影响亿万人！央行宣布房贷“重新定价”！利率下降通道已打开 房贷是否随着利率下降而调整
\u623f\u8d37\u5229\u7387\u4e0b\u964d \u5df2\u8fd8\u6b3e\u7684\u4eba\u4e5f\u4f1a\u8ddf\u7740\u964d\u5417\u623f\u8d37\u5229\u7387\u4e0b\u964d \u5df2\u8fd8\u6b3e\u7684\u4eba\u4e0d\u4e00\u5b9a\u4f1a\u8ddf\u7740\u964d\u3002
\u4e2d\u56fd\u623f\u8d37\u5229\u7387\u662f\u7531\u4e2d\u56fd\u4eba\u6c11\u94f6\u884c\u7edf\u4e00\u89c4\u5b9a\u7684\uff0c\u5404\u4e2a\u5546\u4e1a\u94f6\u884c\u6267\u884c\u7684\u65f6\u5019\u53ef\u4ee5\u5728\u4e00\u5b9a\u7684\u533a\u95f4\u5185\u81ea\u884c\u6d6e\u52a8\u3002\u4e2d\u56fd\u7684\u623f\u8d37\u5229\u7387\u4e0d\u662f\u4e00\u76f4\u4e0d\u53d8\u7684\uff0c\u800c\u662f\u7ecf\u5e38\u53d8\u52a8\u7684\uff0c\u5f62\u5f0f\u662f\u5229\u7387\u4e00\u76f4\u5728\u4e0a\u6da8\uff0c\u6240\u4ee5\u7ecf\u5e38\u4f1a\u6bd4\u8f83\u5728\u589e\u52a0\u5229\u7387\u4e4b\u524d\u548c\u589e\u52a0\u5229\u7387\u4e4b\u540e\u7684\u60c5\u51b5\u3002
2012\u5e746\u67087\u65e5\uff0c\u592e\u884c\u5411\u5404\u5546\u4e1a\u94f6\u884c\u4e0b\u53d1\u7279\u6025\u6587\u4ef6\uff0c\u8981\u6c42\u5546\u4e1a\u94f6\u884c\u5bf9\u4e2a\u4eba\u4f4f\u623f\u8d37\u6b3e\u5229\u7387\u6d6e\u52a8\u533a\u95f4\u7684\u4e0b\u9650\u4ecd\u4e3a\u57fa\u51c6\u5229\u7387\u76840.7\u500d\u3002
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(作者：杭州客，本文转载自微信公众号“地产杭州客”，凤凰网房产已获授权)
01
估计大家都看到了，昨天上午，央行在官网发布公告，要求各大银行将存量浮动利率贷款利率的定价基准转换为LPR。 转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
因为影响到数亿人20多万亿总额的存量按揭贷款，这绝对是一个超级重磅的消息。
公告全文（请下拉）：
中国人民银行公告〔2019〕第30号
为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下：
一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。
七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导，确保地方法人金融机构按照统一部署，妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。
02
公告不长，但很多人不一定看得很明白，其要点如下——
1，借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率。
借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
2，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。
3，
换算方法为差值固定法。
比如你原来签的85折，基准利率为4.9%，那你实际是4.165%。而目前LPR是4.8，那么转成新合同就是你的利率始终比LPR低0.635%。LPR降了，你也降了，LPR升了，你也升了。
4，
为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
3，
借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
03
央行在今年8月25日曾经发布过第16号公告，要求从今年10月8日起，新的住房贷款合同利率以LPR定价，不再是原来的基准利率定价。 因此，
央行今天的发文，针对的是10月8日之前的存量贷款。
估计很多人对LPR还是有点懵。 LPR名为贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR），是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率。 LPR是由18家商业银行 （报价银行团） 每个月自主报出本行贷款基础利率的基础上，以一定的算法进行加总、平均得出的市场利率。
简单地理解，
基准利率就是央行公布的指导利率，相当于官定利率。LPR是由商业银行根据市场变化计算出的市场利率。
我们知道，央行的基准利率上一次公布时间还是2015年7月24日，已经4年多没变了。 而LPR因为是市场机制形成，每个月都公布一次，比基准利率灵活多了。
04
大家最关心的肯定是，新的定价机制对数以万计的存量按揭购房者是好事吗？每个月还的钱会变少吗？ 答案显而易见，当然是。 举个例子，基准利率已经4年多没变，5年期以上的按揭利率仍然是4.90%。
而LPR在一个月前的11月20日就已经下降过一次了，五年期LPR由之前的4.85%降为4.80%。
假定，你原来跟银行签订的是基准利率，既不上浮也不下浮。那么，如果将基准利率转换为LPR，同样不加点也不减点，到约定期限时你的实际按揭利率已经由4.9%降为4.8%了。
05
这里要特别划重点的是，从长期趋势来看，市场利率一定是往下的，而且下降速度可能会很快。 还记得11月下旬前央行行长周小川的那句话吗，“实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代。”（详见《按揭为什么应“最大额度，最长周期”？周小川这句话透露了》） 什么叫尽量避免快速地进入到负利率时代？ 意思不就是说我们很容易快速进入到负利率时代嘛。 我们可以看看几个发达国家的利率走势。
英国
欧元区
美国
英国和欧元区是不是都快接近0了？ 美国也一度接近0，只是2016年后反弹一些了。
可以怀疑太阳会从西边出来，也不要怀疑全球主要央行货币宽松的冲动和利率长期下行的趋势。
06
业内人士预计 ，到明年底，LPR五年以上的报价可能会降到4%左右。 不知道这个预测靠不靠谱，但我还是比较相信的。就算明年年底到不了，后年年底呢？大后年年底呢？ 而基准利率暂时是看不到下降的空间的，所以未来LPR利率下调之后，过去存量的贷款，贷款利率也可以跟着下调，享受到LPR改革的红利，享受利率下降的好处！ 央行此举的意义，
是将LPR改革对增量贷款的降息，扩展到全部贷款（新增+存量贷款）的降息，降低的是整个社会的融资成本，是超出市场预期的重大利好。
所以，如果不久之后你接到银行的电话，邀请你重签合同转换利率，记得一定要接受。 而 且，请记得一定不要选择固定利率。
央行解答：存量浮动利率怎么定价！
1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么？
答： 2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。 目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么？
答： 一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。 已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。 三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
3、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR？
答： 自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。
定价基准转换为LPR的， LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年 。
同一笔商业性个人住房贷款， 在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值 ，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例， 若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39% 。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。 如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。 2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。 在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
4、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换？
答： 除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
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