商业物业的租赁经营管理过程中应注意哪些问题 办公楼，商铺等租赁需要注意哪些问题
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\u529e\u7684\u7ecf\u8425\u9879\u76ee\u7684\u786c\u4ef6\u6761\u4ef6\uff0c\u88c5\u4fee\u6539\u9020\u65b9\u6848\u4e5f\u5e94\u5148\u83b7\u6d88\u9632\u5ba1\u6279\u540e\u518d\u52a8\u5de5\uff0c\u5e76\u5e94\u4e8b\u5148\u7ea6\u5b9a\u597d\u53cc\u65b9\u5404\u81ea\u7684\u6d88\u9632\u8d23\u4efb\u3002
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3\u3001\u79df\u8d41\u5e97\u94fa\u4e4b\u540e\uff0c\u54b1\u4eec\u8fd8\u5e94\u8be5\u627e\u623f\u4e1c\u8981\u6c42\u4e00\u5b9a\u7684\u514d\u79df\u671f\u3002
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关于物业管理费的收取标准目前国家尚无具体明文规定，大多数的物业管理公司都自订标准，如每平米几元钱，由每一业主按月向管理公司交付，到底该收多少管理费才算合理，这一直是物业管理工作中最令人感到困难的问题。
管理费是由业主交，管理公司是由业主聘请，所以管理费应该由管理公司和管理委员会协商来定。如定的收费标准过高就会出现大多数业主迟交费或不交费的情况。有的管理公司会采取停水、停电等手段来迫使业主按期交费，但结果却常是业主联合起来，责成管理委员会辞退管理公司。所以管理费的标准应该与服务质量挂起钩来，更应该由双方配合好，共同参与制定收费标准。
2.综合性服务物业管理公司除了收取启动基金，维修基金和管理费用外，还有一项大的收入，即综合性营业服务。这一块的服务收入潜力较大，如果服务项目多、服务质量好，对物业管理公司的生存与发展会起到重要的作用。物业管理公司可以在物业区内开展各种商业服务，如商店、餐饮、健身俱乐部、美容美发、电器修理等。物业管理公司在所管物业区内有排他的经营权，不允许其他商业机构进驻物业区内，除非与物业管理公司有合作关系，并得到物业管理委员会批准。
综合性商业服务可以使用住宅区内的公用设施。各类商业服务的启动资金主要来源于物业管理启动基金和维修基金的利息的一部分。综合性服务的目的主要是为业主提供更舒适便利的生活环境，综合性服务的收益也主要用于物业的各项管理上。综合性服务所使用的开办费经费应该建立帐目，所产生的收益，应先将使用启动基金和维修基金的部分还清。
综合性服务与物业管理的其他方面一样重要，有了良好的综合性服务，物业管理公司就有了润滑剂，管理公司的经营管理就会产生明显的经济效益。
3.管理公司与管委会联合会议管理公司与业主之间的关系既是聘方与被聘用方的关系，又是管理者与被管理者的关系，其中之间的关系较为复杂，难免不断在收费与服务方面出现各种问题和矛盾。如何解决这些问题，最好的办法是建立联合会议的制度。由管理公司和管委会每月或每季联合举行一次会议。在会上将物业管理中所出现的问题摆在桌面上讨论、解决，随时修正错误的东西，把一切隐患消除在萌芽状态中。
4.专业律师对物业管理的协助房地产专业律师对房地产的开发、销售和物业管理等阶段都能够提供服务。尤其是在物业管理阶段，律师的作用更为重要，因为物业管理是一个崭新的行业，物业管理又是延续性较长，既复杂，又充满矛盾的工作。所以律师在物业管理工作中可以大有作为。
律师可以帮助管理公司或发展商召集业主大会，帮助成立管理委员会，负责起草业主公约、管理委员会章程、物业管理公约、委托管理合同等法律文件。对于各项基金的监管，律师也可以起到一定的作用，物业管理委员会可以委托律师代理其监督各类基金的使用情况，负责协调管理公司与各个业主之间的关系。律师可以负责主持召开管理委员会和管理公司联合会议，主持或召开年度业主大会等。有了房地产专业律师介入物业管理，对业主和管理公司来说，都会有极大的益处，可以起到沟通管理者与被管理者之间的关系，提高整个管理工作的效率。
物业管理在房地产领域中占有非常重要的位置，越来越多的人已经认识到这一点。一处物业有了一个优秀的、专业化的物业管理公司来管理，这处物业不仅可以保值而且还可以增值。在物业管理中，不论是发展商，管理公司，还是广大业主，首先要清楚物业管理中的法律关系，知道自己处在什么位置，明确自己的权利和义务，这样就会对下一步的物业管理工作的开展铺垫良好的基础。物业管理这个行业在我国尚属新生事物，它的发展需要国家政府有关部门和广大业主，发展商及物业管理公司的共同关心与帮助。物业管理行业有许多问题需要进一步探讨，也有许多新领域有待发展。只有发展商、业主、物业管理公司等相关的几方密切配合，物业管理工作才能作好。这一点也已经逐步得到大家的共识。
1.管理费的标准收与支是物业管理公司经营中的两个最重要环节，除了启动基金，和维修基金之外，管理费应该是管理公司在管理中所收取的较大一笔日常费用。管理费覆盖范围较广，例如保安、卫生、绿化、道路、公共电力，水、电话及煤气等的支出，还有行政支出，包括文具、印刷、大厦设备的维修及保养费用，其中包括电梯、消防设施、供电系统、停车通风系统、给水及排水系统等。
关于物业管理费的收取标准目前国家尚无具体明文规定，大多数的物业管理公司都自订标准，如每平米几元钱，由每一业主按月向管理公司交付，到底该收多少管理费才算合理，这一直是物业管理工作中最令人感到困难的问题。
管理费是由业主交，管理公司是由业主聘请，所以管理费应该由管理公司和管理委员会协商来定。如定的收费标准过高就会出现大多数业主迟交费或不交费的情况。有的管理公司会采取停水、停电等手段来迫使业主按期交费，但结果却常是业主联合起来，责成管理委员会辞退管理公司。所以管理费的标准应该与服务质量挂起钩来，更应该由双方配合好，共同参与制定收费标准。
2.综合性服务物业管理公司除了收取启动基金，维修基金和管理费用外，还有一项大的收入，即综合性营业服务。这一块的服务收入潜力较大，如果服务项目多、服务质量好，对物业管理公司的生存与发展会起到重要的作用。物业管理公司可以在物业区内开展各种商业服务，如商店、餐饮、健身俱乐部、美容美发、电器修理等。物业管理公司在所管物业区内有排他的经营权，不允许其他商业机构进驻物业区内，除非与物业管理公司有合作关系，并得到物业管理委员会批准。
综合性商业服务可以使用住宅区内的公用设施。各类商业服务的启动资金主要来源于物业管理启动基金和维修基金的利息的一部分。综合性服务的目的主要是为业主提供更舒适便利的生活环境，综合性服务的收益也主要用于物业的各项管理上。综合性服务所使用的开办费经费应该建立帐目，所产生的收益，应先将使用启动基金和维修基金的部分还清。
综合性服务与物业管理的其他方面一样重要，有了良好的综合性服务，物业管理公司就有了润滑剂，管理公司的经营管理就会产生明显的经济效益。
3.管理公司与管委会联合会议管理公司与业主之间的关系既是聘方与被聘用方的关系，又是管理者与被管理者的关系，其中之间的关系较为复杂，难免不断在收费与服务方面出现各种问题和矛盾。如何解决这些问题，最好的办法是建立联合会议的制度。由管理公司和管委会每月或每季联合举行一次会议。在会上将物业管理中所出现的问题摆在桌面上讨论、解决，随时修正错误的东西，把一切隐患消除在萌芽状态中。
4.专业律师对物业管理的协助房地产专业律师对房地产的开发、销售和物业管理等阶段都能够提供服务。尤其是在物业管理阶段，律师的作用更为重要，因为物业管理是一个崭新的行业，物业管理又是延续性较长，既复杂，又充满矛盾的工作。所以律师在物业管理工作中可以大有作为。
律师可以帮助管理公司或发展商召集业主大会，帮助成立管理委员会，负责起草业主公约、管理委员会章程、物业管理公约、委托管理合同等法律文件。对于各项基金的监管，律师也可以起到一定的作用，物业管理委员会可以委托律师代理其监督各类基金的使用情况，负责协调管理公司与各个业主之间的关系。律师可以负责主持召开管理委员会和管理公司联合会议，主持或召开年度业主大会等。有了房地产专业律师介入物业管理，对业主和管理公司来说，都会有极大的益处，可以起到沟通管理者与被管理者之间的关系，提高整个管理工作的效率。
物业管理在房地产领域中占有非常重要的位置，越来越多的人已经认识到这一点。一处物业有了一个优秀的、专业化的物业管理公司来管理，这处物业不仅可以保值而且还可以增值。在物业管理中，不论是发展商，管理公司，还是广大业主，首先要清楚物业管理中的法律关系，知道自己处在什么位置，明确自己的权利和义务，这样就会对下一步的物业管理工作的开展铺垫良好的基础。物业管理这个行业在我国尚属新生事物，它的发展需要国家政府有关部门和广大业主，发展商及物业管理公司的共同关心与帮助。物业管理行业有许多问题需要进一步探讨，也有许多新领域有待发展。只有发展商、业主、物业管理公司等相关的几方密切配合，物业管理工作才能作好。这一点也已经逐步得到大家的共识。
首先要打造该物业的品质, 做好营销管理:
（1）市场推广。做好宣传工作，通过广告宣传活动，树立良好的商业企业形象，扩大商业物业的知名度和影响力，为企业的市场经营打下基础。
（2）选配承租商。只有保证50%以上的出租面积是由实力雄厚的企业承租，才能使物业管理企业生存下去，不断的发掘、选配新的租户。
（3）确定合理租金。租金应在制定零售商业物业基础租金的基础上，根据物业所在地理位置、规模、设备配置、服务水准和商品类型、规格、数量、质量与价格等方面的差异进行分类，作为定价的调剂因素，以便合理确定每处、每层、每间房屋的租金。同时还要根据市场情况、租户的租赁经营期限、租户的经济实力和信誉水平、租户租赁物业面积的大小等，对这些基础租金予以适当调整。
细节决定成败,同时要做好日常管理工作:
（1）对租户的管理。建立租户档案，收存租赁合同文本复印件，详细了解租户的信息，与租户建立良好的关系，及时沟通，对租户的要求尽量给予及时的答复。
（2) 安全保卫工作。做好门前警卫，注意车辆与行人的安全；协助阻止可疑分子逃出；注意职工专用通道的安全检查；加强值班和巡逻，并着便衣暗中巡视，晚上盘点完后锁好门窗，严格检查清场。启封时，按预定路线从上到下，从里到外逐层启封并做好记录。
（3) 消防工作。对消防龙头、灭火器、消防通道定期检查和不定期抽查，确保专项设备的专项使用，贯彻“预防为主，防消结合”的方针。提高承租户及业主的危机意识，制定各种安全规章制度。
（4) 服务性设备的管理。电梯（客运、货运、自动扶梯）的安全性坚持检查，发现问题及时报修，对水电系统、卫生设备要做好日常检查工作，避免在使用过程中发生问题。
（5) 交通组织管理。在现有条件下管理好交通，以有效地引导和留住顾客，为商场的业主带来更多的商机和利润。
（6) 清洁卫生管理。做好商场内部的环境清扫，停车场、广场、卫生死角的清洁。
（7) 绿化美化管理。通过盆景、绿地、花草、雕塑、喷泉等形式修饰商场内外，给顾客和员工一个温馨、舒适、优美的购物和工作环境。商场的绿化美化管理不仅直接影响着管理者管理水平的定级，而且直接塑造着顾客心中的商场形象，影响着顾客对商场的信誉和层次的判断。
（8) 停车场的管理。有效的疏导和管理车辆的进出和停放，尽可能的避免车辆的损坏和丢失。
商业物业管理的要求
（1) 保持良好的商业特色和一贯的管理形象。商场管理突出一贯形象，使顾客熟悉、认知、印入脑海，并潜移默化地产生联想，通过具体对象、特征部分的认可，逐步强化认识，达到接受目的。当商业市场进入印象时代后，消费者认可的是店牌、品牌，同样的商品在不同的商场会有不同的价值，会给企业带来不同的效益。
（2）营造良好的商业服务环境。商场环境是否优美、清洁，绿化情况如何等，不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场逗留的时间，进而也影响到商场的营业利润，而且会给顾客和员工留下深刻的印象，从而影响商场在社会的形象和商业竞争力。商场环境的好坏也影响顾客的环境意识。
（3）提供高标准的保安服务。大型商场营业面积大，商品多，价值大，人群的层次、素质和来源较复杂，管理起来困难，治安保卫工作十分艰巨，所以需要提供高标准的治安服务。
（4）高度重视消防管理。商业物业建造费用高，内部设施完善，装饰豪华，流动资金和各类高档消费品储存较多，一旦发生火灾比一般建筑物的直接损失要高，还会在国内外造成不良的社会政治影响。
商业物业市场就是一个复杂有庞大的房地产行业市场之一，它由许多不同需求的顾客群组成，有的需要进行长期投资而购买商铺，而有的是为了物业增值而进行短期的购买投资行为，有的则需要自行经营商品或服务项目而购买或租赁商铺，等等。这些不同的市场需求决定了产权式商业物业的经营模式必须多样化，以满足市场的需要。
我国现有的产权式商业物业经营模式主要有四种，即“分零租赁+零售产权”、“整体租赁+零售产权”、“零租零售+整租不售”和“整体租赁+不售产权”四种经营模式，其区分主要以租赁和销售的不同方式为依据。
基本构思是：将大型商业物业一楼的大部分商铺出售，在其主力店和次主力店招商成功后，将其设计成房地产租赁信托产品，通过信托公司对外销售，信托产品的期限与主力店和次主力店的经营期限相同，年回报率参考市场上相关的个人金融投资品种，设在4％～6％之间。由于商铺零售较为普遍，这里只谈谈主力店信托化。 房地产商品既是一种消费品，也是一种投资品种，它能够产生可观的现金收益，这一特性使房地产成为社会资金投向的重要领域。同时，房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作具有很强的专业性，要求开发商和营运商具备相当的专业能力和经验，这一切构成一般中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济发达的国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式—房地产投资信托，并不断趋于完善。
房地产租赁信托即为受益权信托，是指信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。
参考
试论商业物业管理的经营特质
http://www.gywygl.com/6/4494.html
商业物业营销七大误区
http://www.gywygl.com/55/4262.html
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