904\u884c\u4e1a\u7684\u5e73\u5747\u5e02\u76c8\u5bb0\u7b49\u3002\u5728\u9009\u62e9\u65f6\u5fc5\u987b\u786e\u4fdd\u5728\u98ce\u9669\u548c\u6210\u957f\u6027\u65b9\u9762\u6709\u53ef\u6bd4\u6027\uff0c\u8be5\u6807\u51c6\u5e02\u76c8\u7387\u5e94\u7b26\u5408\u516c\u53f8\u5e76\u8d2d\u540e\u7684\u98ce\u9669\u53ca\u6210\u957f\u6027\u8981\u6c42\uff0c\u800c\u4e0d\u5e94\u4ec5\u4ec5\u662f\u5386\u53f2\u6570\u636e\u3002\u540c\u65f6\u5728\u5b9e\u9645\u8fd0\u7528\u4e2d\uff0c\u8981\u4f9d\u636e\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u7684\u9884\u671f\u60c5\u51b5\u5bf9\u4e0a\u8ff0\u6807\u51c6\u5e02\u76c8\u7387\u52a0\u4ee5\u8c03\u6574\u3002
(4)\u8ba1\u7b97\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u3002\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u5373\u4f30\u4ef7\u6536\u76ca\u6307\u6807\u4e0e\u6807\u51c6\u5e02\u76c8\u7387\u4e4b\u79ef\u3002
\u4e09\u3001\u534f\u540c\u4ef7\u503c\u8bc4\u4f30\u6cd5
\u516c\u53f8\u534f\u540c\u4ef7\u503c\u7684\u8bc4\u4f30\u65b9\u6cd5\u4e3b\u8981\u662f\u6536\u76ca\u73b0\u503c\u6cd5\u3002\u4e0e\u8bc4\u4f30\u6301\u7eed\u7ecf\u8425\u4ef7\u503c\u4e0d\u540c\u4e4b\u5904\u5728\u4e8e\uff0c\u4f30\u7b97\u9884\u671f\u6536\u76ca\u65f6\u8981\u589e\u52a0\u7531\u4e8e\u534f\u540c\u4f5c\u7528\u800c\u4ea7\u751f\u7684\u6536\u76ca\uff0c\u5373\u9010\u9879\u5206\u7c7b\u8ba1\u7b97\u65b0\u589e\u52a0\u7684\u6536\u76ca\u548c\u8282\u7ea6\u7684\u6210\u672c\u5e76\u8fdb\u884c\u6c82\u73b0\u3002\u901a\u5e38\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u88ab\u5e76\u8d2d\u540e\u5728\u8d77\u521d\u7684\u4e00\u6bb5\u5e74\u9650\u5185\u7531\u4e8e\u534f\u4f5c\u4f5c\u7528\uff0c\u4f1a\u8d85\u5e38\u589e\u957f\uff0c\u7136\u540e\u8fdb\u5165\u6210\u719f\u671f\uff0c\u6309\u4e00\u4e2a\u7a33\u5b9a\u4e14\u8f83\u4f4e\u7684\u6bd4\u7387\u589e\u957f\u3002
\u56db\u3001\u6218\u7565\u4ef7\u503c\u8bc4\u4f30\u6cd5
\u6218\u7565\u4ef7\u503c\u6ca1\u6709\u56fa\u5b9a\u7684\u8bc4\u4f30\u65b9\u6cd5\uff0c\u5f53\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u8fdb\u884c\u6536\u8d2d\u7684\u6218\u7565\u76ee\u7684\u4e0d\u540c\u65f6\uff0c\u5176\u5bf9\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u4ef7\u503c\u7684\u8bc4\u4f30\u65b9\u6cd5\u4e5f\u4e0d\u4e00\u6837\u3002\u4f46\u662f\u6709\u4e00\u70b9\u662f\u76f8\u540c\u7684\uff0c\u5373\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u5982\u679c\u4e0d\u8fdb\u884c\u5e76\u8d2d\uff0c\u901a\u8fc7\u5176\u4ed6\u624b\u6bb5\u8fbe\u5230\u6218\u7565\u76ee\u7684\u6240\u82b1\u8d39\u7684\u6210\u672c\uff0c\u5c31\u662f\u8861\u91cf\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u6218\u7565\u4ef7\u503c\u7684\u6807\u51c6\u3002\u4f8b\u5982\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u4e3a\u83b7\u53d6\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u5360\u9886\u7684\u5e02\u573a\uff0c\u5219\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u6218\u7565\u4ef7\u503c\u4e3b\u8981\u662f\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u81ea\u5df1\u53bb\u5360\u9886\u5e02\u573a\u6240\u4ed8\u51fa\u7684\u4ee3\u4ef7\u3002\u53c8\u5982\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u5e0c\u671b\u83b7\u5f97\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u6240\u62e5\u6709\u7684\u67d0\u79cd\u7a00\u7f3a\u8d44\u6e90(\u4e13\u6709\u6280\u672f\u3001\u4e0a\u5e02\u516c\u53f8\u5730\u4f4d\u7b49)\uff0c\u5219\u76ee\u6807\u516c\u53f8\u7684\u6218\u7565\u4ef7\u503c\u5c31\u662f\u6536\u8d2d\u516c\u53f8\u653e\u5f03\u5e76\u8d2d\u8f6c\u800c\u81ea\u5df1\u5f00\u53d1\u7a00\u7f3a\u8d44\u6e90\u7684\u6210\u672c\u3002
2、然后确认股权的价值。把总资产减去总负债，剩下的所有者权益就是公司的价值。按上例，公司的价值就是10000万。
3、计算收购价，就是10000万×60％＝6000万。也就是说，收购公司只需支付6000万元，就可以得到项目公司的60％股权。
4、在此项业务中，股东要求的溢价若高于评估价值，那么应当按照评估价值来计算股权的价值。而这个过程中，项目公司不涉及土地增值税、企业所得税的征收。
5、在股权发生增值转让时，出让股权的股东应缴纳个人所得税。
1.你公司是房地产开发商吗？如果是房地产开发商，公司是取得土地使用权，应做就做：
借：无形资产：土地使用权，
贷：银行存款；
2..待公司取得商品房开发项目则结转做：
借：开发成本：土地使用费；
贷：借：无形资产：土地使用权，
3.如果是企业购地自建厂房就做：
借：无形资产：土地使用权，
贷：银行存款；
估值计算技术为以下几点：
一、确认项目公司土地的现价（需评估）。如果现在的评估价为15000万，那么公司的总资产则为20000万，所有者权益变为10000万。
二、确认股权的价值。把总资产减去总负债，剩下的所有者权益就是公司的价值。按上例，公司的价值就是10000万。
三、计算收购价，就是10000万×60％＝6000万。也就是说，收购公司只需支付6000万元，就可以得到项目公司的60％股权。
四、此项业务中，股东要求的溢价若高于评估价值，那么应当按照评估价值来计算股权的价值。而这个过程中，项目公司不涉及土地增值税、企业所得税的征收。
五、股权发生增值转让时，出让股权的股东应缴纳个人所得税。
对于收购房地产项目公司工作程序是比较复杂的，以下是通过收购房地产公司方式获得房地产项目的工作程序：
一、以收购房地产公司方式获得房地产项目开发权的可行性
2002年之前，房地产市拍卖或者挂牌方式出让”。2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《场上获得土地使用权的方式大部分情况下为协议方式。如意向用地系国有土地，则由开发商与国有用地单位签订补偿协议，开发商凭补偿协议前往土地管理部门办理国有土地使用权出让手续；如意向用地系集体土地且符合特定规划用途，开发商则与乡、村集体签订征地补偿协议，凭征地补偿协议办理征地手续，然后办理国有土地使用权出让手续。
2002年5月9日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即11号令，规定自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。通过上述两个规章和文件的颁布和实施，国家开始通过宏观调控引导土地市场的规范化运作和良性发展，土地一级市场实行以招拍挂方式的公开交易，国家土地政策开始步步收紧。而对于房地产开发企业，其所面临的不仅仅是一个单纯动荡的“8·31大限”，更多的是要面对如何突破土地市场政策调整后的“拿地”瓶颈问题。通过一级市场取得房地产开发用地的使用权均须采用招拍挂的交易方式公开取得，这就将房地产开发企业推向了一个完全由资金实力来决定是否能在土地一级市场取得项目开发用地的现状，同时另外一方面，大量手中拥有项目和建设用地的房地产企业却没有充足的资金进行项目后续开发。
在这种政策背景下，除法律规定的招拍挂方式外，以收购房地产公司方式获得房地产公司名下房地产项目成为现阶段取得房地产项目的主要形式。全部或部分受让房地产公司股权，则相应获得房地产公司名下财产的所有权，包括其开发的房地产项目。公司收购不同于单纯的项目转让，除公司拥有之项目的合法性需要关注外，房地产公司已成立一段时间，必然与其他单位或个人有一定的经济交往，产生一定的债权债务关系，有可能隐藏着一些潜在的风险与纠纷，这就需要在公司收购前期进行细致、深入的法律与财务尽职调查。但是，尽职调查也不可能发现被收购公司存在的所有风险，尤其在对方故意隐瞒的情况下，因而必须制作规范、细致的股权转让文件，约定出现对方披露以外的债务、担保、诉讼与仲裁后的法律后果。
当然，除招拍挂及收购房地产公司以外，还可以通过在建项目转让的方式获得房地产项目的开发权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，在建项目转让应符合两个条件：一、已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；二、属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。但采取该种方式，相关税费会比较高，具体操作方式本文不作探讨。
二、收购房地产公司的程序
进行房地产公司收购，一般情况下，双方可以在达成初步意向后先签订一个收购意向书。如涉及到当事方的商业秘密保护问题，还可签订保密协议，约定无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解到的对方的商业秘密负有保密义务。然后收购方对拟收购目标公司（以下称“目标公司”）及房地产项目的法律与财务状况进行尽职调查。尽职调查系非常专业的工作，是进行商业决策的基础与前提，一般情况下宜由专业律师与专业会计师进行。尽职调查后专业人员应作出系统、全面的尽职调查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险作出判断，为收购方的决策提供参考意见。如最终决定收购，则宜制作严谨、详尽的股权转让合同，股权转让合同应最大限度地预见股权收购中以及收购后可能存在的风险，并约定各种措施以化解或降低该等风险。
当然，对于目标公司的不良资产、风险较大资产或收购方无意经营的财产，经双方协商，也可在进行股权转让时予以剥离，双方应对剥离资产的确定、价值、交接方式与时间等内容进行明确的安排。
三、进行尽职调查时应审查的文件清单
受让一个房地产公司的股权，意味着接受该公司的全部资产（剥离资产除外）、债权债务、潜在风险等，在股权收购前，首要的工作自然是对被收购公司的状况进行详尽细致的尽职调查。尽职调查涉及公司自身状况及其拥有的房地产项目两方面的内容，一般情况宜要求原股东提供以下几大类材料：
（一）目标公司基本情况
1．目标公司的简介，包括历史沿革以及现状。
2．目标公司及其附属企业之营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等政府批件。
3．目标公司及其所投资的公司的股权架构图。
4．目标公司的主营业务情况及未来发展目标
（二）治理结构与人事管理情况
1．目标公司组织架构图。
2．目标公司股东会、董事会、监事会的组成及议事规则，以及历届股东会、董事会决议、记录等文件。
3．目标公司人员构成情况及董事、监事、高级管理人员简介。
4．目标公司与员工之间劳动合同的签订情况及工资、福利情况。
5．目标公司内部管理规章和制度。
（三）资产（权益）、负债情况
1．目标公司资产清单及权属证明。
2．目标公司重要的债权债务清单。
3．目标公司以自身资产对外提供担保的情况。
4．与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。
（四）纳税情况
1．目标公司目前适用的税项及税率，以及所享受的税费优惠政策。
2．目标公司近三年是否依法纳税，有无偷、逃、欠、漏税的情形，是否因此受到税务部门的行政处罚，如有则提供相关处罚决定。
3、如果项目分期开发，前几期已经交工，好应考虑前期的所得税和土地增值税的清算问题。
（五）房地产项目情况
1．目标公司投资建设房地产项目的名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等。
2．与项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书，包括立项、规划、用地、建设、销售等的批文。（房地产的五证审查）
3．目标公司在项目开发建设过程中签订的有关合同及其履行情况
（六）重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项
1．除前面所列合同以外的其他重大合同（如贷款、担保、销售、合作合同等）。2．目标公司及其附属企业是否涉及重大诉讼、仲裁或行政争议事项或存在预期将要进入诉讼、仲裁程序的重大纠纷，以及对处置结果和影响的预测，并提供有关的法律文件。
（七）财务状况
以会计师提供的文件清单为准，本文不作列举。
（八）其他
收购方或原股东认为有其他需要说明的事项或需要提供的文件资料。 收集上述材料后，收购方应对该等材料的有效性、关联性以及其预计产生的法律后果进行深入、细致的分析研究，在此基础上作出尽职调查报告，对目标公司的现状、组织结构、股东状况、资产与债权债务情况、房地产项目的合法性、涉及的诉讼仲裁等方面内容作出判断，并就收购的可行性、收购条件及风险问题提出最终的法律与财务意见。
与一般的公司收购不同，房地产公司收购最终的着眼点在于房地产公司拥有的房地产项目，因而尽职调查很重要的一点就是对房地产项目的合法性作出判断。国家对房地产开发实施严格控制与监管，判断一个房地产项目是否合法，主要应审查其获得的政府批件是否齐备。一般而言，开发房地产项目应获得市发改委（原为市计委）的立项批复，规委的设计方案审定意见、用地规划许可、工程规划许可，土地管理部门的国有土地使用权证，建委的施工许可，房管部门的销售许可。如系集体土地转为国有土地，则存在征地与拆迁补偿问题，应审查项目之征地手续是否齐备，乡村集体及农民个人的补偿问题是否已达成协议并落实，如征地与拆迁补偿问题未解决，则项目之开发将遇到极大的阻力与风险。
四、制作并签订股权转让合同
一旦作出收购的决策，下一步工作就是制作并签订股权转让合同。制作一个能最大限度避免收购方风险的股权转让合同的重要性自不待言，实践之中，不少金额上亿元的股权转让合同区区数页，条款简单粗放，双方权利义务的约定笼统且不具可操作性。这样的合同制作固然方便，但遗留问题甚多，极容易产生纠纷，而纠纷一起，对于投资金额巨大、开发时间紧迫的房地产项目而言，往往会产生灾难性后果。
绛旓細鏀惰喘涓瀹鍏徃涔熶笉鏄偅涔堝鏉锛屾敹璐浠锋牸璇村ソ鍚庯紝鎺ョ潃灏辨槸鍚嶇О鍙樻洿锛屾硶浜哄彉鏇 鍛樺伐瀹夋帓 宸ュ晢灞澶囨 鍚勪釜閾惰鍏崇郴绛
绛旓細3. 骞惰喘鎵甯︽潵鐨勮储鍔℃晥鐩 骞惰喘鐨勮储鍔℃晥鐩婃槸琛￠噺骞惰喘鎴愬姛涓庡惁鐨勯噸瑕佹寚鏍囥傝繖鍖呮嫭浣嗕笉闄愪簬锛氭敹鍏ュ闀裤佸埄娑︽彁鍗囥佹垚鏈妭绾︾瓑銆備緥濡傦紝涓鎴垮湴浜у叕鍙閫氳繃骞惰喘涓鍏徃锛鑾峰緱浜嗕竵鍏徃鐨勪紭璐ㄥ湡鍦拌祫婧愩傚鏋滆繖浜涘湡鍦拌祫婧愯兘澶熶娇涓欏叕鍙稿湪鏈潵鐨椤圭洰寮鍙戜腑鑾峰緱鏇撮珮鐨勫埄娑︼紝閭ｄ箞杩欐骞惰喘鍦ㄨ储鍔′笂灏辨槸鎴愬姛鐨勩備负浜嗙‘淇濇埧鍦颁骇...
绛旓細鏈夌殑浼佷笟灏嗘敮浠樼殑璐圭敤涓庢敹鍒扮殑璐埧娆惧啿鎶靛悗浠ュ樊棰濊鍏ユ敹鍏ユ垨棰勬敹璐︽,瀵艰嚧灏戜氦钀ヤ笟绋庡強闄勫姞鍜屼紒涓氭墍寰楃◣銆 涓夈佸簲鏀舵湭鏀舵埧娆,鍐叉姷搴斾粯鏈粯璐圭敤 鏈夌殑鎴垮湴浜寮鍙鍏徃閲囧彇浠ュ晢鍝佹埧閮ㄥ垎浠锋(搴旀敹鏈敹)浜ゆ崲骞垮憡鏈嶅姟(搴斾粯鏈粯)鐨勬柟寮,杩涜鏀舵敮鍐叉姷,骞朵笉鎹疄鍒楀叆鏀跺叆(鏀嚭)椤圭洰杩涜鏍哥畻,璁＄畻鐢虫姤鐩稿叧绋庤垂,瀵艰嚧灏戜氦...
绛旓細鏃犺鏄嚭浜庝綆浠峰姹傚湡鍦拌祫婧,杩樻槸绾㈢鏋舵瀯鎼缓鐨勭洰鐨,杩戝勾鏉鎴垮湴浜т紒涓鐨勯泦鍥㈠唴閲嶇粍鎴栬呯涓夋柟鏀惰喘琛屼负鎸佺画娲昏穬銆傞儴鍒嗕腑灏忓瀷鎴垮湴浜т紒涓氫负搴斿璧勯噾鍘嬪姏,鍔涙眰鐭椂闂磋幏鍙栨祦鍔ㄦ,鍑哄敭鎰忔効澧炲己,鏇村姞鍌寲鐜伴噾鍏呰銆佺粡钀ョǔ鍋ョ殑澶у瀷鎴垮湴浜т紒涓氱殑骞惰喘琛屼负銆傚洜姝ゅ厖鍒嗕簡瑙ｅ悇绉嶄紒涓氶噸缁勬柟寮忕殑绋庡姟澶勭悊,鏈夊埄浜庢埧鍦颁骇浼佷笟鍦椤圭洰鍓嶆湡鍚堢悊璇勪及...
绛旓細(浜)闇瑕佸彟澶栭偅浣嶈偂涓滃娆茬浉鍏宠偂浠借浆璁╃粰绗笁鏂规斁寮冧紭鍏堣喘涔版潈锛屽嚭鍏锋斁寮冧紭鍏堣喘涔版潈鐨勬壙璇烘垨璇佹槑銆(涓)闇瑕佸彫寮鑰佽偂涓滀細璁紝缁忚繃鑰佽偂涓滀細琛ㄥ喅鍚屾剰锛屽厤鍘昏浆璁╂柟鐨勭浉鍏宠亴鍔★紝琛ㄥ喅姣斾緥鍜岃〃鍐虫柟寮忔寜鐓у師鏉鍏徃绔犵▼鐨勮瀹氳繘琛岋紝鍙傚姞浼氳鐨勮偂涓滃湪銆婅偂涓滀細鍐宠銆嬩笂绛惧瓧鐩栫珷銆(鍥)闇瑕佸彫寮鏂拌偂涓滀細璁紝缁忚繃鏂拌偂涓滀細...
绛旓細涓涓畬鏁寸殑鎴垮湴浜ч」鐩浠庡紑濮嬪埌绔ｅ伐,澶ц嚧鍙互鍒嗕互涓嬩笁澶ч儴鍒嗐傜涓閮ㄥ垎 鎴垮湴浜у紑鍙鍏徃鐨勫噯澶囧伐浣滃湪鎶ヨ鏀挎満鍏冲鎵逛箣鍓嶏紝鎴垮湴浜у紑鍙戝叕鍙稿簲鍔炵悊濂藉湡鍦板嚭璁╂墜缁紝濮旀墭鏈夎祫璐ㄧ殑鍕樺療璁捐闄㈠寰呭缓椤圭洰杩涜鐮旂┒骞跺埗浣滄姤鍛婁功,搴旈檮鏈夎缁嗙殑瑙勫垝璁捐鍙傛暟鍜屾晥鏋滃浘锛屽苟钀藉疄瓒冲鐨勫紑鍙戣祫閲戙傜浜岄儴鍒 琛屾斂瀹℃壒閮ㄥ垎鏍规嵁鎴戝浗...
绛旓細濂戠◣锛堝悇鍦板緛鏀剁巼涓嶅悓锛岃鏌ュ綋鍦拌瀹氾級锛氳喘杩涘湡鍦版椂缂寸撼銆傚嵃鑺辩◣锛氱璁㈠悎鍚屽強娉ㄥ叆娉ㄥ唽璧勬湰鏃剁即绾炽傚鍊肩◣锛3锛咃級銆佸湡鍦板鍊肩◣锛堝悇鍦伴寰佺巼涓嶅悓锛岃鏌ュ綋鍦拌瀹氾級锛氶鏀鎴垮湴浜閿鍞椤规椂鎸夋湀棰勭即銆傞檮鍔犵◣璐癸細鍩庡缓绋庛佹暀鑲茶垂闄勫姞锛屾寜鐓ц惀涓氱◣璁＄畻锛澶栬祫鏃犮浼佷笟鎵寰楃◣锛氶鏀舵埧鍦颁骇閿鍞椤瑰強姣忓搴︽湯鎸夊棰勭即...
绛旓細[1996]592鍙)瑙勫畾,鍦ㄥ悎鍚屾湡鍐鎴夸骇浼佷笟灏嗘埧浜т氦缁欏寘閿鍟嗘壙閿,鍖呴攢鍟嗘槸浠ｇ悊鎴夸骇寮鍙戜紒涓氳繘琛岄攢鍞,鎵鍙栧緱鐨勬墜缁垂鏀跺叆鎴栬呬环宸簲鎸夆滄湇鍔′笟鈥曚唬鐞嗕笟鈥濆緛鏀惰惀涓氱◣;鍦ㄥ悎鍚屾湡婊″悗,鎴垮眿鏈敭鍑,鐢卞寘閿鍟嗚繘琛鏀惰喘,鍏跺疄璐ㄦ槸鎴夸骇寮鍙戜紒涓氬皢鎴垮眿閿鍞粰鍖呴攢鍟,瀵规埧浜у紑鍙戜紒涓氬簲鎸夆滈攢鍞笉鍔ㄤ骇鈥濆緛鏀惰惀涓氱◣;鍖呴攢鍟嗗皢鎴夸骇鍐嶆閿鍞,...
绛旓細鍦熷湴璐疆璐广傛牴鎹煡璇腑鍥戒細璁＄綉鏄剧ず锛鎴垮湴浜у叕鍙告敹璐鐑傚熬妤兼敮鍑哄彲浠ヨ鍏"寮鍙戞垚鏈"绉戠洰鐨"鍦熷湴璐疆璐"鏄庣粏绉戠洰涓嬨傝繖鏄洜涓烘敹璐儌灏炬ゼ閫氬父鏄负浜嗚幏鍙栧叾鎵灞炵殑鍦熷湴锛屼互渚跨户缁紑鍙戝埄鐢ㄣ傚湡鍦拌喘缃垂鏄寚鎴垮湴浜у紑鍙浼佷笟閫氳繃鍚勭鏂瑰紡鍙栧緱鍦熷湴浣跨敤鏉冭屾敮浠樼殑璐圭敤銆傝繖浜涜垂鐢ㄥ寘鎷氳繃鍒掓嫧銆佸嚭璁╂垨鈥滄嫑銆佹媿銆佹寕鈥濈瓑...
绛旓細澶绛夐紦鍔辩殑鎴垮湴浜ч」鐩苟璐紝鍙互璇存槸鎴垮湴浜у競鍦虹殑绗簩鏄ャ傛埧鍦颁骇骞惰喘鏄寚瀵规埧鍦颁骇鐨勫悎骞舵敹璐紝鎴垮湴浜у苟璐湁涓ょ妯″紡锛屼竴鏄埧鍦颁骇鑲℃潈鏀惰喘锛屼竴鏄鎴垮湴浜ч」鐩敹璐紝鍏朵腑鍙堟湁澶氱鍏蜂綋鐨勬搷浣滄柟寮忥紝姣斿鏁翠綋寮鍙戦」鐩浆璁╋紝鍦ㄥ缓宸ョ▼杞锛屽悎浣滃紑鍙戠瓑绛夛紝鏍规嵁骞惰喘鏀粯鏂瑰紡锛屼竴鑸皢骞惰喘鍒嗕负鎹㈣偂鍨嬨佺幇閲戞敮浠樺瀷銆...
