「三孩开放」：住房改善、学位房需求飙升，大户型或变抢手
风财讯 黄小妹
5月31日，中共中央政治局召开会议，审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。
会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
当婚育制度渐成体系，再加上生育扶持政策到位，或许三孩生育政策将带来的变化不可估量。
对于房地产行业而言，人口是长期影响因素。三孩生育政策对房地产影响几何？风财讯采访业内专家深度解析。
多位业内人士认为，三孩生育政策如今能够真正提升生育意愿的前提下，将提升住房需求，其中改善型需求较为明显。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，如果支持生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。三胎家庭增多的情况下，三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加。
知名地产分析师严跃进表达了类似观点，人口政策变动，对于房地产在内的各个产业影响较大，最典型的就是，住房户型的改善是一个重要的课题和趋势。这对于房企来说是一个重大的利好，未来预计对于户型的设计标准会有所转变，对于三孩家庭购房方面的支持力度也会提高。
严跃进预计，传统的“90以下小户型、90-144中户型、144以上大户型”的户型分类格局会转变。这对于一些主打大户型的房企来说显然是利好。而这个过程中，一些金融贷款政策、税费政策等也会有所变化，这都会形成一系列的调整。
中原地产首席分析师张大伟认为，三孩”政策放开对房地产市场的直接影响在于购房需求的增加，其中对改善型需求影响最为直接。4-5居的需求增加，但比例有限，但目前二手房市场供应大部分以2-3居为主。4-5居新建商品房已经大部分是豪宅，这部分客户以前也并未受抑制。
从此前二孩政策落地后的市场表现来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，三孩政策之后，对住房需求不能太乐观。
李宇嘉分析，二孩政策后，很多开发商客研部门开始设计新产品，针对二孩政策落地后的家庭改善需求。但事实正面，这类产品需求的潜力有限，只针对部分经济实力比较强的家庭。大部分二孩家庭，由于子女养育压力增大，对住房更大空间的需求，往往难以实现。三孩政策后，这部分人群进一步向金字塔上尖靠拢，人群占比进一步下降，对住房的需求不能太乐观。
李宇嘉强调，“当然，如果生育扶持政策力度加大，提高生育意愿，一孩、二孩生育意愿可能会被激活，这对于住房改善型需求，是巨大的刺激，也会带动存量住房循环，先卖后买的需求会增加。”
三孩生育政策对学区房的影响，多位业内人士均认为，学位房需求会增加，同步的是，学区房价值大打折扣。
李宇嘉分析，生育扶持政策出台，不仅是鼓励三胎，而且扶持生育和养育的政策发布后，生育意愿有望提高、一二胎也有望增加。鼓励多生小孩，降低生育和养育成本，学区房的需求就会增加。当然，能多生的，一定是经济条件好，富裕的人群，这部分人群也是高档学区房的消费者，也是抬升学位房价格的主力人群；中产、中等收入人群，极力去探学位房，也是学位房价格的推动者、受害者、无奈者；其他人，由于多孩带来的经济压力、养育压力，无暇也无经济条件购置学区房。
张大伟则认为，未来学区房拼抢的确激烈，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。未来学区房名额的争夺将更加激烈。
三孩生育政策带来学区房需求提升的同时，业内观点认为，学位房亦将迎来大变局。
李宇嘉认为，学位房大变局。学位房问题，已经到了不解决不行的时候了，而且是倒逼式的。如果要提升生育率、提升生育意愿，就得解决高房价，特别是高学位房价格的顽疾。近期，随着中央政治局会议提出，打击学位房名义的房价炒作，各地都在出台政策。同时，现在热点城市在多校划片、摇号入学、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，学位房也开始降温，比如深圳学位房价大跳水，学位房最集中的福田百花片区，普遍不同幅度地下调学位房的价格，上海在指标到校的影响下，学位房价格普跌。
“关键看改革力度、政策执行力度。教育投入和均等化策略，能严格执行、持续执行，就有望让学位房降温。如果只是一阵风，预计影响非常有限。生育扶持政策力度加大，一孩、二孩增加，带动对公办学位的需求，如果供应上不来的话，所有公办学位的住房需求都会增加，带动房价上涨。”
智谷趋势提出猜想，教师轮换制或将大面积试水，学区房价值大打折扣。智谷趋势分析，教育资源的充分流动，也有助于解决天价学区房问题。学区房改革将会加速向全国蔓延，数十万一平的学区房走到末路了。这不仅仅是教育领域的改革，也很考验各地决策者的胆识和魄力，需要一股把长期利益放在首位的决心。
住房成本是人口生育率的重要影响因素，会议中明确提到“加强税收、住房等支持政策”。
许小乐建议，对于多孩家庭的住房支持政策主要从降低购房成本的角度入手：
第一，加大房贷利息抵个税力度，生的子女越多，抵扣力度越大；
第二， 重点城市适时放松多孩家庭限购套数；
第三，为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率；
第四，减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的的相关税费等。
严跃进认为，此次三孩政策产生的影响力，显然要超过老龄化的相关配套政策。他具体谈到，三孩政策关系到生育、抚养、教育等内容，后续显然要在生育政策、抚养政策、教育政策等方面做系列配套措施，其中最典型的，后续各地配建学校等方面需要强化，尤其是开发商和教育部门需要测算入学的儿童等内容。
“现在很多人不愿意生育，也是因为生育成本太大。如果三孩政策推进，后续也需要解决购房成本的问题，减少顾虑，包括多套住房认购方面资格的认定调整等，进而真正促进生育率的提高。”
三孩生育政策对于城市发展的机会，许小乐提及，三胎政策最大的收益城市是二线城市，一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。
可研智库观点指出，长期来看，城市的人口增长速度或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度的不同出现严重分化。随之而来，综合各城市调控政策的分化与“两集中供地”政策的出台等因素，城市投资机会或将发生变化，房地产企业对城市投资机会的研判，或再度迎来重要窗口期。
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