你会选择哪种模式出租房子？房东避“坑”指南请查收
近年来，房屋租赁市场的发展，租赁模式随之增多，在带来便利的同时，也引发了一系列的纠纷。
今年以来，特别是在新冠肺炎疫情防控期间，房屋租赁纠纷更是明显增多。
记者通过调查发现，目前租赁市场中主要有个人直租、房产中介居间以及机构代理运营（包括长租公寓和房产中介代理）等模式。那么，在以不同模式出租房屋时，业主又都需要避开哪些“坑”？
直租模式：注意筛选租客并留档其身份证件
“我家房子刚租出去三天，就被社区和派出所找上门，告知房子里住进了疑似违法组织，房子内出现了群租现象。”北京一房东赵飞（化名）介绍，“我刚把房子信息通过某租赁平台发出去，就有人打电话要看房，给出的租金比中介都高出不少，还劝我‘直接把中介费给房东也不给中介公司’，真不该贪图眼前这点收益，没想到这伙人竟然是违法人员。”
与赵飞一样，很多房东选择直租模式，都是为了多一些收益，省去支付给第三方中介的费用，但这种模式的风险也相对较大，需要格外费心。
北京金诉律师事务所执行律师王佳红建议，房东选择直租模式时，一定要在筛选租客方面下点功夫，根据租客的职业、年龄、受教育程度，对租金的接受程度，付租金的积极程度，房屋预计居住的人数，对租客整体素质做一个判定。
与此同时，不要通过口头约定出租，尽量使用北京市房屋租赁合同（自行成交版）的范本签约，并通过专业人士拟定细化的补充条款，以书面形式进行约定。同时，要检查留档租客身份证件，对于非本地户籍的人，要查看居住证。一定要收取租客至少一个月的押金，如果家具贵重可以酌情提升押金，以避免租客破坏后不按合同赔偿。注明房屋中家具家电的清单，约定付租金的时间及物业费水电费如何支付等细节。
王佳红认为，自行出租的模式如果操作得当确实能为双方争取更多利益，但是如果出现纠纷或租客违法等问题时，往往会给房东增加更多的诉讼成本压力，如果对租客情况没有太大把握时尽量不要选择直租。
中介居间模式：产权资料要注明要求，以防止中介私自转租
直租模式有风险，那直接找中介出租是不是就可以了？事实上，中介居间的租赁模式虽然比直租模式要有保障一些，但同样有“坑”需要房东警惕。
“中介机构人员一般着装都比较正式，看着很正规，但我这次与他们打交道就遇到了麻烦。”北京东城区房东王刚（化名）告诉新京报记者，本来想通过中介找到合适的租客，却没想到，“几家中介公司人员‘唱双簧’，压低价格后，中介人员自己先租下我的房子，然后了又转租出去。”
对此，北京天霜律师事务所张晓黎律师建议，出租人向中介公司交付出租房屋的相关产权资料复印件时，要注明“仅供出租使用”“要与产权人联系方可签订租赁合同”，以防房屋被中介相关人员恶意私自转租。同时，对于屋内设施以及房屋钥匙，要与中介公司进行书面的备注说明和交接，并由中介公司加盖公章以及相关责任人签字。
此外，和承租人签订租赁合同时，需特别声明房屋的押金交付给出租人本人，否则不发生效力，以防中介人员私自收取房屋租赁费。租赁合同中还要约定清楚承租人逾期交租的违约责任，以及承租人有无转租权和分租权等细节。
除了上述注意事项外，张晓黎律师还表示，在居间模式中，中介作为第三方对整个租赁过程负责，确实能让房东避免很多不必要的麻烦，但在选取中介平台时一定要多加注意，尽量选择正规、品牌口碑较好的机构，不要贪图眼前略高的租金而造成日后的纠纷。
机构代理模式：看清合同性质，约定违约责任和使用权限
随着租赁市场的不断发展，一些长租公寓平台开始出现，同时也有一些中介公司在从事代理租赁业务。但这种代理模式，在为租客和房东带来方便的同时，也出现了一些新型纠纷，同样需要房东擦亮眼睛。
“本以为把房子长期租给机构了，但没想到是被他们套住了。”北京通州区房东梁慧（化名）告诉新京报记者，“当初，我以为与他们签的是租赁合同，后来出现拖欠房租现象时才发现，原来是委托代理合同。虽然这家公司违约拖欠租金，但我现在也没法越过他们从租户手里收回房子，真不知道该怎么办！”
据梁慧介绍，她所委托的那家机构，后来查询到并非是真正意义上的长租公寓企业，而是一家房产中介。对此，北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖认为，无论是中介机构变相搞长租公寓运营，还是市场上的品牌长租公寓运营商，收房后的运营模式大致相同，其本质就是作为“二房东”进行转租。这些机构大都会通过与房东签订“托管类、资产运营类”等代理类合同，获取房子的使用权。但在该类代理类合同下，机构一旦出现问题，房主收房的难度会大大增加。
“房东在这类模式的租赁中，关键要注意合同性质，在有选择的情况下，最好是能签租赁合同。”北京市京师律师事务所陈瑞律师表示，如果双方签订的是委托合同，房主与机构建立的是委托代理法律关系，机构一切行为的法律后果都需要房主来承担，相比之下，租赁合同更有利于维护房主的权益。
陈瑞律师还建议，在合同中，一定要约定对方延期交房租需承担的违约责任，并严格约束对方的使用权限，比如，不能改造房屋结构、按法律规定人数招租等。同时，尽量不要将收房租的权利委托给中介，否则一旦机构资金链断裂或携款跑路，房主一般很难向租户主张权利，因为租户是在看到房主授权的情况下履行了交付房租义务，并无过错。
业内人士表示，相比较而言，一些不具备专业资质和资金实力的小中介公司，其租赁代理业务的风险其实比品牌长租公寓企业更大，需要更加警惕。如果房东在没有其他优选的情况下要与其签约，最好要求采用北京市通用的合同范本，尽量不要使用其公司自行拟定的合同。
绛旓細鍖椾含閲戣瘔寰嬪笀浜嬪姟鎵鎵ц寰嬪笀鐜嬩匠绾㈠缓璁紝鎴夸笢閫夋嫨鐩寸妯″紡鏃锛屼竴瀹氳鍦ㄧ瓫閫夌瀹㈡柟闈笅鐐瑰姛澶紝鏍规嵁绉熷鐨勮亴涓氥佸勾榫勩佸彈鏁欒偛绋嬪害锛屽绉熼噾鐨勬帴鍙楃▼搴︼紝浠樼閲戠殑绉瀬绋嬪害锛屾埧灞嬮璁″眳浣忕殑浜烘暟锛屽绉熷鏁翠綋绱犺川鍋氫竴涓垽瀹氥備笌姝ゅ悓鏃讹紝涓嶈閫氳繃鍙ｅご绾﹀畾鍑虹锛屽敖閲忎娇鐢ㄥ寳浜競鎴垮眿绉熻祦鍚堝悓锛堣嚜琛屾垚浜ょ増锛夌殑鑼冩湰绛剧害锛...
绛旓細1銆佸井鍗氥佸井淇℃湅鍙嬪湀濡傛灉浣犳槸鎴夸笢锛岃鍑虹涓濂楁埧瀛愶紝浣犻鍏堟兂鍒扮殑娓犻亾鏄粈涔堬紵涓嶇敤鎬鐤戯紝缁濆ぇ閮ㄥ垎浜洪兘浼氭帍鍑烘墜鏈哄彂鏉″井鍗氬拰鏈嬪弸鍦堬紝骞朵笖璁╄韩杈规湅鍙嬪府蹇欒浆鍙戙傛墍浠ユ壘鎴跨殑鏃跺欙紝璇曡瘯鎵撳紑寰俊锛岄夋嫨鏈嬪弸鍦堟悳绱㈢鎴垮嚭绉熷鍙嬬瓑鍏抽敭璇嶏紝鍙兘浼氭湁鎰忔兂涓嶅埌鐨勬敹鑾枫傚悓鐞嗭紝鍐欎竴鏉℃眰绉熷井鍗氾紗鏈嬪弸鍦堝彂鍑哄幓锛屼篃鑳藉鍔...
绛旓細锛堜竴锛夌鎴挎壘涓粙濂1銆佷腑浠嬬殑鎴挎簮姣旇緝澶锛岃屼笖閫夋嫨鐨勭┖闂存瘮杈冨ぇ銆2銆佽窡涓粙绛剧殑鍚堝悓淇濋殰鍔涘害澶э紝鍥犱负涓粙閮芥槸鍏徃绫诲瀷鐨勶紝姣旇緝瀹虫曡鎶曡瘔浠庤屽奖鍝嶅彛纰戙3銆佷腑浠嬩細鍜屾埧涓滃崗鍟嗗ソ浠锋牸銆佸帇閲戙佺閲戜箣绫伙紝绉熷鍙瀵逛腑浠嬭〃杈捐嚜宸辩殑鎰忔濆嵆鍙紝涓嶇敤鑷繁鍘荤洿鎺ラ潰瀵规埧涓滆浠疯繕浠枫4銆涓粙鍏徃鏈夋瘮杈冩瑙勭殑绉熸埧鍚堝悓锛...
绛旓細3銆侀绻佺殑鐭鎴挎簮鎶樻棫涔熶細姣旇緝蹇锛屽彟澶栨嫑绉熶笅涓涓瀹箣鍓嶉兘闇瑕佸弽澶嶇殑鍋氭埧婧愪繚娲 寮傚父鐨勯夯鐑 浣嗘槸涔熸湁浜涙埧涓滄槸鎰挎剰鐭鐨勶紝鍥犱负绾睘涓轰簡鐭涓娈垫椂闂 鎵浠ユ兂鎵剧煭绉熺殑涓嶅Θ鍘绘壘杩欑被鎴挎簮 鐭涓涓湀鐨勬埧瀛愶紝鏈夊涓嬪嚑涓斿緞锛氣憼 姘戝绫荤鎴垮钩鍙 缂虹偣锛氱閲戝彲鑳芥瘮涓鑸鎴块珮 浼樼偣锛氱鏈熻嚜鐢遍夋嫨锛岀伒娲绘уソ ...
绛旓細1銆佸彲浠ュ幓鑷繁鎯宠绉熸埧鐨勫懆杈瑰幓閫涢銆備竴鑸潵璇达紝澶у鎯宠绉熸埧鐨勫湴鏂归兘鎷ユ湁寰堝灏忓尯鎴匡紝鑰佹埧瀛愶紝灏辩畻鏄渶瑕佸埛鍗¤繘鍏ョ殑灏忓尯锛屽ぇ瀹朵篃鍙互璺熺潃閲岄潰鐨勪綇鎴蜂竴璧疯繘鍘伙紝涓鑸潵璇达紝鐗╃涓嶇敤杩囦簬涓洪毦锛屽鏋滄槸鑰佸缓绛戞埧瀛愮洿鎺ヨ繘鍘诲氨鍙互銆2銆佸湪灏忓尯涓紝涓鑸槸鏈夊竷鍛婃爮鐨勶紝涓嶅皯鎴夸笢浼氬皢鑷繁鐨勬埧灞嬪嚭绉熶俊鎭彂甯冨湪杩欎簺鍦版柟...
绛旓細杩欐牱浼氭劅瑙夋柟渚裤佹斁蹇冦傝屼笖涔熷彲浠ヨ妭鐪佷笉灏戜腑浠嬭垂鐢ㄣ2銆佸彲浠ラ氳繃灏忓尯鐨勪繚瀹変汉鍛橈紝濡傛灉浣犵‘瀹氬湪姝ゅ皬鍖哄唴绉熸埧锛岄偅涔堜綘鍙互鍚戝皬鍖虹殑淇濆畨浜哄憳璇㈤棶锛屾灏忓尯鏄笉鏄湁瑕鍑虹鎴垮瓙鐨勭瓑绛変竴浜涢棶棰橈紝涓鑸繚瀹夊灏忓尯鐨勫嚭绉熸埧婧愮殑淇℃伅杩樻槸姣旇緝浜嗚В鐨勩3銆侀氳繃缃戠粶鎵剧洿鎺ユ壘鎴夸笢绉熸埧锛屽彲浠ュ埄鐢ㄧ幇鍦ㄤ簰鑱旂綉鐨勪紭鍔匡紝浣犲彲浠ュ湪...
绛旓細1. 浜茶嚜璧拌鐩爣鍖哄煙鐨勫懆杈广傞氬父锛屾湁鎰绉熸埧鐨勫尯鍩熷懆杈规湁璁稿灏忓尯鍜屾棫灞嬨傚嵆渚挎槸闇瑕侀棬绂佸崱鐨勫皬鍖猴紝鎮涔熷彲浠ヨ窡闅忓眳姘戜竴鍚岃繘鍏ャ傜墿涓氱鐞嗛氬父涓嶄細杩囦簬涓ユ牸锛屽挨鍏舵槸瀵逛簬鏃у紡寤虹瓚锛屽彲浠ョ洿鎺ヨ繘鍏ユ煡鐪嬨2. 瑙傚療灏忓尯鍏憡鏉裤傝澶鎴夸笢浼氬湪灏忓尯鐨勫叕鍛婃澘涓婂彂甯鍑虹淇℃伅銆傛偍鍙互鍓嶅線鏌ョ湅锛岃繍姘斿ソ鐨勮瘽锛屽彲鑳戒細閬囧埌鎴夸笢...
绛旓細1銆佹壘鎴夸笢鐩存帴绉熸埧鍙互閫氳繃鏈嬪弸浠嬬粛锛岄氳繃鏈嬪弸鎴栫啛浜虹殑浠嬬粛鐩存帴鎵炬埧涓滅鎴裤傝繖鏍蜂細鎰熻鏂逛究銆佹斁蹇冦傝屼笖涔熺渷浜嗕腑浠嬭垂鐢ㄣ2銆佸彲浠ラ氳繃灏忓尯鐨勪繚瀹変汉鍛樻壘鎵炬埧涓滅洿鎺ョ鎴匡紝濡傛灉浣犵‘瀹氬湪姝ゅ皬鍖哄唴绉熸埧锛岄偅涔堜綘鍙互鍚戝皬鍖虹殑淇濆畨浜哄憳璇㈤棶锛屾灏忓尯鏄笉鏄湁瑕鍑虹鎴垮瓙鐨勭瓑绛変竴浜涢棶棰橈紝浣犲彲浠ユ妸浣犵殑瑕佹眰鍚戝皬鍖虹殑淇濆畨杩拌...
绛旓細鍑虹鑷繁鐨鎴垮眿锛屾槸閫夋嫨鍗曟墦鐙枟銆鎴夸笢鐩存帴鍑虹锛岃繕鏄紶缁熺殑涓粙鏀剧洏锛屼害鎴栨槸鏂板叴鐨勪笓涓鎴夸骇缁忕邯浜恒佹埧灞嬬瀹讹紵绗旇呬负浣犱竴涓鐩樻潵璁＄畻銆 妯″紡涓锛氫紶缁熶腑浠嬫斁鐩樺畨鍏ㄧ郴鏁伴珮锛岀┖缃巼涔熼珮 鍏勾鍓嶏紝鏌冲厛鐢熺敤鑷繁鐨勪竴绗旈棽閽卞湪鏅檧鏂拌涔颁簡涓濂楅潰绉笉澶х殑鑰鎴垮瓙锛屼簩瀹や竴鍘呫備綔涓轰竴绉嶇函绮圭殑鎶曡祫琛屼负锛屾煶鍏堢敓鑷...
绛旓細瀵逛簬涓涓瘯涓氱敓鏉ヨ锛屾病鎵惧埌宸ヤ綔鍓嶅厛绉熶竴涓瘮杈冪嫮绐勭殑鍗曚汉鎴垮厛浣忕潃锛岀鏈熻秺鐭秺濂斤紝鑰屼笖绉熸埧鐨勪氦閫氳鏂逛究锛岃捣鐮佹湁鍏氦绔欐垨鍦伴搧绔欙紝鍧愬叕杞︽壘宸ヤ綔鍗虫柟渚垮張鐪侀挶銆傛鐮佹瘮缃戜笂鎵剧殑闈犺氨澶氫簡銆2.浜茶嚜鍒鎴夸笢鍘绘壘 濡傛灉浣犺寰椾腑浠嬭禋浜嗕綘鐨勯挶锛岄偅涔堜綘鍙互杈涜嫤涓鐐癸紝鍒板闈㈠洓澶勪贡閫涳紝濡傛灉鏈夋埧涓滆绉熸埧锛屽畾浼氳创...
