保交楼底线：多城收紧期房预售金！
随着房地产开发项目停工现象小范围多点开花，多个城市加强了对商品房预售资金的监管，这让房地产企业的现金流雪上加霜。
由于我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制，为防止楼盘烂尾，遂诞生商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。按照各地不同的规定，过去这一账户的资金监管比例各不相同。如今，多地密集出台趋严管理预售资金的新政，有房企人士认为“已接近现房销售，房地产高周转终结”。
挪用预售资金将被严厉打击
11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。
公告中强调，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后（原规定为设计高度的三分之一），方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。对房地产开发项目存在欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为进行投诉举报，一经发现，严厉打击。
就在昨日，南通市海门区也发文要求全面加强商品房预售资金管理，要求各银行机构、各房地产开发企业确保新建商品房预售资金用于本项目建设，切实保障购房人权益。南通海门将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，按地上建筑面积计算，重点监管资金标准为毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其余为非重点监管资金。预售资金进入监管账户，在达到重点监管资金额度标准后，房地产开发企业才可以申请提取非重点监管资金。
4天前，一线城市北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，该意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。
上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，这一金额较此前大幅提高了43%。
针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难的问题，新办法特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全。
11月5日，河南省三线城市漯河市也召开了全市商品房预售资金监管工作会议。当地住建局负责人当场表示，要站在维护群众利益的高度，全面念好预售资金监管“紧箍咒”，而当地房地产企业代表则表态“一定会全面提升政治站位，坚决将预售款全额转入监管账户，严格按要求使用监管资金，确保不出现半拉子工程和烂尾楼”。
除了以上城市，近期还有天津、苏州等出台了类似政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，多地类似政策出台的背景，都是目前地方政府面临的烂尾楼风险亟需化解。由于近期房企暴雷声不断，已经有不少城市的房地产项目出现停工情况。严跃进表示，最近已出现了四种防范烂尾楼风险的举措，一是商业银行信贷给予充分的支持，各地要求银行不随意停贷；二是鼓励房企主动降低风险，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，保障已售未交付楼栋竣工；三是加强预售资金监管；四是逐渐引导落地现房销售模式。
房企现金流再受打击
地方政府加强商品房预售资金监管，无疑是站在保障购房者权利角度进行的必要措施。不过，对房企来说，这一举措足以让其处境难上加难。在房企融资发展渠道受阻的当下，经营性现金流也难以回到集团层面。
“今年下半年市场开始变冷，公司也预判到资金链的问题，因此降价促销进行了一轮抢收，效果非常好，但是最后能回到集团的资金还不到30%。”华东某20强房企内部人士对第一财经表示。
各地对预售资金监管的加强，也解释了为何很多房企账本上躺着几百亿，但却还不了几亿美元债——钱都在项目层面，无法回流到集团，而偿还美元债是集团层面的事情。
然而，政府加强监管也是无奈之举。以已经实质性违约的新力控股为例，其在南昌的最大楼盘新力城，当初的监管资金比例只有6%，账上目前只有2亿，而目前算下来的资金缺口达到10亿，已经收房的业主拿不到产证，还有数千户购房者无法收楼，这一情况令当地政府十分头疼。
过去，房企的发展模式十分流行“高周转”，这其中最关键的就是资金的高周转。房企集团层面将资金投入项目公司后，项目公司一旦开始卖房，产生预收款，其中很大部分就会被集团抽走，投入下一个项目继续扩张。
“按照现在的强监管政策，已经和现房销售接近，房子虽然卖了，资金滚动不起来，高周转时代要终结了。”一名房地产业内人士对第一财经表示，目前，大部分房企都在面临融资性现金流断流和经营性现金流无法回款的双重困境。
近日，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立撰文称，他认为预售资金监管从严是维护购房者权益的有效措施，将成为大趋势。
不过，也有地方政府给了房企一点喘息之机。11月3日，成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，其中提到出现重大经营性风险的预售商品房项目要纳入重点监管。但是，如果楼盘因故资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足要求的，若工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设，开发商可提出预售款例外支取申请。
绛旓細涓ヨ穬杩涜〃绀猴紝鏈杩戝凡鍑虹幇浜嗗洓绉嶉槻鑼冪儌灏炬ゼ椋庨櫓鐨勪妇鎺紝涓鏄晢涓氶摱琛屼俊璐风粰浜堝厖鍒嗙殑鏀寔锛屽悇鍦拌姹傞摱琛屼笉闅忔剰鍋滆捶锛涗簩鏄紦鍔辨埧浼佷富鍔ㄩ檷浣庨闄╋紝鏁︿績鎴夸紒閫氳繃杞鏈紑鍙戠敤鍦扮瓑鏂瑰紡鍥炵璧勯噾锛屼繚闅滃凡鍞湭浜や粯妤兼爧绔ｅ伐锛涗笁鏄姞寮棰勫敭璧勯噾鐩戠锛涘洓鏄愭笎寮曞钀藉湴鐜版埧閿鍞ā寮忋傛埧浼佺幇閲戞祦鍐嶅彈鎵撳嚮 鍦版柟鏀垮簻鍔犲己鍟嗗搧鎴块鍞...
绛旓細鏃犵嫭鏈夊伓銆傝繎鏈熸垚閮戒篃闄嶄綆浜嗛鍞祫閲戠洃绠℃瘮渚:浼佷笟淇＄敤绛夌骇涓篈绾у強浠ヤ笂鐨,鎷夸釜閾惰淇濆嚱鎵胯,鍙互涓嬫诞鐩戠棰濆害;椤圭洰涓讳綋缁撴瀯宸ョ▼瀹屾垚鍥涘垎涔嬩笁銆佷富浣撶粨鏋勫皝椤朵袱涓妭鐐,鐩戠棰濆害鍐呴鍞祫閲戞敮鍙栨瘮渚嬩笂闄愬垎鍒彁楂5%;椤圭洰绔ｅ伐楠屾敹澶囨鍚,鏀彇姣斾緥鍙揪鍒95%銆 琛:鎴愰兘銆佸箍宸為鍞祫閲戠洃绠¤皟鏁存儏鍐 杩戞湡,鍏ㄥ浗鏈40澶氫釜鍩庡競鏀剁揣棰勫敭...
绛旓細 杩戞湡锛岃嚜涓ぎ浜庡湴鏂癸紝閮藉鎴垮湴浜у競鍦哄仛鍑烘槑纭寚绀猴紝鍑哄彴澶氶」涓炬帾锛屼负鍙婃椂鍑嗙‘淇濊瘉鈥淇濅氦妤鈥濈殑鎻愬嚭钀藉疄銆佽В鍐炽傜‘淇濅笁鍥涚嚎鍩庡競鐨勪粠涓氳呫佽喘鎴胯呭彲浠ユ斁蹇冭喘涔版埧鍦颁骇锛岃繘涓姝ユ墿澶т繚浜ゆゼ鏀跨瓥鐨勮鐩栭潰銆備娇淇濅氦妤兼斂绛栧交搴曡鐩栦笁鍥涚嚎鍩庡競锛屼负姘戠敓璋嬬鍒┿ 閲嶇偣鎺柦涓閫氳繃浼佷笟銆佸叕...
绛旓細绗簩锛屽氨鏄户缁ǔ濡ュ疄鏂芥埧鍦颁骇闀挎晥鏈哄埗锛屼繚闅滀綇鎴跨殑鍒氶渶锛屽悓鏃舵弧瓒冲悎鐞嗙殑鏀瑰杽鎬ч渶姹傦紝淇冭繘鎴垮湴浜ц壇鎬у惊鐜拰鍋ュ悍鍙戝睍锛屼笉鎶婃埧鍦颁骇浣滀负鐭湡鍒烘縺缁忔祹鐨勫伐鍏峰拰鎵嬫锛屽姫鍔涘湴绋冲湴浠凤紝绋虫埧浠凤紝绋抽鏈熴備互鈥淇濅氦妤銆佷繚姘戠敓銆佷繚绋冲畾鈥濅负棣栬鐩爣锛岀ǔ鏄噸鐐癸紝鍧氬喅鏈夊姏澶勭疆涓埆鎴垮湴浜т紒涓氬洜鍊哄姟杩濈害鎵寮曞彂鐨勬埧鍦颁骇椤圭洰...
绛旓細绗簩鏄氳繃淇濅氦妤閲岄潰鐨勭浉鍏崇殑鐩戠潱锛屼粠鑰屼繚璇佽祫閲戠殑娴佸悜锛屼繚璇佷簡璐埧浜虹殑鐩戠潱鏉冦傜浜屻佽繖娆′繚浜ゆゼ涔熷彲浠ヤ繚璇佷互鍚庢埧灞嬬殑浣跨敤鏉冧笉鍙楀埌褰卞搷 杩欐淇濅氦妤兼渶涓昏鐨勬帾鏂斤紝灏辨槸闅旂粷浜鏈熸埧鐨勫瓨鍦ㄣ傝岄殧缁濇湡鎴匡紝鏈鏄庢樉鐨勫氨鏄彲浠ヤ繚闅滀綇鎴夸互鍚庣殑璐ㄩ噺浠ュ強浠ュ悗鎴垮眿鐨勪娇鐢ㄤ笉瀛樺湪闂锛屽悓鏃朵篃鍙互瑙傚療鍒版埧灞嬪唴閮ㄧ殑寤鸿...
绛旓細“淇濇ゼ浜銆佺ǔ姘戠敓”宸ヤ綔鍧氭寔浠ヤ汉姘戜负涓績鐨勫彂灞曠悊蹇碉紝鍧氭寔娉曟不鍖栥佸競鍦哄寲鍘熷垯锛屽く瀹炰紒涓氳嚜鏁戜富浣撹矗浠伙紝钀藉疄鍦版柟鏀垮簻灞炲湴璐ｄ换锛屽垏瀹炰繚闅滆喘鎴胯呯殑鍚堟硶鏉冪泭銆傚湪鍋氬ソ“淇濋殰浜や粯銆佺ǔ瀹氭皯鐢”宸ヤ綔鐨勫悓鏃讹紝涓ヨ們鏌ュ閫炬湡闅句氦浠樿儗鍚庣殑杩濇硶杩濊琛屼负銆傞」鐩師棰勫敭娆捐鎸敤鐨勶紝灏嗚拷绌剁浉鍏虫満鏋勫拰浜哄憳鐨...
绛旓細涔濇槸鍧氭寔鍜屽畬鍠勫湡鍦版嫑鏍囨媿鍗栨寕鐗屽嚭璁╁埗搴︼紝杩愮敤鈥滅珵鍝佽川鈥濇満鍒讹紝鎺㈢储绔炰簤鎬ц皥鍒ゅ嚭璁╂柟寮忥紝浼樺厛鑰冭檻鈥滃洓娌℃湁鈥濈殑浼樿川鎴夸紒锛氬嵆娌℃湁椤圭洰鈥滅儌灏锯濄佹病鏈夐」鐩湁鈥淇濅氦妤鈥濅换鍔°佹病鏈夌墿涓氱鐞嗗嚭闂銆佹病鏈夐」鐩伐绋嬭川閲忛棶棰樸傚崄鏄浠ヤ弗瀵嗗埗搴﹀姞寮哄晢鍝佹埧棰勫敭璧勯噾鍏卞悓鐩戠锛屼弗闃茶祫閲戞尓鐢ㄣ傚崄鏉℃帾鏂戒腑锛屾牸澶栧紩浜哄叧娉...
绛旓細鐩墠鍚勫湴鐨勯檺鍞护鏈瀹芥澗鐨勪篃闇瑕佸彇寰椾骇鏉冭瘉鍚2骞达紝濡傛灉鏄鏈熸埧锛屾姇璧勫彉鐜扮殑鍛ㄦ湡澶ф闇瑕3-5骞达紱鑰屼竴浜涗弗鏍肩殑鍩庡競锛岀敋鑷宠瀹氬彇寰椾骇鏉冭瘉5骞村悗鏂瑰彲浜ゆ槗锛屽鐜版垚鏈洿楂樸傚湪澶卞幓娴佸姩鎬у悗锛屾柇渚涚殑娉曟媿鎴挎寔缁鍔狅紝浠ョ宸炰负渚嬶紝2018骞村叏骞存媿鍗栨硶鎷嶆埧2248濂楋紝涓2017骞寸殑1913濂楃浉姣斿闀17.5%锛屾瘮2016骞寸殑1822濂楀闀...
绛旓細鍗楁柟鍛ㄦ湯璇勮绉帮紝瑕佽В鍐抽棶棰橈紝涓绉嶉浄闇嗘墜娈垫槸鍙栨秷鏈熸埧棰勫敭锛屽彧鑳藉缓鎴愬悗鐜版埧閿鍞傛垨鑰呯户缁敼闈╅鍞紝姣斿涓嶆槸灏嗗叏棰濇埧娆句竴娆℃ф敮浠樼粰寮鍙戝晢浠诲叾鏀厤锛岃屾槸鍏堟敮浠樹竴瀹氭瘮渚嬶紝鍦ㄦ埧灞嬩氦浠樻椂鍐嶆敮浠橀儴鍒嗭紝鎴栧彲浠ユ寜鐓у伐绋嬭繘搴﹂愭鏀粯璐埧娆撅紝浜や粯鏃朵粯娓咃細濡傛灉鍦ㄦ埧灞嬩氦浠樻椂鍐嶆敮浠樺熬娆撅紝鑷粯涔熷ソ锛岀敤閾惰璐锋涔熷ソ锛岄摱琛...
绛旓細鏅氬晢鍝佷綇瀹呴」鐩粠鎷垮湴鍒棰勫敭闃舵锛岄氬父闇瑕10-12涓湀锛屾渶蹇篃寰堥毦闄嶈嚦6涓湀浠ヤ笅銆傚洜姝ゅ嵆浣跨幇闃舵澶ц妯′緵鍦帮紝瑕佸舰鎴鏈熸埧渚涘簲鏈蹇篃瑕佸湪浠婂勾绗洓瀛ｅ害锛屼簩銆佷笁瀛ｅ害鐨勪緵搴旂己鍙ｄ粛闅句互寮ヨˉ銆傚湪瀵瑰湡鍦板崄鍒嗏滈ゥ娓粹濈殑鎯呭喌涓嬶紝鏈疆鍦熷湴鎴愪氦浠锋牸灏嗕笉鍙伩鍏嶅湴鏀楂橈紝骞跺浠婂悗鎴夸环甯︽潵涓婃定鍘嬪姏銆傞儹姣呭垽鏂紝灏界...
