农村宅基地拆迁谈判的技巧和经验有哪些
一、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看
被拆迁人
是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值100万,加上搬迁费、过渡费等105万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、
住改商
价值认定、
违章建筑
等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。
二、谈判中要善于倾听、分析和判断。
因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,
听话听音
”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明
谈判者
不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说，详细地说。最好把他们要说的话、
想说的话
尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“
冷场
”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能
谈笑风声
之中,掌握谈判的主动权。
三、抓住拆迁人心里谈判。
拆迁人尤其是商业开发的拆迁,他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在
非原则性
问题上,还是愿意让步,所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样,松了弹不成曲子,紧了就会拉断。
四、抓住拆迁人弱点谈判。
拆迁人有时自己都不知错在何处,如主体不符、许可证不合法、
评估程序
违法等,其惧怕一旦
败诉
,整个拆迁损失极大,于是,在你点出它破绽与弱点时,往往会使谈判利益增大。总之,拆迁谈判与其它谈判有许多共同点,但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼,不畏权势,
不错过
时机。追求
利益最大化
。
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