宅基地无法出售?新规定已出,符合3个条件自建房可“自由买卖”

自改革开放后,无数农村人走出乡村,来到繁华的大城市里打拼,在多年的努力奋斗之下,很多农民也在城市里站稳脚跟,买房定居。
在这一背景下,农村宅基地和自建房也出现了大范围闲置现象,为了盘活这些闲置的资源,国家近年来也在多方面探索其再利用方案,旨在让农民获得收益的基础上扩展宅基地功能。
但多年来,国家一直将“禁止宅基地买卖”作为底线,这使得宅基地的实际利用盘活受限。
不过如今有了一个新说法,只要符合3个条件,自建房可“自由买卖”?
01、宅基地无法出售
在80年代之时,农村户口人数为9亿人,但到了本世纪初就已降至8亿人,七普数据显示,农村常住人口更是降至5.6亿人。
可见,越来越多农村人已离开家乡,在新的城市扎根。
不过,农民进城后,并没有将手里的宅基地退出,再加上农村人口降低,“空心村”现象也开始普及,闲置宅基地数量大大增多。
根据相关统计数据来看,我国闲置宅基地占比为19%,且东部地区闲置占比最高,中部村庄最低。
为了解决闲置情况,早在15年时国家就探索宅基地的再利用,18年时一号文件提出“宅基地三权分立的探索”。
在过去,宅基地是无法出售的,毕竟它属于村集体共同财产,农民只有对应的使用权,没有其所有权。
尽管农民可一直继承宅基地使用权,但不能私自出售,仅仅只能用来建房,不能建造厂房、仓库、养殖场等,这些都是违法行为。
早在1999年时,国家就已规定城里人不得来农村购买宅基地,且本村集体外的人也无法进行宅基地买卖,只有本村集体的人才能流转。
02、符合“3个条件”,可自由流转
不过随着宅基地“三权分置”的探索运用于实践中,宅基地的使用权、资格权、经营权开始独立,部分地区也展开了试点改革,只要符合3个条件,农村自建房就可“自由买卖”。
1、买房需为农村户口
正所谓民以食为天,土地是农民生活的根本,也关乎着农民的生活生存,就算在城市里创业失败、一无所有,农村也是自己栖息的家园。
而在资本化的今天,其他行业均有资本的影子,唯独宅基地方面,国家始终没有放开资本,为的就是不让农民利益受损,不让短视的农民将宅基地、房子卖给城里人。
因而,想要购买农村房屋,必须是农村户口,这是基本前提。
2、必须在试点区内
宅基地“三权分置”的改革不是儿戏,国家必须保证农民利益不受任何影响才会在全国范围内推行。
尽管“三权分置”理论上是为农民考虑,但难保实际运用中被钻了漏洞,因此国家并没有大范围推行“三权分置”。
而根据土地管理法,宅地基使用权只能在本村集体内转让,不能转给外村人,除非外村人或城里人已将户口迁入本村集体。
因而,只有试点区内,农村宅基地使用权、房屋所有权才可以跨村镇流转“买卖”,不过交易双方户口需在试点区内才行。
3、买房有宅基地资格权
根据规定,宅基地交易后仍要符合“一户一宅”的原则,一个户口下不能出现2处宅基地,不然也是不符合规定的。
宅基地也必须符合当地规定面积,如果一个人名下有两处或2处以上的宅基地,超过部分需交还给村集体,当然实际中政府会给予一部分补偿。
而多出来的宅基地或超过面积的宅基地是无法确权的。
因而,买方如果想要购买其他村民“房屋”,那就提前申请资格权。
如果没有资格权证明,那就只能先将原有的宅基地退给村集体,也就是“买新退旧”原则。
不过考虑农村闲置的宅基地较多,“一户一宅”不利于沉淀资产的盘活运用,因而试点地区的农民,只要获得宅基地资格权就可自由“购买”农村房屋。
当然,农民的资产无法和城里人相比,想要盘活农村闲置资产,让城里人参与进来效果更好。
在这一背景下,试点地区也探索了经营权外放,市民可通过租赁农村自建房,从而拿到经营权,并通过签订租赁合同满足下乡居住、投资的需求,租赁时间最长为20年。
当然,农民也可将闲置宅基地有偿退出获得一笔钱财,也可和城里人合作或交给村集体开发成农村民宿、农家乐等赚取一笔分红,以更好的盘活农村资产。
不过,笔者建议大家尽量别将宅基地退出,尽管可拿到一笔补偿,但补偿金也就3-5万/亩,一旦彻底退出,那就失去了农村土地福利。


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