还在纠结空置率？一文读懂长租公寓精准导流
2020年已过半，长租行业，政策收紧，竞争增大，如何减少空置率仍是行业上下共同面临的难题。作者将详细分享获取和转化流量两方面的经验，帮助大家实现精细化运营。
长租之秋
长租行业是长链且微利的行业，运营难度极大，近三个月发生的事儿就很能说明问题。
第一件事，原本的六、七、八月，本该是租赁旺季，但租金持续降低，想靠着旺季打翻身仗，补回疫情期间损失的幻想破灭了。
第二件事，新一轮的暴雷事件又起，巢客遇家、连合之家等多地中小公寓接连暴雷跑路。某公寓甚至一口气成立了50个品牌，招聘1万人，专割房客房东韭菜 ，收房源—开公寓—房东租客两头吃—捞够一笔就跑，已然成为了某些投机客的骗人套路。
第三件事，今年起的三年内。，全国将有多个国企大型租赁社区落地，仅上海地区就能提供10万套房源，可以预见的竞争压力，又为行业增加了一抹寒意。
第四件事，政策方面也不好过。8月17日，杭州市发布的《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，明确要求了托管式公寓需在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交。随后，西安也出台了新规，明确10月1日将正式执行租房资金监管。可以预见，“租金监管”类政策未来将在多个城市陆续推进，这剂猛药将进一步压缩公寓的利润空间。
流量之战
撑得住就继续受累，撑不住就狼狈走人，俨然成为行业的生存法则。
众所周知，长租公寓所有的问题都是空置率带来的，而空置率无法被消灭，只能想办法降低。因此，通过发布租房信息来吸引更多匹配租客入住，是解决空置问题的根本目的，取决于获取和转化流量两个维度。
理论篇
1、不是所有的流量平台你都需要抓住
公寓想要获流，就需要通过铺渠道来推广房源。
如今，支付宝、京东、微信号、QQ群、豆瓣、房天下、58赶集、抖音等流量平台百花齐放，各种平台都可以做导流；而线下渠道，如找寻企业客户、租客间的口碑传播等，也都能带来流量。
但首先要明确一个观点，不是所有的流量平台你都需要抓住。每种渠道流量都有其优势，但如果都进行市场投入，成本将十分高，因此推广时切忌大而全，而应先挑选适合自己的客群平台，实现最高效的转化客户，降低成本的同时，快速降低空置率。
2、做好公寓阶段定位
铺发房源信息前，首先要明确公寓的发展阶段。根据房源规模和公寓背景，目前市面上的公寓可以分为初创企业、成熟型企业和规模性企业三类，推广时的思路截然不同。
初创公寓还处在摸索阶段，可以先通过低成本渠道去挖掘用户，熟悉市场规模和租客喜好。成熟型公寓已经积攒了2~3年的从业经验，拥有300~500间房源，在市场中找到了自己的基本盘，可以针对性的加大投放，增大品牌曝光。规模型公寓已经成长为自如、蛋壳这样的头部品牌公寓，在全国分布着多个网点，此时渠道投放的目的不仅要获取流量，还要强调品牌“野心”，实现流量的高转化。
3、精准展示信息，实现成倍获客
精准的展示可以提升点击率，促成咨询、带看和成交。
A公寓获取300个租客需要花费10000元时，B公寓却只需花3000多元；前者花费时间是3个月招租到300个，后者只需要花费1个月，效率是前者的3倍，成本却只有1/3。可见，对用户属性的分析将直接影响流量获取。
对公寓运营者来说，一定要细扣推广转化的每个环节，建议一套机制严格把控每位业务人员的执行细节，水滴之前就踩过很多这样的坑，你对业务人员要求10，他只完成了1，每个环节的突破提升都成倍影响租客获取的数量，不能很好的把控执行，再好的策略也是纸上谈兵。
4、贯穿链条思考，把握租客心理四阶段
发布任何一条租房信息都要坚持链条思考逻辑，具体包括：
用户看到信息后，会不会起心动念？
起心动念后，会不会实地来看房？
实地看后，会不会想住进来？
实际入住后，会不会对公寓产生认可，是否会续租？
人群、定位、选址、收房、装修和定价是影响流量的六大因素。以租客画像为例，比如同样是规模型的头部公寓，自如是集中式公寓，主攻白领人群，青客是分散式公寓，主打学生人群。报告显示，学生可承受的平均月租金1100元-1200元，白领可承受的平均月租金在2100-2300元区间。研究这两类租客在价格、消费观念、稳定性上的追求差异后，我们可以反推应该发布哪些租房信息细节，在节省铺发成本的同时，以抓取更多精准流量。
链条思考后，发布的信息中就会把租客的生活场景和公寓服务有序融合，公寓也可以借此挖掘出“公寓+服务”、“公寓+培训”、“公寓+社交”等新的增值服务赢利点。
公寓+服务
为了满足租客日常所需，可以引入自动售卖机、咖啡厅、啤酒吧、无人超市、便利店、干洗服务、餐饮等。这些在集中式公寓中比较常见，收取一定的服务费，租客就可以享受包括保洁、健身区使用、会议室使用等附加服用项目。
公寓+培训
健身区很多集中式公寓都有设置，但并没有专业的授课老师给与指导，没有组织就很容易利用率不高，可以引入付费瑜伽课、健身课程、职业培训课等。
公寓+社交
长租公寓做社交，后期考虑做一些收费社交，一方面设置社交门槛，另一方面也是为实现更好的社交效果，但是收取活动经费，相对应的就要保证社交效果。
实施篇
首先要做房源的推广，涉及拍照、找渠道、上传信息等工作，其次用户看到公寓信息打电话过来，就需要约看、带看到成交。在实施中要对每个节点进行严格把控，具体步骤是：
曝：提升曝光量
亮：提升浏览率
诱：提升电话咨询率
引：提升看房概率
成：提升带看转化率
其中前4点为获流，最后一点为转化，每个环节的转化率都决定后期租客成交量。
1、提升曝光率
据不完全统计，线上流量推广获客占比46%、线下广告可占比10%、与中介机构合作占比32%、朋友介绍占比12%。
目前，互联网找房平台是找房的主要渠道，深圳3月份数据显示，线上租房客户占比由疫情前的54%，上涨到如今的77%，未来线上平台的。巴乐兔数据显示，相比通过58、闲鱼等平台，57.47%的毕业生更愿意相信零中介费、房源信息更透明的找房APP。
线下广告虽然占比不大，好在成本低，利用好了可以带来意想不到的效果。投放要注意两点，①投放区域为公寓周围1KM内商铺，找到流量大的入口，比如地铁口、卖早餐的小商铺；小区张贴亭等。②商铺的合作机制。可根据转化付佣金或是包月的方式合作，根据转化付佣金的方式最好，能发动商户主动帮你转化，只是技术难度较高。
跟中介合作也是这样，平时做好关系的维护，钥匙给到他们，都能免去带看的成本。
如何发动用户转介绍呢？最根本是公寓服务一定要做好，这样租客愿意介绍自己朋友过来，另外就是需要增加一些机制，比如给与介绍费用等。没奖励就没动力，可以免月租的形式定死规矩，这样介绍人也不会不好意思，被介绍人也不会感觉不爽。
2、提升点击率
租客找房的时候，大量数据迎面而来，绝大数信息都是一晃而过，平均浏览17条信息才会点击一个房源看详情，我们如何在众多信息里面获取精准的流量呢？我们模拟下租客路径，租客在浏览列表信息的时候，最新映入的无非是标题、价格、小图，其次还有户型、面积、地址、时间等。这些要素中标题、价格、小图最为重要，我们着重讲下。
标题：突出亮点
标题怎么写吸引人，先要清楚你对标的用户关心哪些点，比如：
刚毕业的学生、蓝领、白领比较在意房源的价格和附近交通，那就要考虑如何让价格更有吸引力；交通条件好的可以体现比如：地铁口、交通方便等，经济住房的可以提现付一押一、价格优惠、签约立减×××元等。
金领人士需要体现装修、品质、商圈、车位，那标题中需要凸显的关键词有：高档装修、全新装修、品质设计、精装全配、固定车位、商业广场等，免费咖啡厅、免费健身房、定期活动、免费洗衣机等；
在网上找房的大多都被中介坑过，很多用户是非常排斥这样的房源，需要体现真房源、0中介费、非中介等标签；
标题：适当使用符号
比如：、、，空格等，用这些括号来突出标题中的亮点，比如营销性质的内容，当日签约立减1000元、首月0租金等。
标题：排列清晰
原则上最重要的内容放在最前面，着重显示，一次往右，举个例子：
大润发斜对面 精装修大两房 家电家具全配齐 看房随时 签约可优惠1000元
【签约立减1000元】精装修，大润发斜对面，支持月付，随时看房，家电齐全
价格吸引
价格也决定用户是否会点击查看你的房源你详情，但原则上不能欺骗用户，用户在联系后落差太大，很难转化，而且租房平台的监管力度越来越大，被太多的投诉会有很多麻烦的事情。
这里提供一种思考模式。房源如果急需出租，优惠绝对是要考虑的，加入房租出租价格为2000，可以把首月或是季度的租金设置为1000元，给与优惠提升转换，同时也合情合理，降低租客以为被骗的感觉。
图片吸引
图片一定要有；
图片一定要真实；
首页缩略图一定是要最吸引人、最有特点的那一张。
3、提升电话咨询率
房源信息包括照片、房源描述、房源配置、商圈、房源详情等，当用户点击进入你的房源详情页，照片和房源描述是最直观的。
常见的房源信息模式，不够吸引人
如何拍摄心机照片？
之前大概做了一个统计，30%左右的公寓方在照片拍摄中不注重细节，扣的不深，拍摄公寓样板照片都是随手拍的，很多甚至都不打扫一下，这些都会影响用户的转化。
尝试“心机照”
设备：如果条件具备的话，用单反来拍效果最好，效果是远大于手机的，条件不具备用手机拍摄也可以，但要可用一些美图工具优化一下；
光线：拍摄的时间最好选择在晴天，合理的利用灯光，让找出来的照片能够明亮、清晰；
房屋布置：一定要搭配软装拍摄，这样房子看起来会更具备家庭的温馨、舒适。也可以适当的加一些配饰，比如墙画、挂饰等，这样可以让整个空间更加饱满、具有立体感，为房间加分。
拍摄手法：1、必须横拍；2、不能斜，拍摄器材与地面平行；3、拍摄客厅、卧室全貌的时候，最宜在角落拍摄，尽可能囊括整个空间，这样拍摄出来的照片会呈现最大的视觉效应。
后期：试试修图
如何提升房源描述？
好的房源描述可以提升转化率，对此我们归纳了3大要点：重点突出、内容简单、营销促进。
修改前
小区环境优美，绿化面积较高，地理位置好，超值，，温馨舒适，采光好，看房随时，拎包可入住。周围设施齐全，交通、教育、购物、银行、医疗等都很方便。公交: 崧泽大道胜利路(青浦7路)盈顺路崧泽大道(青浦7路)崧泽大道城中北路(青浦7路) 周边医院 青浦县万寿医院、青浦区中医医院、同德医院、上海青城医院、上海仁博医院、仁铭康复医院 银行: 中国农业银行24*自助银行(上海豪迅商务楼东南)、中国银行ATM、中国工商银行(青浦工业园区支行)、中国农业银行ATM、中国农业银行(盈港路分理处)、中国农业银行24*自助银行(上海盈港路分理处) 超市: 好又多超市、联华超市(青河湾店)、美惠全连锁超市、盈丰便利店、青浦盈丰百货经营部、欧叶便利 餐厅: 沙县小吃、荣粤海鲜酒家、咸肉菜饭骨头汤、川湘阁(清河湾路店)、*牛肉面、阿良排挡 只要您在此区域找房，选择我真的没错，认真踏实是我的特色，能为您找到适合您的房子我是倍感荣幸。相信我你没错！
修改后
【重大信息】
1、新用户当天签约【立减1000元】；
2、签约即送价值2000元的健身券；
3、100%真实房源、0中介费、免费WIFI、付一押一、拎包入住
【附近交通】
1、崧泽大道胜利路(青浦7路)盈顺路
2、崧泽大道(青浦7路)
3、崧泽大道城中北路(青浦7路)
【小区描述】
1、小区环境:优雅，专业的物业管理，给您一个安全的住宿环境；如果您有车，我们协助您找到爱车的车位；
2、房型介绍：卧室朝南，采光及通风效果好，房子装修及家电齐全，拎包入住。
提升看房概率
之前与某房东聊如何优化公寓运营，他说自己的电话—带看转化率是50%，并认为这是正常数字，当我告诉他小水滴的转化率有70%以上，他不敢相信。但是据我的了解，行业内的优秀成绩是能把电话到带看转化率提升至90%以上。
怎么做到带看率提升到70%以上，我跟大家分享下我们公寓的经验，每个公寓都会有不同的情况，公寓方可以结合自身情况，制作适合自身的SOP手册。
①SOP手册逻辑
1、自报家门；
2、需求了解；、需求了解）
3、预约时间；
4、再次邀约；
5、再次确认；
6、感谢收尾；
②转化细节
1、着装：着装一定要规范，不要太随意，最好有统一的品牌衫。这个要严格要求，因为带看人员形象代表了企业的文化，是营销的第一步。
2、接待：人都有占便宜的心理，可以尝试送礼，如夏季赠送品牌扇等低成本物品。
3、带看：一定要营造好氛围，最基本的房间一定要干净，增加房子亮点，比如：绿植、墙画、个性的配饰等。
4、分类：确认客户类型，根据租客在意的点，用对应的话术去精准营销。
5、逼定：趁热打铁，争取现场成交。
6、注意事项：人物要有标签区分。
③数据研究
完成了铺发、预约和带看后，下面要对各个链条、环节进行具体分析，完成数据复盘。某次一位成都房东来咨询，他有五百多间房，但一直不怎么赚钱。下面是我们与他对话的场景：
您平均每天有多少个租客电话？
——最近大概每天二十个左右。
都来自哪里？
——没统计过。
有多少个业务员？
——3个。
谁的转化率最高？
——可能是***，但是给他的资源也多，好多推广账号都让他用，具体数字没算过。
作者认为，数据分析是支撑关键决策的核心，每一位获客都是一层一层转化过来的，每一层的转化率都极大影响整体出租情况。做的好的公寓，每个环节的转化率比较差的房东至少高10倍的转化率都有，那所有环节加下来，整体的转化能力要高将近20倍，也就是你成交1个用户，人家成交20个。
现在行业内高喊的精细化运营，其核心就是坚持数据分析，不断琢磨策略。总之，做公寓没有啥诀窍，一定是抠细节，长琢磨，抠细节，再长琢磨，抠细节，并把经验传承下去。
试试拿来主义
许多新加入行业的公寓伙伴，都想自由探索出一套流量营销的SOP手册来，但公寓行业具有链条太长，且人才供给不足等特点，自己摸索势必会面对大量困难，产生高昂学费，还可能会影响战机，出现一些不可逆的后果损失。作者认为，自己摸索没成本巨大也没这个必要，大家可以直接“拿来主义”，找一支有经验的运营团队。
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