万科活下去一语成谶,8月份42家房企破产,这些地区的房子不要碰

早在2018年9月,房地产市场投资一片欣欣向荣的气象,此时万科董事会主席郁亮却突然提出:“ 万科首先要做的事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标 ”。

万科作为房地产行业的龙头企业,此言一出可谓是“骇人听闻”,许多同行认为万科是不是“傻了”。龙头企业都在探讨要怎么活下去了,作为房地产行业的中小企业,那该怎么活?

如今3年过去,却不曾想郁亮的话一语成谶。二手房交易迅速转冷,房价不可能继续大幅上涨成了大家的共识,当前买房子不是在买资产,而是买负债!

中国的房地产是经济支柱产业,曾经每投资房地产1块钱,就可以拉动8.2元的GDP。甚至2020年中国的GDP能够由负转正,房地产投资的逆势大增也功不可没。

以至于不少人认为,中国经济增长和房价上涨,有着高度绑定的关系。只要中国经济还需要增长,房价就永远不会下跌。持续了20年的房地产牛市,将继续繁荣下去。

以此为依据,不少个人投资者、炒房团,以及恒大的智囊团,对楼市的走向判断都出了大问题。他们重仓押注房价将继续上涨,却没想到高层对“房住不炒”的决心如此之大。

随着“三道红线”和住房指导价的颁布,楼市调控政策丝毫没有减轻,反而进入深水区。

仅今年8月份,全国宣布破产的房企达42家,并且这个趋势开始向TOP50的房企蔓延。 最高负债达到了1.95万亿的恒大也慌了神,慌忙甩卖资产以求自保。

从去年开始,恒大全国共计910个楼盘,其中有613个三、四线城市的楼盘均打7.5折,优惠力度可谓是前所未有,开创了房地产行业的 历史 先河。

剩下的297个一二线城市楼盘中,包括当时的疫情重灾区的武汉在内,价格则没有一点下降,甚至不少深圳、上海的楼盘还在提价。

恒大旗下的优质资产众多,为何急于以斩仓的价格,即便是亏损也要出售三四线城市的楼盘呢?这些地区的楼盘,还有投资或持有价值么?

实际上,当前房子的价格之所以这么高,是因为房子同时具备了居住和金融(投资)两种属性。

随着楼市政策调控趋严,房子的金融属性将会逐渐消失。只剩下居住属性的房子,因为三四线城市的房租回报率并不高,所以价值也会随之大打折扣。

更关键的是,因为城镇化率的进程在减缓,农村人口流入城市的速度在降低,“接盘侠”变得越来越稀缺,大部分三四线城市将面临住房供大于求的状况。

人口的流动大致分为两种:农村人口涌入城镇、地区之间的人口迁移。

尤其是北方人口大量迁徙往南方,这不仅仅是生产劳动力的转移,而是带着家庭财富和购买力一起的转移,人口就是流动的GDP。

这就意味着,人口流入的城市GDP总量在提升,创造的财富在不断累积,对住房的需求量也在不断增加,从而房价将有更大的支撑力。

这也就是深圳、长沙、西安等城市,不断以人才住房补贴政策和落户政策,吸引大学生在当地落户的真正原因。

以强省会城市成都为例,2021年成都常住人口 为2093.8万人,而其余下辖市(州)的人口均不足600万人,成都市对周边县市的“虹吸效应”巨大,人才都在往大城市集中。

大都市圈经济汇聚人口和财富,不论是求职机会、薪资待遇水平,还是教育、医疗、交通环境等,大都市都具有碾压性的优势,年轻人向往大城市也是理所当然。

一个现实的窘迫是,因为东北地区人口常年净流出,导致经济增长一直不尽如人意。

以至于齐齐哈尔大学、吉林大学等毕业的许多大学生,竟在当地找不到合适的实习岗位,他们不得不去北京、天津等就近的大城市寻找就业机会。

诸如法律、政法、IT等专业的学子,便很难在经济一般的三四线城市找到优质实习岗位。

即便找到了,正式工作上岗后的薪资待遇,可能也会差强人意,对不起自己4年艰辛的专业学习。也很少有高材生甘心蜗居在三四线城市,过着平凡而单调的工作生活。

学成文武艺,货与资本家 ”,大学生选择去大城市就业,几乎是唯一出路,也只有大企业才给得起高端人才的薪资。三四线城市3000左右的平均薪水,不可能留住真正的人才。

所以在三四线城市生活的居民,即便自己不会去大城市打工,自己的孩子辈、孙子辈也可能要去大城市打工,三四线城市人才资源被大城市“掠夺”是很现实的问题。

中国未来的城市格局,很大概率会逐渐形成以 京津冀 沪杭苏 粤港澳 成渝 为主的4大都市圈,这些城市的人口和GDP之和,或将碾压其他城市的总和。

这种城市发展的趋势已经有“前车之鉴”,一些发达国家更早经历了这个历程。

日本多山的国家地理,决定了其适宜人类居住的地区不多。其中东京 城区的人口数量为1350.73万,而东京湾都市圈范围内的人口为4200万,占到了全日本1.26亿总人口的1/3。

同时,东京还有着全世界最大的铁道交通枢纽,全球第二多的世界500强总部数量,日本全国1/3的大学和全国半数以上的大学生,全球范围内资源优势仅次于纽约。

2020年, 因为疫情的原因,日本GDP萎缩至 5.05万亿美元, 东京城区的 GDP就占到了1.52万亿美元。 而 整个东京湾都市圈的GDP,更是占到了全国的一半以上。

东京一个城市创造的GDP,就抵得上全球很多国家的产出。 这种大都市圈的经济发展成果,都是资金、技术、人才聚集在一起的耦合,缺一不可。

而其代价就是,日本全国其它大多数地区的小城市、镇、村人口数量大幅流出。村子里的年轻人几乎完全没有,不少孤寡老人因为害怕孤单,便在公园的座椅上放置“人形布偶”!

同样的,美国纽约、韩国首尔、英国伦敦、法国巴黎等国际都市,都有着相似的特点。

集中优势资源打造都市圈经济,我国朝着这个方向前进的趋势很明显。

这就注定了三四线城市的房子,已经被各大聪明资金剔除了核心资产的行列,不再具有长期投资价值。恒大和各大房企,首先打折甩卖中小城市的房产,已经证明了这点。

随着二手房流动性的锁死,房子的金融属性也会逐渐丧失,回归其仅有的居住属性。持有三线或以下城市的房子,或将率先面临房子贬值、很难脱手的风险。



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