出租房屋过程中遇到租客不付房租该如何合法的处理？
出租者出租房屋的时候要注意的事情有很多,如果处理不好,可能带来很多麻烦。如果人们在其办理合同过程中不注意一些事项,房屋出租合同很可能会给我们带来很多的麻烦;那么我们在平常生活中应当如何正确的书写房屋出租协议来避免租客不付房租呢?
按国家规定:拖欠租金累计达到六个月以上的,出租人可终止与其租赁者的租赁合同。出租者可以向法院起诉,要求终止合同,并要求支付租赁者拖欠的租金。
温馨提示:
租房时怎样才更好地避免纠纷?
1、在签订合同时,将可能会发生的事情尽可能考虑周到包括约定的处理合同的方式,如约定解除其租赁合同的条件,是拖欠租金达多少个月以上或拖欠费用达多少元以上,出租方有权利单方解除其合同;也可商议若拖欠租金可用停水停电的方式来催收;也可以约定租赁方弃置房屋于不顾的情形,出租方有权封存、拍卖房内物品,等等。这样,日后出现这种类似的情况,处理起来就有了依据。只要这些双方约定没有违反国家法律,都是有效的,对于出租与承租双方都有一定约束力。
2、解除合同依照法定程序进行。按《合同法》第96条规定,一定要将解除合同的通知送达到对方的手上,并留有证据。只有解除合同通知送到对方手上时,合同才算解除。
2008年6月,崔某将自己位于潍坊市高新区XX小区的别墅出租给佟某,并签订了房屋租赁合同,租期为10年,合同约定若租赁中出现纠纷,由佟某常住住所所在地寿光市人民法院管辖。佟某入住后,在装修房屋时擅自改变房屋结构,并拆除了一面承重墙。后崔某要求佟某尽快将房屋恢复原状,但佟某一直以各种理由拒绝。截至12月份,佟某已经拖欠8万元房租费。崔某该如何维护自己的权益呢?
问:佟某擅自改建租赁的别墅,崔某如何主张权利?
答:根据《中华人民共和国合同法》第219条和《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第7条的规定,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,致使租赁物受到损失的,出租人可以要求解除合同并要求赔偿损失。该案中佟某擅自改变了房屋结构并拆除了一面承重墙,且崔某已经给予佟某必要的合理恢复期限,但佟某均以各种理由拒绝,故崔某可以解除与佟某的房屋租赁合同,并要求佟某按照实际损失进行赔偿。
问:如果该案要向法院起诉,应该由寿光市人民法院管辖还是高新区人民法院管辖?
答:高人民法院在《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》中作出明确规定:“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”该案涉及房屋租赁合同纠纷,虽然是与不动产(别墅)发生牵连,但是该法律关系发生的依据是当事人之间存在的合同,其性质仍然属于合同纠纷的范畴。根据我国《民事诉讼法》第25条的规定,当事人可书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地即不动产所在地法院管辖。该案例中,崔某和佟某既然已经在房屋租赁合同中书面协议约定由被告住所地法院管辖,那么就应尊重当事人的选择权,由寿光市人民法院审理此案。
问:若向法院起诉,需交纳多少诉讼费用?
答:根据人民法院案件受理费标准的规定,财产诉讼类案件数额超过1万元至10万元的部分,按照2.5%交纳(S=A×2.5%-200)。该案例中拖欠租金为8万元,按照此公式计算,需向法院交纳1800元的案件受理费。诉讼费一般都是由原告预先支付,原告可将该诉讼费用列为诉讼请求,若法院依法判决由被告人支付诉讼费的,原告可在法院执行被告人财产时申请一并执行。如何防范房屋租赁纠纷呢?检察官为您支招:
1、出租人要依法签订书面租赁合同,将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定。
2、出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解,不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。否则纠纷发生后,吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼,法院判决对方付租金,但执行起来也可能因困难重重而不了了之。
3、出租人在出租房屋时,可要求承租人设立担保承租人设立担保,这是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的为有效的办法之一。
总而言之,如果我们在房屋出租合同书写过程中不注意一些以上的事项,只会给我们一些损失,所以,要合理的书写房屋出租合同才能实现交易的安全,以避免租客不付房租的情况出现。
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