【黄果树六日游线路】2019京津冀城市群住房市场分析及2020展望
摘要：京津冀城市群住房市场总体波动不大，2019年基本上延续了2018年以来的僵持局面。北京交易量增大，价格走低，天津住房价格波动上升，河北省各城市除个别城市价格增幅较大外房价大多较为平稳。在遭遇新型冠状病毒肺炎疫情，全球、中国和京津冀区域经济堪忧的形势下，2020年京津冀的限购政策有可能松绑，保障房的建设力度会加大，租赁市场的支持措施也会更有力。
关键词：京津冀城市群 住房市场 住房政策
京津冀城市群，是由超大城市北京和天津为龙头、石家庄等地级城市为骨干、县级城镇为支撑的超级城市群。京津冀城市群，包括北京和天津2个直辖市和河北省的石家庄市、唐山市、秦皇岛市、邯郸市、邢台市、保定市、张家口市、承德市、沧州市、廊坊市、衡水市等11个地级市，以及121个县级城镇。北京房价的波动，也会迅速波及到周边的河北县市及天津市。近年来受北京副中心建设、雄安新区建设和2022北京冬季奥运会的影响，河北省的房地产市场变数增大。因而，从城市群的视角去分析京津冀各城市的楼市具有重要的现实意义。
一 京津冀区域经济社会背景与住房市场关联
京津冀区域经济社会背景
京津冀三省市总人口11307.4万人，其中河北省7591.97万人，北京2153.6万人，天津1561.83万人，占全国人口的8.1%。常住人口城镇化率北京为86.6%，天津为83.48%，河北为57.62%。北京与天津城镇化率都超过了80%，而河北的城镇化率比较低，还未达到全国平均水平，但是河北的城镇常住人口比北京和天津城镇人口的总和多出1000多万。京津冀三省市人均GDP差距相当大，河北的人均GDP仅有北京的28.3%，天津的51.3%。河北的居民人均可支配收入只有25665元，北京的人均可支配收入是河北的2.6倍，天津的人均可支配收入是河北的1.7倍，而北京的人均可支配收入是天津的1.6倍。房地产市场跟当地的经济社会发展状况密切相关，京津冀的区域差异也反映在房地产市场的差异上。由于京津冀三省市地域相连，城市之间的交通日益改善，城市群内部的互联互通，经济社会联系频密，三地的房地产市场也互相响应。
京津冀城市群住房市场的相互影响
京津冀城市群住房市场的大势往往比较一致，北京价格上涨，河北、天津价格也会上涨。北京房价降低，河北房价也会随之降低。在北京实行严格的限购政策以后，天津和河北各市也出台了限购政策，廊坊的限购政策也很严厉。在京津冀城市群中，受北京住房市场影响最大的是廊坊市，特别是靠近北京的大厂、香河、三河、固安等县市和燕郊镇。北京的房价上涨会迅速带动廊坊各县市的房价上涨，北京房价的回落也会带动廊坊房价的回落。由于北京房价过高，加上对外地人限购，紧邻北京的三河市燕郊镇成为在北京工作的北漂们购房安家的福地，没有什么重要产业的燕郊镇，在房地产林立中成为河北省房价最高的地方。北京的副中心建设和产业功能疏解也直接影响到北京周边的县市房地产市场。三河市、大厂县的房价比石家庄还要高，固安的房价也接近石家庄的房价。北京周边县市房地产的发展也分流了北京住房市场房价上涨的压力，为在北京工作的人解决了部分住房问题。随着大兴国际机场的开通运营和大兴区的产业迅猛发展，会进一步拉动固安和霸州的楼市。北京的一些居民在河北的县市和天津郊区购房养老，对这些县市的房价也有拉升的效应。当然，部分城市距离北京相对较远，北京和天津对这些城市的影响不大，比如邯郸、邢台、衡水、唐山、沧州、秦皇岛等城市，这些城市和中西部的三四线城市房价也基本持平。
二 2019年京津冀住房市场状况
北京住房交易量增大、价格走低
根据北京市统计局发布的数据，2019年北京市住房施工面积5640.1万平方米，同比减少4%；住宅新开工面积1003.7万平方米，同比减少了18.6%；住宅竣工面积583万平方米，同比减少了20.2%；商品住宅销售面积789万平方米，同比增加了49.8%。说明2019年北京新房市场比上一年更加活跃。房地产开发企业到位资金5672.5亿元，比上一年下降0.9%，下降幅度不大。
北京的新建商品房价格低于二手房的价格，2019年1月份处于全年最高位，每平米价格为61864元/平方米，到年底降到56832元/平方米。
北京的新楼盘主要分布在大兴区、丰台区、朝阳区、房山区、通州区和昌平区，其他区县比例不大。这六个区占北京新楼盘的68.87%，而其他十个区仅仅占新楼盘的31.13%。位于北京中心的东城区和西城区几乎没有新房可出售，北京人口第二大区的海淀区新房也仅占全市新房出售的5.06%，顺义和密云新房也各占北京新房市场的5.06%。
北京二手房2019年的价格走势呈现双峰态势，2月和8月份是两个高峰，2月份价格达到65437元/平方米的全年最高峰，随后连续3个月下降，5月份降到63776元；6月开始上升，8月达到全年次高峰的65,401元/平方米；从9月开始回落，12月降到63052元/平方米的全年最低点。
北京市域内的二手房房价差距比较大，中心城区的西城区、东城区房价最高，西城区均价为121561元/平方米，东城区为102177元/平方米。排在最后的是密云区、平谷区和延庆区，密云区的均价为23430元/平方米。西城区是密云区的5.2倍，东城区是密云区的4.4倍。
天津二手房价格下降、新房价格上升
和北京相似的是，天津的新房价格也低于二手房的价格，2019年天津新房价格19851元/平方米，二手房价格25521元/平方米，二手房价比新房高出28.6%。这也跟新房的区位分布密切相关，滨海新区的新房比例最大，新房占了天津市新房的22.09%，武清区占了天津市新房的11.88%，东丽区、静海区、津南区、北辰区、宝坻区的新房占天津新房的比例都在5%以上，靠近市中心的各区新房占比都在4%以下。靠近市中心的区域，二手房的价格要比新区和郊区新城的新房价格高很多。
2019年的天津二手房价格在起伏中上升，从1月份到12月房价上升了3.1%，增长的幅度也不算小。
天津各区房价差异也很大，和平区的房价最高，2019年均价为54346元/平方米，其次为河西区和南开区，均价分别是34,921和34,283元/平方米。房价最低的是静海区，二手房价为9182元/平方米，跟邯郸、衡水、张家口、邢台等城市基本在一个水平上。和平区的房价是静海区的5.9倍。由于静海、宝坻、宁河和蓟州区是由郊县改为市辖行政区的，区政府所在地是原来的县城，城市发展水平高于河北的五线城市，相当于国内的四线城市，所以房价也就和四线城市的价格相当。
河北省各城市住房市场有升有降
2019年，河北省11个市除了唐山的房价涨幅较大，其他城市波动不大。相比2017年和2018年，多数城市2019年房价有所下降；相比2020年前三个月来看，房价相差不大。河北省的房价受国家政策影响比较大，比如靠近通州的廊坊市、保定的雄安新区以及举办冬奥会的张家口，目前来看房价都已破万，并且有继续上涨的趋势。而过去的老工业区新房房价不如二手房高，比如唐山和邯郸的二手房平均房价就低于新房。
1.石家庄、廊坊和保定的新房价格在河北各市排在前三位，价格都在13000元以上。2019年这三个城市的房价都是下降的。房价最高的是石家庄市，新房平均房价为15605/㎡。2019年2月石家庄新房房价最高，11月跌至15189/㎡，年尾略有上扬。排在第二位的是廊坊市，新房平均房价为15424/㎡。第三是保定，新房平均房价为13499/㎡。2019年石家庄和廊坊的新房平均房价差别不大，在2019年10月以前，石家庄新房房价高于廊坊；而2019年10月以后，廊坊新房房价则高于石家庄。
2.石家庄、廊坊、沧州和保定的二手房平均价格都在12000元以上，排在河北省前四。2019年沧州的二手房价是上升的，而石家庄、廊坊和保定二手房价格呈下降趋势。2019年河北省内二手房房价最高的是石家庄市，平均房价为15543/㎡。从图9看，石家庄的二手房房价总体波动幅度不大，2019年7月石家庄二手房房价最高，2019年11月石家庄二手房房价最低，7月和11月相比，每平方米下降了447元，石家庄二手房房价涨跌幅度不大。和全国省会的二手房房价相比，石家庄市的二手房房价比较平庸出。2019年3月-2020年3月一年中，位于我国西部的昆明二手房平均房价为14078/㎡，西安二手房平均房价为15679/㎡；位于我国中部的郑州二手房平均房价为14902/㎡，合肥二手房平均房价为17425/㎡，位于我国东部的南京二手房平均房价为29328/㎡，济南二手房平均房价为16693/㎡。和这六个省会城市相比，石家庄的二手房平均房价比昆明、郑州高，与西安的平均房价相近，比同处东部的省会城市南京、济南低。东部地区省会城市房价普遍较高，而石家庄的二手房平均房价和西部地区的西安基本在一个水平。河北省作为我国东部的工业大省，地理位置靠近首都，交通比较便利，但是石家庄的二手房房价不算突出。
其次是廊坊市，二手房平均房价为14676/㎡，价格波动幅度比石家庄大一些。2019年7月廊坊二手房房价最高为15156/㎡，2019年12月廊坊二手房房价最低为14030/㎡。
接下来是沧州和保定，这两个市的二手房平均房价都在12000/㎡以上。2019年10月沧州二手房房价最高为13173/㎡，2019年2月沧州二手房房价最低为11973/㎡，2月和10月相比，每平方米上涨了1200元。2019年3月保定二手房房价最高为12370/㎡，2019年12月保定二手房房价最低为11657/㎡，3月和12月相比，每平方米下降了713元。2017年10月，国家工商总局公布了《关于支持河北雄安新区规划建设的若干意见》，建设雄安新区探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构。雄安新区涉及河北省保定市雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显、交通便捷通畅，所以保定市的房价也随之提高。
3.廊坊和保定位于北京周边，受北京影响最大。比较2019年河北省房价比较高的几个市的新房和二手房的平均房价，石家庄的新房和二手房房价差别不大。廊坊的新房平均房价为15424/㎡，二手房平均房价为14676/㎡，廊坊的新房平均房价高于二手房。保定的新房平均房价为13499/㎡，二手房平均房价为12010/㎡，保定的新房平均房价明显高于二手房。虽然沧州的二手房平均房价高于保定，但是新房平均房价比保定低。说明，廊坊和保定的新房更受欢迎，卖得更贵。
2019年廊坊市二手房房价最高的地区是燕郊，二手房平均房价为19181/㎡。廊坊市二手房房价最低的地区是文安县，二手房平均房价为7519/㎡。燕郊和文安县的二手房平均房价每平方米相差11662元，可以看出廊坊市各区的二手房房价差别比较大。石家庄是河北省的省会城市，按理来说二手房房价应该最高，但是燕郊的二手房房价比石家庄还要高。其主要原因在于廊坊市紧挨北京，尤其靠近通州。在《北京城市总体规划》中将北京城市副中心和雄安新区作为北京的“两翼”，北京城市副中心位于通州区潞城镇。现在很多年轻人在燕郊买房，去北京上班。而且，通州以自身为中心，向东整合廊坊，连接天津西部，形成通州经济链，在这个过程中，廊坊成了主要受益者。因此，廊坊的房价比较高，尤其是燕郊的二手房平均房价已经超过了石家庄。
4.秦皇岛和唐山新房价格上涨，沧州和张家口价格波动中下滑。沧州新房房价总体波动幅度较大，2019年沧州新房房价最高点为13547/㎡，最低为点为11978/㎡，最高的4月和8月、9月、10月相比，每平方米降低了1569元。其次是秦皇岛市新房平均房价为12391/㎡。2019年11月秦皇岛新房房价最高为12834/㎡，2019年1月秦皇岛新房房价最低为11785/㎡，1月和11月相比，每平方米上涨了1049元。接下来是张家口，新房平均房价为11369/㎡，张家口新房房价总体波动幅度不大，2019年整年新房房价比较平稳。2019年5月张家口新房房价最高为11570/㎡，2019年4月张家口新房房价最低为11244/㎡，4月和5月相比，每平方米上涨了326元。唐山的新房平均房价为10220/㎡。唐山新房房价呈现逐月向上的趋势。2019年12月唐山新房房价最高为10889/㎡，2019年1月唐山新房房价最低为9528/㎡，1月和12月相比，每平方米上涨了1361元，增长14.28%，上涨幅度较大。
5.唐山、秦皇岛和承德二手房价格均上涨，唐山涨幅较大。从图上看，唐山的二手房房价总体波动幅度较大，2019年12月唐山二手房房价最高为13258/㎡，2019年2月唐山二手房房价最低为10691/㎡，2月和12月相比，每平方米上涨了2567元。其次是秦皇岛市，平均房价为10427/㎡。2019年12月秦皇岛二手房房价最高为10951/㎡，2019年1月秦皇岛二手房房价最低为9746/㎡，1月和12月相比，每平方米上涨了1205元。接下来是承德二手房平均房价为10408/㎡。2019年9月承德二手房房价最高为10768/㎡，2019年1月承德二手房房价最低为9746/㎡，1月和9月相比，每平方米上涨了1022元。2019年秦皇岛和承德的二手房平均房价差别不大，从图上看，2019年上半年，承德二手房房价高于秦皇岛；2019年下半年，秦皇岛二手房房价高于承德。
比较2019年唐山和秦皇岛新房和二手房的平均房价，2019年唐山的新房平均房价为10220/㎡，二手房平均房价为11803/㎡，唐山的二手房平均房价高于新房。而秦皇岛的新房平均房价为12391/㎡，二手房平均房价为10427/㎡，秦皇岛的新房平均房价明显高于二手房。虽然承德的二手房平均房价高于张家口，但是新房平均房价比张家口低。说明，秦皇岛和张家口的新房更受欢迎。
6.2019年承德、衡水、邢台和邯郸的新房平均价都在10000/㎡以下。新房房价较高的是承德市，新房平均房价为9786/㎡，最高达到9960/㎡，全年来看，承德新房价格是上升的。衡水市新房平均房价为9284/㎡。2019年5月衡水新房房价最高为9421/㎡，2019年8月、9月、10月衡水新房房价最低为9073/㎡，1月和8月、9月、10月相比，每平方米降低了388元。接下来是邢台市，新房平均房价为9263/㎡。2019年3月邢台新房房价最高为9488/㎡，2019年12月邢台新房房价最低为9077/㎡，3月和12月相比，每平方米降低了411元。最后2019年河北省新房房价最便宜的是邯郸市，新房平均房价为8768/㎡。2019年12月邯郸新房房价最高为8987/㎡，2019年1月邯郸新房房价最低为8660/㎡，1月和12月相比，每平方米上涨了327元。从图上看，2019年衡水和邢台的新房平均房价差别不大，承德和邯郸的新房房价在2019年的后半年逐渐上涨。
7.邯郸、张家口、衡水、邢台二手房平均房价在10000/㎡以下。邯郸的二手房在波动中上升，张家口、衡水和邢台价格下降。二手房房价较高的是邯郸市，平均房价9608/㎡。2019年10月邯郸二手房房价最高为9771/㎡，2019年5月邯郸二手房房价最低为9336/㎡，5月和10月相比，每平方米上涨了435元。张家口市，二手房平均房价为9131/㎡。2019年4月张家口二手房房价最高为9412/㎡，2019年12月张家口二手房房价最低为8781/㎡，4月和12月相比，每平方米减少了631元。接下来是衡水市，二手房平均房价是8329/㎡。2019年1月衡水二手房房价最高为8520/㎡，2019年12月衡水二手房房价最低为8024/㎡，1月和12月相比，每平方米减少了496元。最后2019年河北省二手房平均房价最便宜的地区是邢台市，二手房平均房价是8183/㎡。2019年7月邢台二手房房价最高为8325/㎡，2019年12月邢台二手房房价最低为8025/㎡，7月和12月相比，每平方米减少了300元。从图上看，2019年邯郸、张家口、衡水、邢台四个市，二手房房价波动幅度都不大。
邯郸、张家口、衡水和邢台是河北省二手房房价较低的四个市。张家口、衡水和邢台的新房房价比二手房房价高，尤其是张家口，2019年新房平均房价为11369/㎡，每平方米比二手房高出2238元。而邯郸的二手房房价比新房房价每平方米高840元，邯郸的新房房价是河北省11个市中最便宜的，说明邯郸的二手房比新房更受欢迎；而张家口、衡水和邢台，相比二手房，新房更受人追捧，卖的更贵。而且，张家口受2020年冬奥会和交通便利的双重影响，近两年来张家口的房价从千元级上涨至万元级。
总体来看，2019年河北省11个市的房价中，石家庄市的房价最高点不超过16000/㎡，邢台市二手房和邯郸市新房房价最低不低于8000/㎡。和历年相比，石家庄、廊坊、保定、张家口、衡水，五个市的二手房房价在2017年和2018年达到历史最高，2019年反而有所下降。尤其是廊坊，2017年二手房房价最高达到了22544/㎡，2019年廊坊二手房房价最高为15156/㎡，2017年和2019年每平方米房价相差7388元，降幅32.8%；石家庄在2017年二手房房价最高为16815/㎡，2019年石家庄二手房房价最高为15741/㎡，2017年和2019年每平方米房价相差1074元。河北省2020年1季度平均房价和19年的平均房价相比普遍差别不大，有些地区每平方米房价相差不超过100元。2019年河北省11个市的新房平均房价和二手房进行比较分为三类：第一类是廊坊、保定、秦皇岛、张家口、衡水和邢台6个市的新房平均房价比二手房高；尤其是张家口，2019年新房平均房价为11369/㎡，明显高于二手房。第二类是唐山、承德和邯郸的二手房房价比新房高。第三类是石家庄和沧州的二手房平均房价和新房相比差别不大。
三 2020年京津冀城市群住房市场展望
宏观经济形势分析
2019年中国GDP增速为6.1%，北京的GDP增速和全国持平；天津GDP增速为4.8%，低于全国增速，排名靠后；河北省GDP增速为6.6%，高于全国增速。京津冀区域经济比较稳定，受国际贸易冲击并不是很大。全国各地城市不断放开户籍政策，吸纳人口，加持房地产市场的需求，京津地区的人口控制政策并未放松，特别是北京的户籍政策依然收紧。河北省各城市推出了人才落户政策，大中专院校和技校毕业生都可落户，稳定就业的农民工及其家属、复转军人及家属都可以落户，对于三四五线城市的房地产市场具有一定的支撑作用，维持了部分城市房价持续上涨的势头。但是，2019年12月，突如其来的新型冠状病毒肺炎袭击武汉，波及全中国。到2020年3月份，中国内部疫情基本被控制住，但是海外输入病例又日益增多。新型冠状病毒已经席卷全球，股市大幅震荡，美股多次熔断，全球经济前景堪忧。
2020年京津冀城市群的住房市场展望
2019年，在市场预期不明的情况下，京津冀住房开发投资仅有微弱的增长。由于京津及环京周边房地产市场连续三年下滑，对政策调整的预期逐渐上升。又遭遇新型冠状病毒肺炎疫情的袭击，在这样的背景下，放松限购限贷政策，释放压抑已久的自住型购房需求和投资需求的可能性增大。否则，房地产市场下滑速度会进一步加剧，京津冀区域的房地产不仅不能维持2018年以来的僵持局面，还可能进一步下滑。
2020年京津冀的主要城市还可能进一步加大保障房建设的力度，特别是对政策性商品房的支持力度，从而拉动房地产市场，带动关联产业，对冲经济萧条。租赁型保障房的建设筹集力度也会加大，以解决低收入阶层的、青年人以及外来人口的住房问题。另外，京津及周边县市的租赁市场发展也会面临新的政策机遇。
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