万科不去三四线开发，为什么恒大，碧桂园却很积极？
因为万科的房价更高，主要是推高端楼盘，所以很少在三四线城市进行开发，而恒大和碧桂园的价格相对更低一些，适合三四线城市。其实这些年，有不少房企涌入了三四线城市，尤其以碧桂园和恒大为主，直接将三四线城市的房价推高好几倍。
但与多数房企向三四线城市推进不同，万科确实始终保持与三四线城市的距离，万科无论是过去的楼盘还是一直以来的拿地方向，都在一二线城市。这也与它的高单价有关，万科在每个城市的楼盘价格都是顶流的存在，包括其高昂的物业费，这些都把三四线城市的中低收入人群拒之门外。
而碧桂园则完全不同，他看中外出打工人群对县城楼盘的刚需购买力，所以选择这几年在三四线城市大幅拿地开发。而且与本地的小房企不同，碧桂园并没有将价格一味的拉低，反而是在这些小县城推出一些针对高收入人群的优质楼盘。
这让碧桂园的楼盘在当地有明显的差异性，不少外出打工的人，希望将自己的孩子和老人接到县城来，让孩子和老人享受到更好的教育环境和医疗环境，所以碧桂园的楼盘就成为了刚需。在碧桂园下三四线城市的这几年里，不少小县城的楼盘价格上涨了好几番，甚至一些靠近大城市的小县城，房价炒到了过万。
恒大的情况也是类似，通过高杠杆，高周期的模式，快速拿地快速销售，虽然这些小城市的单价没有一线城市那么高，但在高周转，大规模开发的模式之下，企业还是能够获得飞速的发展的。
凭借这种模式，碧桂园和恒大将之前的房企老大万科甩在身后，碧桂园更是连压万科三年，成为中国房地产行业的龙头。
但高周转的模式带来的风险就是高负债，尤其是国家强调降杠杆的背景之下，碧桂园和恒大以往的这种高周转模式已经转不动了，恒大最近频频爆出商票违约兑付时间，已经凸显出这一点，而且三四线城市现在的房价已经远远脱离了其实际经济发展水平，未来房价很难持续在这个高位了。
从碧桂园的业绩表现来看，企业的业绩增长均有规律可循，突破式的增长似乎都是预谋式的，“三年翻一番”可能是企业业绩表现的一大关键词，2013年跨入千亿门槛，2016年跻身3000亿，每次的大跨步都让行业为之侧目。
现如今，公开数据来看，其销售业绩的规模已然在7000+亿元规模之上，万亿的体量也是相对可见和确定的，行业前列的地位也难以撼动。
不是说在三四线城市就品牌不行，恒大，碧桂园，万科，三个都是房地产三巨头。都是实力很不错的开发商，只是每个企业的发展模式不一样。万科作为最早的一个房地产开发商，一直都是一二线的佼佼者，产品定义不一样，面向的都是一些白领工薪阶级，而且随着市场房价波动，成本越来越高。碧桂园。恒大都是后来才做房地产。为了控制成本降低利润。再三四线开发。
高房价是好多中小企业超级困难的根源，即使象华为这样最牛的高科技企业也不得不向高房价低头而搬迁。房价，每平方涨到一个亿，美国照样欺负您，若高科技制造业之类的价格总量与房地产价格总量是调个的状态，如今老美还敢放肆吗！房子不出口不赚外国钱，价跌90%更好，回归以居住为目的的刚需族的购买。
其实每家房企的策略都是不一样的，万科和碧桂园属于两个极端。万科几乎只在大城市发展，三四线城市坚决不碰。而碧桂园是典型的农村包围城市策略，几乎遍布了全国各个城乡结合部，但市中心几乎没有看到过碧桂园的身影。而恒大和绿地这种属于两手都要抓的类型，无论是大城市还是小城市，无论是市中心还是城乡结合部，基本都能看得到他们的存在。
恒大可以通过二三四线城市的刚需市场快速回笼资金，接着去开发下一个楼盘。通过不断地流水增强自己的活力，从而将盘子越开越大，恒大就是这样整合了市场资源以后，才开始慢慢坐大的。碧桂园基本上学的也是这一套。中国大部分人并不富有，大部分人买不起一二线大城市的房，必然会买县城的或者三四线的房，因为城市教育资源摆在那百姓为孩子为教育舍得花钱。恒大碧桂园看懂了中国的未来！
碧桂园、恒大都是老板当家做主，具备赌性，为了暴利，可以容忍一时的负增长，三、四、五城市有棚改红利，但受政策影响较大，但值得赌一把，碧桂园、恒大不怕一时的政策风险，当然敢去冒险。不仅是三四五线，碧桂园连马拉西亚都要去，就是赌性的表现，也是老板文化的体现！
为啥子万科不去三四线开发，而恒大，碧桂园却很积极？其实每家房企的战略都是不一样的，万科和碧桂园归于两个极端。万科简直只在大城市开展，三四线城市坚决不碰。而碧桂园是典型的农村包围城市战略，简直遍布了全国各个城乡结合部，但市中心简直没有看到过碧桂园的身影。而恒大和绿洲这种归于两手都要抓的类型，无论是大城市仍是小城市，无论是市中心仍是城乡结合部，根本都能看得到他们的存在。
1、项目开发方向不同每家房地产开发商首要的战略方向是不同的，有的主攻一二线城市，有的主攻三四线城市。比方万科、绿城等开发商，首要的商场就定在一二线城市，企业的项目设计、开发、办理，销售人群都是专心于一二线城市；恒大、碧桂园等开发商，首要的商场定在三四线城市，企业在三四线城市的操盘才能很强，所以一向深耕于这些城市。
2、项目战略方向不同每家房地产开发商遭到企业自身战略方向的影响，各自的开展目标就会不同。比方万科、绿城等房开商从建立之初便是在城市开展，企业看好一二线城市的开展，因而企业的战略定位便是一二线城市；恒大、碧桂园等企业起步于三四线城市，在后期的开展中愈加看好我国城镇化带来的机会，因而将首要商场定在三四线城市。
3、各地项目全面开展作为全国性的开发商，开发的楼盘不会只是局限于某一类城市，而是在全国各个条线的城市进行布局，为什么要这么做呢？第一是为了下降风险，如果重仓区域出现了销售下降等状况，可以通过其他没有受影响区域的开展来确保企业的正常开展；第二是规划增加需要，全国性的开发商根本都已经成了上市公司，上市后企业就会面临成绩增加的压力，多方面布局有利于确保企业的成绩增加。
通俗点理解起来，就是一二线城市常态化调控下，很难再有升值空间，于是三四线城市就成了主角，恒大，碧桂园入局也是理所当然，加上投机者的前仆后继，三四线城市房价一路暴涨。
恒大，碧桂园他们很敢赌，一二线城市一块地的钱，他们敢跑到三四线操盘四五个，然后把价格超高一倍迅速出货通过高周转降低风险加速收割。是的，通过这个方式碧桂园去年做到了全国第一。
万科不去三四线开发，恒大，碧桂园却很积极是因为他们看重的是城镇化继续，农民不断进城，住房需求不断提升；二是一二线房价过高，三四五线房价还不高，而且城镇化还在继续，进城务工人员群体大趋势将向城镇迁移，而农民工收入上涨，也是可以接受县城五六千块钱的房价。
因为他们的策略不一样。前者在大城市很受欢迎，所以不用去开发三四线城市。
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