刚需购房“抠面积”五大锦囊 购房知识：置业看什么
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在房价高企的现今，如何做到兼顾舒适性的同时，又不用让自己背负沉重的经济负担。其现实做法是从低公摊、赠送面积、合理的房间内部空间分割等五个方面来进行选择，力求挑选到面积合适、总价合理的住宅。
刚需选房适用就好
最终，毛小姐还是选择了一套面积不到90平方米的两房。
虽然毛小姐很想一步到位买套面积大一些的三房，这样自己住着舒服不说，以后家中添丁之后，父母搬过来照顾小孩也可房可住。可是面对当前高昂的房价，这样一套三居室，即使在外环线附近，起码也得300万元以上，这对于一个普通的工薪阶层来说，是个不小的负担。于是她决定买一套面积小一点的房子，当然其前提是，这套房子的房型必须易于改动，她想要在宝宝降临之前，把它改成三房来使用。
其实，毛小姐的购房思路有其合理之处。现如今房价高企，这意味着必须为购房承担更重的经济负担。就上海（楼盘）房价而言，早已形成“5-3-2”格局，即内环内单价超过5万元/平方米，中环线附近在3万元/平方米，外环线附近在2万元/平方米。近日有报道称，北京（楼盘）六环附近的房价也已经冲破2万元/平方米关口，这意味着，从今往后，购房者必须面对更高的房价水平。
在这种情况下，如何选择面积合适的住宅，已经成为购房者所必须面对的一个现实问题，因此应该学会“抠面积”。而对于刚需来说，在兼顾实际需求的同时，又能有效控制购房成本，这将成为购房者必须要掌握的一门技巧。
合理选择讲究技巧
在目前市场阶段，购房者可以从得房率、赠送面积、房间内部空间分割等多个方面来进行选择，力求选择到面积合适、总价合理的住宅。
技巧一、公摊面积上下功夫
购房看得房率，这是一个最起码的常识，但如何看出个中变化却大有讲究。
得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。也就是说，针对面积相同的住宅，得房率越高，套内建筑面积越大，可供住户使用的面积也就越多。所以，想要获得更多的使用面积，则尽量选择得房率高的住宅。
得房率的大小，跟公摊面积的多寡有着密切联系，因此购房者在买房时，其实要考察整个小区内，能够形成公摊的设施有多少，而不仅仅只是看开发商提供的数据。据了解，形成公摊的设施包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。因此，如果发现小区内有豪华气派但不适用的公共门厅、楼梯间宽大异常、修建复杂的过道等情形，公摊面积显然不会少。但也有些楼盘在降低公摊面积方面花了一些心思，如上海盛世御珑湾采用1.9×2.1米的电梯井，较常规尺寸2.4×2.4米要节约30%的面积；此外入户大堂、架空层也不计入分摊，以及减少管弄井（强电、弱电、水井）面积，这些举措都能有效降低公摊面积。
技巧二、赠送面积得实惠
买房送面积，虽然很多人会认为这只是噱头，但实际上如果操作得到，其实完全能够办得到。
开发商如何做到“送面积”呢？其实主要跟户型设计有关系。有些楼盘在户型设计上，将阳台、花园、飘窗等计一半面积的剩余部分作为赠送面积，经过改造后，基本能实现两房变三房，三房变四房，使用率得到了改善，赠送面积普遍在原户型面积的5%～10%。不过有部分楼盘更高，如盛世御珑湾80平方米的两房，赠送面积约16.5平方米，约占原户型的20%左右。
当然，购房获得赠送面积，虽然能够获得不小的实惠，但购房者必须要当心的是，一定要事先考察清楚，赠送的面积是否适用。对于部分房型设计不甚合理的情形，即使赠送面积，可能会形同鸡肋，比如过于狭长，或者面积太小，可利用程度低；或者有些开发商因刻意“偷面积”，反而影响到整个房间的采光和通风。
技巧三、“流线”合理很划算
就普通购房者而言，对流线概念可能还不是很熟悉，这其实是房型设计中经常要用到的一个基本概念。流线俗称动线，是指人们在居家过程中活动的路线。在房型设计过程中，通过流线设计来分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。一般说来，流线可以分为家务流线、家人流线和访客流线，按照房型设计的基本原则，这三条流线不能交叉。如果出现交叉情况，则极有可能会导致有限空间被零散分割，出现居住面积浪费的情形。因此购房者在考察过程中，一定要根据房型的格局来重点研究流线分布是否合理。
那么，怎样的动线布局是合理的？一般而言，如果房型图一目了然，私密区、公共区和后勤服务区应各自相对集中，但如果看了半天还没看懂，这类的房型多半不会是好的房型设计，流线设计肯定也不合理。
技巧四、收纳空间可关注
房间面积不大，但如果巧妙设置收纳空间，其实也能有效节省面积，从而使得房间面积的使用得到改善。
重视收纳功能区的设计已经成为一种趋势，尤其是部分精装修楼盘，更是提前了一步。如万科金色领域精装修房，就在收纳功能区方面做了精心设计，比如在入户处、餐厅、厨房、浴室等空间合理布置收纳功能区，此外还设立独立的储藏空间收纳系统，让空间得到有效利用，同时又不占用居室面积。
收纳空间功能区如何设计才合理？中国香港地区的户型面积都比较小，40平方米可以打造成为两房一厅、60平方米的空间可以改造成为三房两厅，这其实是极度重视收纳空间设计的典范，其做法可供参考。香港设计师通常的做法是做到在夹缝中求生存，即利用过道拐角等处，做出收纳柜或者隔板，以增加收纳空间；同时力求做到立体化收纳，尽量拓展垂直空间。此外，还可通过向墙体要空间等手段，来达到增加收纳空间的目的。
技巧五、灵活多变得便利
购买易于改动的房型的好处在于，即使日后家中添丁，也只需通过适当调整房型，便可满足新的需要，而无需换购更大面积的住宅。
据了解，目前已有开发商注意到了这种市场需求，专门推出一种“善变”的房型。早在三年前，瑞安地产就在其开发的楼盘瑞虹新城中推出“定制公寓”，消费者可以根据自身的实际需求定制个性化的生活空间。
怎样的房型才算灵活多变的房型呢？专业人士表示，通过改造之后并不会对原有格局产生很大的影响，同时还能增加有效使用空间，这便是多变户型。一般而言，进深较大的房型便于改变，而面宽较大的房型改造起来难度要大得多。
（以上回答发布于2017-03-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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