物业管理案例分析物业有哪些责任
案例一、处理住户家里跑水的问题
某小区的物业管理公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。
物业管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物业管理公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后，物业管理人员立即消除了堵塞现象。
李先生认为物业管理公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。
问题：1、此案例中，物业管理公司有无责任？
2、装修户的管理上，保安部应该承担什么样的责任？
点评：李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。（涉及到16岗及12岗装修巡查，问题：日常装修户巡查包括哪几方面？）
该小区的《物业管理公约》规定，物业管理公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物业管理公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物业管理公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。
物业管理公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。
装修工人是在逃避物业管理公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物业管理公司的管理范围及力量以外，物业管理公司不可能察觉。所以在这个问题上，物业管理公司亦没有疏漏。因此物业管理公司不应承担任何赔偿义务。
根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定：这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。
物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。
案例二、业主执意乱装空调怎么办
一天中午，护卫班班长匆忙来到枫丹舍物业管理分公司办公室，告诉主管人员："1-2-301的业主不想按指定位置安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方。"主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。
主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示："我今天就要在这里打孔，看你们会把我怎么样？"此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。
说服方法：说明"物业公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观"，强调"如果我们也像有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目"，提醒"这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。"听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。
主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的人叫到一边，告诫说："你们应当知道中海物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑今后如何在我们的辖区内做生意。"这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。最终，业主同意按规定位置打空调孔。
点评：物业管理牵涉到方方面面，使许多微不足道的小事复杂化了，但正因为如此，又使我们能够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决。这就给物业管理人员出了一个题目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。
绛旓細妗堜緥涓銆澶勭悊浣忔埛瀹堕噷璺戞按鐨勯棶棰鏌愬皬鍖虹殑鐗╀笟绠＄悊鍏徃鎸夌収鍒跺畾鐨勭淮淇淮鎶よ鍒掞紝瀵瑰尯鍐呮墍鏈夌殑姹℃按绠＄綉杩涜浜嗘鏌ュ拰鐤忛氾紝涓鍒囧潎姝ｅ父銆傚氨鍦ㄦ鏌ョ枏閫氬畬涔嬪悗鍑犲ぉ锛岀敱浜庢ゼ涓婃煇涓氫富瀹惰繘琛岃淇紝鏂藉伐浜哄憳杩濆弽鐗╀笟瑁呬慨绠＄悊瑙勫畾锛屾搮鑷皢瑁呬慨娈嬩綑姘存偿銆佹补婕嗙瓑鍊掑叆鍦版紡锛岀粡鎺掓按绠￠亾娴佽嚦璇ユゼ涓荤寮ご澶勶紝鍫靛浜嗘湰妤肩殑绠￠亾...
绛旓細妗堜緥鍒嗘瀽锛氱墿涓氬叕鍙稿簲鎵挎媴渚垫潈鐨勬皯浜嬭矗浠伙紝浣嗗憳宸ヤ篃搴旀壙鎷呬富瑕佽矗浠锛屽洜涓哄叾鏄庣煡澶╂皵瀵掑喎锛屼粛閫夋嫨璧扮粨鍐扮殑鍙伴樁锛屽瓨鍦ㄨ繃澶便備簩銆佸鎴锋瑺绉燂紝鐗╃搴旈噰鍙栨湁鏁堟帾鏂藉偓缂 鏌愰珮绾у晢鍔″姙鍏ゼ鍐咃紝A鍏徃娆犵鎯呭喌涓ラ噸銆傜墿绠″叕鍙稿彂鍑洪氱煡锛岃姹侫鍏徃鍦ㄦ寚瀹氭湡闄愬唴浠樻竻娆犵锛屽惁鍒欏皢閲囧彇蹇呰鎺柦銆侫鍏徃鏈仛鍑哄洖搴旓紝鐗╃鍏徃闅...
绛旓細閭ｄ箞锛岀墿涓氱鐞嗘湁鍝簺娉曞緥璐ｄ换锛岀墿涓氱鐞嗘湁鍝簺娉曞緥璐ｄ换锛氱墿涓氱鐞嗕腑杩濇硶琛屼负鍏蜂綋绉嶇被寰堝锛娑夊強璇稿姘戜簨杩濈害璐ｄ换銆佹皯浜嬩镜鏉冭矗浠汇佽鏀胯矗浠汇佸垜浜嬭矗浠荤瓑涓嶅悓绉嶇被鐨勭墿涓氱鐞嗘硶寰嬭矗浠锛屽叾鍏蜂綋鐨勬瀯鎴愯浠朵篃鍚勬湁涓瀹氬樊寮傘傚湪涓鑸儏鍐典笅锛屾硶寰嬭矗浠荤殑褰掕矗鏉′欢鐢变笅鍒楀洓瑕佺礌鏋勬垚銆(1)琛屼负杩濇硶銆傛硶寰嬭矗浠讳竴鑸槸鐢辫繚娉曡涓...
绛旓細绗竴銆佹ゼ椤剁殑闂ㄦ病鏈夐攣锛岀墿涓氬叕鍙歌礋鏈夎矗浠锛涚悊鐢辨槸锛氭牴鎹鐗╀笟绠＄悊鏉′緥鍜岀墿鏉冩硶鐩稿叧瑙勫畾浠ュ強銆婄墿涓氱鐞嗘湇鍔″悎鍚屻嬬殑绾﹀畾锛岀墿涓氬叕鍙歌鎵挎媴鍏叡绉╁簭缁存姢鐨勮矗浠伙紱妤奸《闂ㄦ病鏈夐攣锛岃嚜鐒跺瓨鍦ㄥ畨鍏ㄩ殣鎮ｏ紝鎵浜х敓鐨勫悗鏋滄槸鏄捐屾槗瑙佺殑锛屾晠姝よ鏄庣墿涓氬叕鍙稿湪鍏叡绉╁簭缁存姢鏂归潰鏈夌己闄枫傜浜屻佸皬瀛╁瓙鐜╄嶄腑鍑虹幇浜嬫晠锛屾槸瀹堕暱浣滀负...
绛旓細鐗╀笟绠＄悊鍚堝悓搴旂害瀹氱墿绠＄殑璐ｄ换锛瀵圭墿涓氱鐞嗗尯鍩熷唴杩濆弽鏈夊叧娌诲畨銆佺幆淇濄佺墿涓氳淇拰浣跨敤绛夋柟闈㈡硶寰嬨佹硶瑙勮瀹氱殑琛屼负锛岀墿涓氱鐞嗕紒涓氬簲褰撳埗姝锛屽苟鍙婃椂鍚戞湁鍏宠鏀跨鐞嗛儴闂ㄦ姤鍛娿傛湁鍏宠鏀跨鐞嗛儴闂ㄥ湪鎺ュ埌鐗╀笟绠＄悊浼佷笟鐨勬姤鍛婂悗锛屽簲褰撲緷娉曞杩濇硶琛屼负浜堜互鍒舵鎴栬呬緷娉曞鐞嗐傜墿涓氱鐞嗕紒涓氬簲褰撳姞寮哄鐗╀笟绠＄悊鍖哄煙鍐呯殑瀹夊叏闃茶寖...
绛旓細(涓)寤鸿鍗曚綅杩濆弽鎷涙姇鏍囪瀹氱殑琛屾斂璐ｄ换[2] 绗簲鍗佷竷鏉¤繚鍙嶆湰鏉′緥鐨勮瀹,浣忓畢鐗╀笟鐨勫缓璁惧崟浣嶆湭閫氳繃鎷涙姇鏍囩殑鏂瑰紡閫夎仒鐗╀笟绠＄悊浼佷笟鎴栬呮湭缁忔壒鍑,鎿呰嚜閲囩敤鍗忚鏂瑰紡閫夎仒鐗╀笟绠＄悊浼佷笟鐨,鐢卞幙绾т互涓婂湴鏂逛汉姘戞斂搴滄埧鍦颁骇琛屾斂涓荤閮ㄩ棬璐ｄ护闄愭湡鏀规,缁欎簣璀﹀憡,鍙互骞跺10涓囧厓浠ヤ笅鐨勭綒娆俱備负浜嗕繚鎶や笟涓荤殑鍚堟硶鏉冪泭,閬垮厤鍦ㄤ笟涓汇佷笟涓诲ぇ浼...
绛旓細1. 鐗╀笟绠＄悊鑼冨洿锛氱墿涓氬叕鍙歌礋璐ｇ鐞嗚寖鍥村唴鐨勬埧灞嬪強鍏堕厤濂楄鏂借澶囷紝浠ュ強鐩稿叧鍦哄湴銆傝繖鍖呮嫭瀵规埧灞嬪強璁炬柦璁惧杩涜缁翠慨銆佸吇鎶ゃ佺鐞嗭紝纭繚鍏舵甯镐娇鐢ㄣ2. 鐜鍗敓绠＄悊锛氱墿涓氱鐞嗗叕鍙搁渶缁存姢鐗╀笟绠＄悊鍖哄煙鍐呯殑鐜鍗敓锛屽寘鎷叕鍏辩豢鍖栫淮鎶ゅ拰鍏叡鍖哄煙鐨勭幆澧冨崼鐢熺淮鎶ゃ3. 鍏叡绉╁簭缁存姢锛氱墿涓氱鐞嗗叕鍙歌礋璐ｇ淮鎶ゅ叕鍏卞尯鍩熺殑...
绛旓細1銆佸皬鍖鐗╀笟绠＄悊鑼冨洿濡備笅锛氭牴鎹婄墿涓氱鐞嗘潯渚嬨嬬涓夊崄浜旀潯锛岀墿涓氭湇鍔′紒涓氬簲褰撴寜鐓х墿涓氭湇鍔″悎鍚岀殑绾﹀畾锛屾彁渚涚浉搴旂殑鏈嶅姟銆傜墿涓氭湇鍔′紒涓氭湭鑳藉饱琛岀墿涓氭湇鍔″悎鍚岀殑绾﹀畾锛屽鑷翠笟涓讳汉韬佽储浜у畨鍏ㄥ彈鍒版崯瀹崇殑锛屽簲褰撲緷娉曟壙鎷呯浉搴旂殑娉曞緥璐ｄ换銆2銆佸皬鍖虹墿涓氱鐞嗙殑璐ｄ换濡備笅锛氭牴鎹婄墿涓氱鐞嗘潯渚嬨嬬鍥涘崄浜旀潯锛屽鐗╀笟绠＄悊鍖哄煙鍐...
绛旓細鐗╀笟绠＄悊娉曞緥璐ｄ换鏄寚鐢变簬杩濆弽鐗╀笟绠＄悊娉曞緥瑙勮寖琛屼负鑰屽簲褰撴壙鎷呯殑娉曞緥鍚庢灉锛屽彧瑕佹弧瓒宠繚娉曡涓虹殑鏋勬垚瑕佺礌灏辨瀯鎴愪簡鐗╀笟绠＄悊娉曞緥璐ｄ换銆傜ぞ鍖虹洃鎺э紝淇濆畨宸￠伙紝璁垮鐧昏绛夌瓑灞炰簬鐗╀笟鏈嶅姟鍚堝悓鍐呭锛屽彧瑕佽繖浜涚墿涓氶兘姝ｅ父鎵ц锛屽苟閰嶅悎鐩稿叧閮ㄩ棬锛岀墿涓氭槸娌鏈夎矗浠鐨勩傚緥甯堣ˉ鍏咃細瀹朵腑琚洍棣栧厛搴旇鏄庣‘涓氫富鎵浜ょ墿涓氳垂涓墍鍚不瀹夌鐞...
绛旓細1銆侀伒瀹鐗╀笟涓績鍚勯」瑙勭珷鍒跺害锛屽饱琛屽伐浣滆亴璐ｏ紝瀵瑰緟宸ヤ綔涓诲姩璁ょ湡锛屾湇鍔℃佸害鐑儏鍛ㄥ埌銆傛悶濂藉悓蹇楅棿鍥㈢粨锛岄【鍏ㄥぇ灞锛屾寜鏃惰妭鐐瑰畬鎴愬悇椤圭淮淇换鍔°2銆佹棩甯稿伐浣滀换鍔″崟娲惧彂銆佺櫥璁板強涓庣淮淇汉鍛橀棿鐨勫崗璋冭仈绯汇3銆侀浂鏄熺淮淇潗鏂欓噰璐佸叆搴撱侀鐢ㄤ弗鏍奸伒寰腑蹇冪殑鏈夊叧鍒跺害锛屾妸濂芥暟閲忓叧銆佽川閲忓叧锛屽鏀惰妭鏀紝鏉滅粷娴垂銆4銆侀厤鍚...
