央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，将带来哪些影响？
这个政策一说，房地产市场就更不可能好，说人话就是整个政策的重点在于
降低入场压力，吸引新的韭菜。
而不是降低整个社会的还款压力，让利于民。
已经入场的老韭菜们就别想了。
对已经买房的人来说，这个政策没有任何作用，除了更加觉得自己是傻x。
前几年高位入场的购房者，一般和银行签订的贷款合同利率是LPR +BP的形式，
前者是国家规定的，后者是银行自己浮动的。
前者是随着大盘浮动，后者一口气咬死，到你还款之前都不能改变。
比如20年，21年最高利率6.3%入场的购房者，他们的利率应该是4.6%LPR170bp，
那么今年轰轰烈烈的降息之后，银行放不出去贷款，BP将为0，这时候入局的购房者贷款利率是
4.6%。已经购房的人，1.7%的额外利率不会变。
前段时间轰轰烈烈五年期LPR下降15个基点之后，今年新买房的利息是4.45%，去年6.3%入场的购
房者是多少呢。6.15%。
也就是说，大量现有购房者最大的压力不是国家给规定的那个利率，而是去年，前年银行不放款的
时候额外的那些附加利率。
一、最终救房市还是得要靠居民负债，靠贷款，靠金融化手段。不知道前两天是谁在说房地产金融化势
头得到实质性逆转的，现在房地产市场出现最大的问题面对房价不在上涨的预期之下房屋的投资需求基本上直接归零，而
房屋的居住需求至少在这目前的价格下还供大于求的，投资需求直接归零，居住需求不断下降导致
房屋的结构中供给过剩。
一个现实大家必须要认清最近几年房屋的投资需求早就超过了居住需求，不承认这个现实而出台的
所有房地产政策都是在给晚期癌症患者喂中药。
现在这种降低首付利润的手段还是想刺激刚需，但是刚需真正缺的不是这点利息，缺的是房款，是
目前的房价收入超过其收入水平，真正要刺激刚需只有两个办法，降低房价或者提高收入，其他的
任何手段都是打着“满足人民合理住房需求”的名义刺激投资，想通过居民加杠杆来救市。
而真正投资的痛点不在于利率高低，而是对房价未来的预期，房价预期上涨哪怕10%的利率都一堆
人去买，因为通过杠杆手段房屋的投资的收益会超过10%。
二、但是如果房屋预期价格下降哪怕是0利
率都没有人去投资房子，因为哪怕0利息最后算上杠杆和交易费都是亏损的。
所以现在要救市继续明确到底是救刚需还是投资，没有任何含糊其辞的中间路线，要不就是只有政
府加杠杆通过政府和平台公司融资拿土地，通过发特别债去救烂尾项目。
但是无论哪种手段都没有真正去金融化，反而是更加金融化。
如果说过去的房企三到红线、房贷存量红线是信贷的定向收紧的话。
那么今年的央行、商行等金融机构对房地产的输血可以理解是定向放水。
什么是利率下限呢？我们知道房贷执行利率由两部分组成，LPR +加点，而下线一般说的是加点的
最低值，比如今年年初改的那次，允许最低执行利率低于LPR以下20个基点。
三、以4.3%的lpr为例，执行利率的最低值为4.1%，这个政策出来以后，我们可以看到，全国迅速跟
进，有86个城市的放贷利率就是按4.1%做的，相比于前几年首套房平均利率在5.2到5.3%，上百bp
的降息，而且前几年5.88%都是很常见的，按照复利率计算，其实是让利不少的。
基本不出意外，涨价去库存之后到之间的购房者，大概率成为击鼓传花的最后一棒，尤其是
19到21年可谓是最离谱的一批接盘者，高利息、高房价、高烂尾风险。
其他的这批接盘者也好不到
哪去，能变现的是钱，变先不了的叫预期收益，或者说纸上财富，暗线则是税，变现不了就是交的
税。
当然也有人说还在涨，其实忽略了资金成本，你拿着5到6%的资金成本，就投资每年2~3%增长的
房地产，而且现在多半以上房子还涨不了2到3%了，还有那么多中间税收，其实就是在给地方财税
和银行的利息打工，如果选择的是等额本息，前几年基本没有还本金，都是利息，涨多少才能抹平
这些成本呢？
中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？
四、说今年让利多吧，相比于前几年，确实多，部分地方已经默许降价卖房，房企降价、银行降利息、
还有一些特色的促销手段，比如送一些东西。市场还是没有太大的反应，不管是土拍数据还是房企
的销售都在腰斩。盘不活靠着政策性资金，都是有去无回的，最终还是要居民这边接盘才有可能让
政策性扶持资金收回，比如今年的烂尾楼专项基金，回不去就是国有资产流失，可以看看以往国资
是在怎么托底楼市和股市的，不说救市，很多时候是要赚钱的，未来赚谁的钱？
值得讨论的是，对于真正的刚需来说，降息对于有能力且有需求的刚需，确实是利好，取消了执行
利率加点的下限，加点一旦确定，将不得更改直至贷款还清，如果真的能做到接近公积金的贷款利
率，对于刚需是非常大的让利。但如果你是奔着增值去的，那还是要谨慎的，3.25%的利率，多数
城市房地产都跑不过的，更何况现在房地产价格满眼看去根本没有出清任何风险，泡沫还在那里，
就看需求的刚性程度了。
至于很多人说泡沫出清是悲观的预期，过热之后迎来出清是铁定的规律，很多人认为至少一线不会
跌的太狠。
房地产在过度泡沫化、金融化以后，读者试着套用所有维持一线房地产价格永远涨的所
谓支撑来解释东京的房价地价日本主要城市地价房价的现值，相比
于上世纪90年代峰值缩水到1/10你没有看错是十分之一，包括东京在内的主要商业房地产。
其实两个经济体在相同发展阶段，相似的地方太多了，高储蓄率、外循环、汇率、扩张性货币政
策、资产投机过剩、实体无法支撑泡沫经济的债务陷阱、居民负债率快速攀升、以及庞氏信贷下缺
失的金字塔 最下层的接盘者。
带来的影响也是非常积极的，而且采取这样的措施更有助于后续房地产的发展，促进房地产的整体销售和经济的发展，对于社会发展也将会带来积极的帮助。
这样的政策对于房地产行业来说，将会有着非常不错的促进作用，能够让房市快速的回暖，并且能够促进居民对于房屋的买卖。
有利于房地产的发展，能够刺激人们对于房子的需求，缓解人们的经济压力。
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