住建部约谈银川等5城背后：房价增长过快，多城累计涨超5% 住建部约谈银川等五市，此举的原因是什么？
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“对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决问责......”话音刚落，就有5个城市被住房和城乡建设部约谈。
7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
“约谈问责是房地产长效机制管理的重要组成部分。楼市调控告别过去自上而下的调控，转向一城一策框架下的调控，即调控自主权在地方政府，责任也在地方政府，地方要对调控的效果负责。而中央政府、省级政府则在对地方楼市监测的基础上，对房价上涨过快的城市进行约谈。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说道。
被约谈的城市房价表现怎么样？
房价上涨过快，正是住房和城乡建设部约谈5个城市的直接原因。
住房和城乡建设部指出，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。
按照国家统计局公布的数据，银川新建商品住宅销售价格自2020年6月至2021年5月，连续12个月同比涨幅排名全国第一；徐州新建商品住宅销售价格自2020年4月至2021年6月，同比涨幅排名一直位列全国前五，其中数月同比涨幅蹿升至全国第二；环比数据看，金华新建商品住宅销售价格在今年1月环比涨幅全国第一；徐州新建商品住宅销售价格在今年2月环比涨幅全国第一。也就是说，这几个城市新房价格均在今年上半年领涨过。泉州、惠州新建商品住宅销售价格同比涨幅也在今年上半年排名全国前列。
另根据中房指数系统百城价格指数，上半年徐州新房价格累计涨幅已超5%，徐州、金华二手房价格累计涨幅亦在5%以上，市场热度已持续较长时间；银川、泉州二手房价格涨幅亦较高。
类似金华等城市，其下属的各个区和县市在今年上半年出现了土地溢价率居高不下的情况。
2021年第一季度，金华（包含义乌、永康、兰溪、武义、东阳、浦江、磐安）累计挂牌涉宅用地36宗（其中，流拍1宗，成交35宗），成交总金额约233.53亿元。其中，金华永康宅地经过200轮竞价，最终以8.39亿元成交，折合楼面价14626元/平方米，溢价率224%。金华浦江县一住宅用地历经445轮竞价，以楼面价约16600元/平方米的价格创下浦江楼面价的新高，溢价率79.8%；金华义乌市一地块经过102轮竞价，以总价30.013亿元成交，楼面价36030元/平方米，溢价率53.03%；金华兰溪市一地块经过477轮竞价，以总价10.1亿元成交，成交楼面价9633元/平方米，溢价率88.89%。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市作为长三角、珠三角、热点二线的代表城市，今年以来房地产市场活跃度高，新房价格或二手房价格普遍上涨较快，土地市场竞拍热度亦较高，给房地产市场带来明显不稳定预期。
值得一提的是，此次住房和城乡建设部也同时宣布将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。据悉，此类城市的房地产调控工作，由住房和城乡建设部和有关省级政府共同督办。
李宇嘉认为，这几个城市被列为住房和城乡建设部重点监测城市，以后的调控政策，会由省级政府和住房和城乡建设部双重督导，以实现稳地价、稳房价、稳预期。这次调控政策的特点就是供需双向调节，供给端有对土地出让方式的调控，也有增加保障性租赁房的调控；需求端有可能会再次启动限购、限售等措施，而且很可能在一区一策上面做文章，重点解决供应不足，房价上涨太快，投资需求泛起的区域楼市秩序问题。
今年以来有几个城市被约谈过？
银川、徐州、金华、泉州、惠州这5个城市并非首批被住房和城乡建设部约谈的城市。今年上半年以来已有18城被不同程度“敲打”。
在此之前，已经有13个城市被住房和城乡建设部约谈及调研督导：这些城市基本都处于全国房价上涨前列，包括广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。
具体而言，今年4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，并将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。
更早前，住房和城乡建设部还曾赴多地调研督导房地产工作。
在今年1月及2月份，住房和城乡建设部副部长倪虹分别前往深圳、上海、北京调研督导房地产调控工作。3月初，他又带队赴杭州、无锡调研督导。3月下旬，倪虹带队赴成都和西安调研督导；3月25日，住建部再派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。
中原地产首席分析师张大伟指出，约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征。这体现了在房地产调控一城一策的基础上，住房和城乡建设部的督导作用在加强。此次被约谈的5个城市在近期房价明显上涨，成为了约谈对象，这也代表了房地产调控政策在下半年继续从严的取向。
房地产调控问责是否会持续？
上一轮住房和城乡建设部就房地产调控问题开启约谈模式还是2018年。2018年5月，住房和城乡建设部先后约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12城政府，强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。
2018年8月，住房和城乡建设部又约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州5市政府主要负责同志。
彼时，约谈要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
那么，后续房地产调控问责是否会持续？其实从近期政府表态中已非常明显。
今年7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
同日，《人民日报》文章指出，今年以来，受多种客观因素影响，再加上部分城市履行主体责任不到位，放松房地产市场调控，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。
对此，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张其光表示，将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
从中可以看到，住房和城乡建设部再次明确了房地产调控问责机制。
陈文静分析指出，今年以来重点监测城市不断扩围，接下来，预计将有更多城市积极响应和落实“7.22”会议精神，房地产市场热度较高、土拍热度高的城市均有政策加码的可能，短期看，房地产市场或将进入调控政策密集发布期。
此次，倪虹要求，各地要坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，落实7月22日国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议精神，增强工作的积极性、主动性、创造性，确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。第一，必须加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质，坚决稳定地价、稳定房价。第二，必须加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题。第三，必须果断采取措施，实施供需双向调节，规范市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。省级政府要加强监督指导，督促城市落实主体责任。
同时，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实扛起城市主体责任，加强市场监测监管，迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
“这5个城市的约谈预示着房地产调控从紧的节奏不变，预计下半年只要房价出现上涨过快苗头的城市，都有可能被住建部‘重点关照’。”李宇嘉说道。
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